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Abschluss des Mietvertragsverhältnisses

Die Beurteilung mietrechtlicher Fragen beruht ganz wesentlich – insbesondere in den Grenzen des bürgerlichen Rechts und der Spezialgesetze hierzu – auf dem zwischen den Parteien konkret ausgehandelten Mietvertrag.

Das Vertragsverhältnis zwischen Vermieter und Mieter unterliegt grundsätzlich keinerlei Formvorschriften, d. h. die Parteien dürfen den Mietvertrag im Prinzip frei gestalten. Es bleibt dementsprechend den Vertragsparteien überlassen, die Rechte und Pflichten im gemeinsamen Einverständnis im einzelnen festzulegen. Soweit es sich dabei um freifinanzierten Wohnraum handelt, sind die Parteien auch bei der Vereinbarung über die Miethöhe prinzipiell frei.

Das Vertragsverhältnis kann aber auch ganz allgemein ohne Sonderregelung ausgestaltet oder sogar mündlich vereinbart werden. Das Wesentliche ist hierbei jedoch, dass keiner der Parteien gegen den Willen des anderen irgendwelche Vertragsbedingungen einseitig ändern bzw. nachschieben kann, es sei denn dies ist ausdrücklich gesetzlich möglich und zugelassen, wie beispielsweise im Rahmen der auch inhaltlich neu ge-regelten Mieterhöhungsvorschriften, inhaltlich früher in einem gesonderten Gesetz (MHG) geregelt.

Die Vertragsfreiheit hat also Ihre Grenzen dort, wo zwingende gesetzliche Vorschriften zum Schutz der Vertragsparteien abgeändert wurden. Das ist zu Gunsten des Mieters beispielsweise hinsichtlich des Kündigungs-schutzes ebenso der Fall, wie bei Mietwucher u.s.w..

Obgleich das Mietvertragsverhältnis sowohl mündlich, als auch schriftlich vereinbart werden kann, erweist es sich im Interesse beider Vertragsparteien als sinnvoll, einen schriftlichen Mietvertrag abzuschließen, denn auf diese Weise kann man im Streitfall beweisen, was zwischen den beiden Parteien vereinbart war, mit der weiteren Konsequenz, dass es häufig zu solchen Streitigkeiten überhaupt nicht kommt.

Hinzu kommt, dass bei einer beabsichtigen Laufzeit des Vertrages von mehr als einem Jahr Schriftform erforderlich ist, weil sich andernfalls der mündliche Vertrag mit längerer Laufzeit in einen Vertrag auf unbestimmte Zeit umwandelt.

Es ist im übrigen dringend anzuraten, keine missverständlichen Formulierungen in den Mietvertrag aufzunehmen, sondern sich wirklich darüber einig zu werden, was gemeinsam gewollt ist und dies auch eindeutig festzuhalten.

Die Schriftform ist gewahrt, wenn sämtliche Vertragspartner das Schriftstück eigenhändig unterzeichnet haben.

Die Vertragsparteien streiten häufig darüber, ob schon ein Vertrag zwischen den Parteien zustande gekommen ist, vor allem in den Fällen, in denen einer der Vertragsparteien schon Aufwendungen auf das Mietverhältnis gemacht hat. Hier muss derjenige, der Ansprüche anmeldet und sich auf das Zustandekommen des Vertrages beruft, dies auch nachweisen.

Besondere Vorsicht ist geboten, wenn es sich um Personenmehrheiten auf der Vermieter- oder auf der Mieter-seite handelt. Hier müssen alle rechtswirksamen Erklärungen, insbesondere Kündigungen immer von allen oder an alle ausgesprochen werden, soweit mietvertraglich nichts anderes bestimmt ist.

Überwiegend werden heutzutage vorgedruckte Mietverträge in mehreren Längen von mehreren Seiten für den Abschluss des Vertrages benutzt. Diese Formularmietverträge werden sowohl von den Mietervereinen, als auch von den Haus- und Grundbesitzervereinen herausgegeben. Sie beinhalten meistens eine Vielzahl kleingedruckter Klauseln, die gewöhnlich zum Nachteil des Mieters sind.

Viele dieser Klauseln sind zwar üblich, ob sie jedoch letztendlich wirksam sind, ist vor allem eine Sache der Kontrolle anhand des Gesetzes über die allgemeinen Geschäftsbedingungen.

So sind diverse Gesetzesregelungen, die dem Schutz der Mieter dienen nicht abdingbar, d.h. von ihnen darf nicht abgewichen werden. Klauseln in Formularmietverträgen stellen im übrigen allgemeine Geschäftsbedin-gungen dar, wenn und soweit keine hand- oder maschinenschriftsätzlichen Zusätze vorliegen, sie also nicht erkennbar individuell und konkret ausgehandelt sind.

