Baurecht Info - 01.2016

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Verjährung:

Leistungsverweigerungsrecht greift auch noch nach Verjährung der Mängelansprüche

| Ist bereits die Verjährung eingetreten, kann der Bauherr bei einem Mangel der Werkleistung gleichwohl seine Leistung verweigern, wenn der Mangel bereits vor Ablauf der Verjährungsfrist aufgetreten ist. |

Hierauf hat der Bundesgerichtshof (BGH) im Fall eines Bauherrn hingewiesen, der den Neubau eines Büros mit Lagerhalle in Auftrag gegeben hatte. Die Arbeiten des klagenden Bauunternehmers wurden am 16.10.08 unter Vorbehalt verschiedener Mängel und Restarbeiten abgenommen. In der Folgezeit stritt man sich über verschiedene Mängel, bis dann der Bauunternehmer seinen Werklohn einklagte. Der Bauherr hat sich auf ein Leistungsverweigerungsrecht wegen der Mängel berufen. Problematisch war dabei, dass er sich erstmals auf den Mangel „Wölbung des Pflasters“ berief, als die Verjährungsfrist für die Mängelansprüche bereits abgelaufen war.

In erster Instanz wurde der Bauherr daher verurteilt, den Werklohn zu zahlen. Der BGH beurteilte die Sachlage anders. Nach seiner Ansicht bedeute der Eintritt der Verjährung nicht, dass keine Mängel mehr geltend gemacht werden könnten. Dies sei weiterhin möglich, wenn mehrere Voraussetzungen erfüllt seien. So müsse zunächst der Mangel schon vor Ablauf der Verjährungsfrist in Erscheinung getreten sein. Erforderlich sei weiterhin, dass ein darauf gestütztes Leistungsverweigerungsrecht zu einer Zeit geltend gemacht werden konnte, als noch keine Verjährung eingetreten war. Nicht erforderlich sei also, dass der Bauherr bereits vor Eintritt der Verjährung seiner Mängelansprüche ein Leistungsverweigerungsrecht, gestützt auf diesen Mangel, geltend gemacht hat. Weil diese Voraussetzungen hier vorlagen, hat der BGH den Fall zur erneuten Verhandlung an das Berufungsgericht zurückverwiesen.

Quelle | BGH, Urteil vom 5.11.2015, VII ZR 144/14, Abruf-Nr. 182116 unterwww.iww.de.


Stellplatz:

In manchen Gemeinden gehört nur das Auto in die Garage, bei Zweckentfremdung ist ein Bußgeld möglich

| Fahrräder und Grill, Rasenmäher und Gartenmöbel: In vielen Garagen lagern Hausrat und Gartenutensilien – und das Auto steht auf der Straße. Doch das ist nicht überall erlaubt. Zwar dürfen Besitzer ihre Garage normalerweise auch als Abstellkammer oder Hobbywerkstatt nutzen, in den Bauordnungen der Bundesländer gibt es aber Ausnahmen. |

„Gemeinden können entscheiden, dass Garagen ‚notwendige Stellplätze‘ sind“, sagt Olaf Reinicke, Jurist beim Infocenter der R+V Versicherung. „Das soll den öffentlichen Verkehrsraum entlasten.“ In diesem Fall gehören neben einem Kraftfahrzeug höchstens Zubehör wie Reifen oder ein Wagenheber in die Garage. Wer sich nicht daran hält, muss mit einem Bußgeld rechnen. „Denn der Besitzer ändert die Nutzung, und dazu benötigt er eine Genehmigung.“ R+V-Experte Reinicke rät Garagenbesitzern, sich am besten vorab beim zuständigen Bauamt zu erkundigen, ob ihre Garage ein „notwendiger Stellplatz“ ist, oder ob sie diese auch für andere Zwecke nutzen können.

Quelle | R+V Versicherung


Architektenrecht:

Mangelvermeidung ist oberste Architektenpflicht!

| Der Architekt haftet nicht ohne Weiteres für Mängel, die am Bau auftreten. Er ist aber gerade im Rahmen der Bauüberwachung verpflichtet, das Bauunternehmen zumindest stichprobenartig zu überwachen und das Baugeschehen aktiv zu leiten. |

Diese Klarstellung traf das Kammergericht (KG) im Streit eines Bauherrn mit seinem Architekten. Die Richter zeigten in der Entscheidung auf, was die Pflichten des Architekten seien. Dieser verspreche mit seinem Vertrag einen Erfolg, nämlich dass das Bauwerk frei von Mängeln entsteht. Dabei gehe es in erster Linie darum, Fehler zu vermeiden, nicht Mängel zu beseitigen. Dafür müsse der Architekt klare Anweisungen geben und kontrollieren, ob sie fachlich zutreffend umgesetzt werden.

Bei der Bauüberwachung vor Ort müsse der Architekt überprüfen, ob die tatsächlichen Arbeiten technisch und gestalterisch richtig ausgeführt werden. Dazu müsse er vorher die Pläne prüfen, auch wenn diese von einem anderen Architekten stammen. Im Fall von Mängeln müsse der Architekt den Bauherrn unterstützen, indem er ihn auf die Mängel und auf bestehende Rechte hinweist. Er müsse darauf hinwirken, dass der Bauherr von seinen Rechten Gebrauch macht. Außerdem müsse er die Mängelbeseitigung überwachen.

Mangelanfällige Arbeitsbereiche müsse der Architekt besonders überwachen. Dies gelte vor allem, wenn durch nachfolgende Arbeiten nicht mehr überprüft werden könne, ob ein „verdeckter“ Mangel vorliegt. Besondere Vorsicht sei insbesondere geboten, wenn Fugendichtbänder und Gewebearmierungen verarbeitet werden.

Quelle | KG, Urteil vom 27.11.2012, 27 U 25/09, Abruf-Nr. 145838 unter www.iww.de, bestätigt durch BGH, Urteil vom 23.4.2015, VII ZR 49/13.


Nutzungsänderung:

In einem reinen Wohngebiet ist ein Taubenschlag mit 100 Tauben unzulässig

| Ein Anwohner in einem reinen Wohngebiet hat keinen Anspruch darauf, dass ihm eine Baugenehmigung für die Nutzungsänderung eines Hundezwingers in einen Taubenschlag erteilt wird. |

Das hat das Verwaltungsgericht (VG) Neustadt entschieden. Geklagt hatte ein Mann, der im Jahr 2000 eine Baugenehmigung erhalten hatte. Diese erlaubte ihm, für seine Taubenzucht künftig den Dachstuhl der Garage nutzen zu können. Außerdem wurde ein Hundezwinger und ein Taubenschlag mit Voliere gestattet. Die Genehmigung enthielt den Zusatz, dass maximal 50 Tauben gehalten werden dürfen. 2012 stellte die Behörde fest, dass der Mann weit über 100 Tauben auf dem Grundstück hielt. Auch der Hundezwinger wurde mittlerweile als Voliere genutzt. Schließlich war an der Garage eine weitere Voliere angebaut worden. Daraufhin stellte der Mann einen Antrag auf Erteilung einer Baugenehmigung für die Umnutzung des Hundezwingers in einen Taubenschlag. Auf Nachfrage teilte er ergänzend mit, dass er ca. 100 Tauben halten wolle. Die Behörde lehnte den Antrag ab. Die beabsichtigte Haltung von ca. 100 Tauben stelle keine wohnverträgliche Nebenanlage in einem reinen Wohngebiet dar. Da auch das Widerspruchsverfahren erfolglos blieb, erhob der Mann Klage.

Diese blieb jedoch ebenfalls erfolglos. Das VG beschied ihm, dass er keinen Anspruch auf Erteilung der begehrten Baugenehmigung habe. Sein Anwesen befinde sich in einem reinen Wohngebiet. Dort seien außer Wohngebäuden zwar auch untergeordnete Nebenanlagen zulässig, wie Einrichtungen zur Kleintierhaltung. Grundsätzlich falle darunter auch das Halten von Brieftauben. Dies müsse aber dort üblich und ungefährlich sein und dürfe den Rahmen der für eine Wohnnutzung typischen Freizeitbetätigung nicht sprengen. Die Kleintierhaltung mit über 100 Tauben könne aber nicht mehr als eine dem Wohnen als Hauptnutzung untergeordnete Freizeitbeschäftigung angesehen werden. Sie widerspreche der Eigenart des hier vorhandenen reinen Wohngebiets.

Der Kläger könne auch nicht damit gehört werden, er besitze lediglich 30 bis 50 Reisetauben, die weiteren Tauben seien Zuchttauben bzw. Jungtauben, die den Schlag nicht verlassen würden. Selbst wenn dies zuträfe, würde sich an der dargestellten Rechtslage nichts ändern. In der verwaltungsgerichtlichen Rechtsprechung werde vor dem Hintergrund, dass Kleintierhaltung der Hauptnutzung „Wohnen“ untergeordnet sein müsse und den Rahmen der für eine Wohnnutzung typischen Freizeitbetätigung nicht sprengen dürfe, in Bezug auf die Anzahl der Tauben nicht differenziert zwischen festsitzenden Zuchttauben und freifliegenden Brieftauben.

Soweit sich der Kläger auf eine Stellungnahme des Verbands Deutscher Brieftaubenzüchter bezieht, nach der der Brieftaubensport erst mit einer Mindestzahl von 70 bis 120 Tauben sinnvoll zu betreiben sei, könne er damit ebenfalls nicht durchdringen. Denn hier gehe es nicht um die Frage, wie viele Tauben ein Brieftaubenzüchter benötige, um wettbewerbsfähig zu sein. Entscheidend sei allein die bauplanungsrechtliche Zulässigkeit des Vorhabens in einem reinen Wohngebiet.

Quelle | VG Neustadt, Urteil vom 16.9.2015, 3 K 322/15, Abruf-Nr. 145944 unter www.iww.de.