Solche Formularmietvertragsklauseln sind insbesondere dann unwirksam, wenn sie eine Vertragspartei unangemessen benachteiligen oder für eine Partei überraschend sind. Dies hat dann zur Folge, dass diese Klau-seln unwirksam sind und durch die gesetzliche Regelung ersetzt werden.

Hierzu einige Beispiele:

– Klausel, wonach sich der Mieter an Reparaturkosten ohne sein Verschulden in vollem Umfang und unbegrenzt zu beteiligen hat;
– Klausel, wonach im Mietvertrag steht, dass der Vermieter Mahnkosten in Höhe von DM mindestens 10,00 für jede schriftliche Mahnung erheben darf;
– Klausel, wonach eine Temperatur von mindestens 19° C für die Zeit von 7.00 bis 22.00 Uhr in der vom Mieter hauptsächlich benutzten Räume als vertragsgemäß gilt.

Die Vertragsparteien haben schon deshalb bei einer Verwendung eines Formularmietvertrages darauf zu achten, dass Klauseln – auf deren Wirksamkeit sie Wert legen – konkret ausgehandelt d.h. als Vertragszusätze, maschinenschriftlich oder handschriftlich, ergänzt werden.

Es ist dringend anzuraten, einen schriftlichen Mietvertrag abzuschließen, in dem die Parteien die für sie wesentlichen Punkte regeln. Insoweit kommt es also darauf an, sich vor Abschluss des Mietvertrages Gedanken darüber zu machen, auf welche Bedingungen und Regelungen besonderen Wert gelegt wird und diese dann wirksam zu vereinbaren.

Die Wirksamkeit dieser konkreten Vereinbarungen hat, um es nochmals darzulegen, zwei Grenzen:

1. Einerseits sind Vereinbarungen unwirksam, die gegen zwingende mietrechtliche oder allgemeine zivilrechtliche Vorschriften (Kündigungsschutz, Wucher) verstoßen, gleich ob es sich hierbei um individuelle Vereinbarungen oder vorgedruckte Klauseln handelt.

2. Andererseits sind darüber hinaus Klauseln in Formularmietverträgen unwirksam, wenn sie für eine Seite unangemessen und überraschend sind oder anderweitig gegen das AGB-Gesetz verstoßen.
Vor Abschluss des Mietvertrags ist es im Übrigen sehr ratsam, den Zustand der zur übergebenden Wohnung Zimmer für Zimmer in einem Protokoll festzuhalten und diesen damit außer Streit zu stellen.

Ein wesentlicher Teil der gerichtlichen Mietrechtstreitigkeiten wird deshalb geführt, weil nach Beendigung des Mietvertragsverhältnisses Schäden am Mietobjekt festzustellen sind und Streit darüber entsteht, von wem diese verursacht worden sind. Dies heißt also, es ist vorzugsweise ein Wohnungsübergabeprotokoll zu fertigen, von den Vertragspartnern zu unterschreiben und dem Mietvertrag beizufügen.

Eine andere für die Vermieter interessante Frage im Vorfeld des Mietvertragsabschlusses liegt darin, ob und zu welchen Fragen der Mieter Informationen über seine Verhältnisse geben muss.

Sicher wird man sagen können, dass der Mieter keinerlei Auskunft erteilen muss, der Vermieter muss ihm die Wohnung nicht vermieten. Gibt der Mieter aber auf zulässige Fragen des Vermieters falsche Auskunft, so hat dieser die Möglichkeit, das Mietvertragsverhältnis anzufechten und zu beenden, vor allem wenn diese Informationen für den Vermieter erkennbar von wesentlicher Bedeutung waren.

Zulässig sind alle Fragen, welche die schutzwürdigen Interessen des Vermieters berühren. Dies betrifft insbesondere Fragen nach dem Familienstand, nach den Einkommensverhältnissen oder etwa nach Rauchgewohnheiten. Allerdings hat der Mieter anderseits keinerlei Verpflichtungen von sich aus seine privaten Verhältnisse insbesondere seine Einkommensverhältnisse offen zu legen, er muss aber die relevanten Fragen wahr-heitsgemäß beantworten.

Im Ergebnis ist es wesentlich, nachdem der Mietvertrag in allen Einzelheiten häufig Jahre bindet, sich Zeit für den Vertrag zu nehmen und sich hier, weder als Vermieter noch als Mieter, von der anderen Seite überrumpeln zu lassen.