Baurecht Info - 03.2016

28.02.2016
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Gewährleistungsrecht:

Verjährungsfrist für Mängelansprüche kann nicht durch E-Mail verlängert werden

| Eine Mängelrüge per E-Mail erfüllt das Schriftformerfordernis der VOB/B nicht, sofern keine qualifizierte elektronische Signatur vorliegt. Mit einer „einfachen“ E-Mail kann deshalb die Verjährungsfrist für Mängel nicht wirksam verlängert werden. |

Das musste sich ein Bauherr vor dem Oberlandesgericht (OLG) Jena sagen lassen. Die Richter verwiesen darauf, dass sich die Verjährungsfrist von Mängelansprüchen im VOB-Vertrag verlängere, wenn der Auftraggeber den Unternehmer auffordert, die Mängel zu beseitigen. Diese Aufforderung müsse aber das gesetzliche Schriftformerfordernis erfüllen.

Die Schriftform ist nach dem Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB) eingehalten, wenn die Mängelanzeige von dem Anzeigenden eigenhändig durch Namensunterschrift oder mittels notariell beglaubigten Handzeichens unterzeichnet wird. Diese Form kann zwar durch die elektronische Form ersetzt werden. Dann muss das Schreiben aber eine qualifizierte elektronische Signatur tragen. Auch diesem Formerfordernis genügt das E-Mail-Schreiben des Bauherrn nicht.

Entgegen der Auffassung des Bauherrn gelten die Regeln des BGB auch für das Schriftformerfordernis der VOB. Wird die VOB/B vereinbart, werden die gesetzlichen Bestimmungen des BGB dadurch nicht abbedungen. Die VOB/B baut vielmehr auf der Grundlage der Vorschriften des BGB auf. Sie ändert bzw. ergänzt diese lediglich entsprechend der Interessenlage der Parteien. Die E-Mail des Bauherrn war unstreitig nicht unterschrieben und wies auch keine elektronische Signatur auf. Sie konnte daher keine Auswirkung auf die Verjährung haben.

Quelle | OLG Jena, Urteil vom 26.11.2015, 1 U 201/15, Abruf-Nr. 146297 unter www.iww.de.


Nachbarschutz:

Im allgemeinen Wohngebiet darf kein Husky-Rudel gehalten werden

| Der Landkreis Südwestpfalz hat einer Hundehalterin aus Eppenbrunn zu Recht verboten, mehr als zwei Huskys in einem allgemeinen Wohngebiet zu halten. |

Das hat das Verwaltungsgericht /VG) Neustadt entschieden. Geklagt hatte die Eigentümerin eines mit einem Wohngebäude und Nebengebäuden bebauten Grundstücks in Eppenbrunn, das in einem allgemeinen Wohngebiet liegt. Dort hält sie neun Hunde der Rasse Husky. Seit 2013 betreibt sie auf dem Grundstück auch ein von ihr angemeldetes Gewerbe, das u.a. Husky-Schlittenfahrten und Zughunde-Seminare umfasst. Anfang 2014 häuften sich die Nachbarbeschwerden über die Hundehaltung auf dem Grundstück. Nach längerem Schriftverkehr untersagte der beklagte Landkreis Südwestpfalz der Klägerin, mehr als zwei Hunde auf ihrem Grundstück zu halten. Begründet wurde das damit, dass es in dem allgemeinen Wohngebiet aufgrund des Umfangs nicht gebietstypisch und damit unzulässig sei, neun Huskys als Bestandteil des Gewerbes zu halten. Mit der verstärkt auftretenden Lärmbelästigung müssten die Bewohner eines allgemeinen Wohngebiets üblicherweise nicht rechnen. Dagegen sei es noch orts- und gebietstypisch, zwei Hunde zu halten. Deshalb ergehe nur ein teilweises Nutzungsverbot.

Die Klägerin hat vorgetragen, bis 2014 habe es keinerlei Beschwerden gegeben. Das Veterinäramt habe die Hundehaltung nicht beanstandet. Ebenso hätten die Amtstierärzte keine Lärmbelästigung durch die Hunde feststellen können. Auch gebe es in ihrer näheren Umgebung mehrere Hundehalter, die drei bzw. neun Hunde auf ihrem Grundstück hielten.

Das VG hat die Klage mit folgender Begründung abgewiesen: Das Verbot, mehr als zwei Hunde auf dem Grundstück zu halten, sei rechtmäßig. Die Klägerin habe seit 2013 auf dem Grundstück einen Gewerbetrieb für Schlittenhundefahrten, Zughundeseminare und Verkauf von Zubehör angemeldet und betreibe diesen auch. In dessen Rahmen halte sie auch die neun Huskys. Dieser Gewerbebetrieb im allgemeinen Wohngebiet sei eine baugenehmigungspflichtige Nutzungsänderung des Wohngrundstücks. Diese sei jedoch nicht baurechtlich genehmigt. Die Hundehaltung im Rahmen des Gewerbebetriebs sei ein im allgemeinen Wohngebiet unzulässiger störender Gewerbebetrieb. Dabei sei unerheblich, dass die Klägerin einen hohen Sachverstand beim Umgang mit Schlittenhunden habe und sie die Hunde veterinärrechtlich ordnungsgemäß auf ihrem Grundstück halte. Bei der hier maßgeblichen typisierenden Betrachtungsweise der Baunutzungsverordnung könne nicht davon ausgegangen werden, dass es zu keiner über das übliche Maß hinausgehenden Belastung durch die Lebensäußerungen der Hunde (lautes Gebell) kommen könne. So sei es das übliche Verhalten eines Hundes, dass er aus verschiedenen Gründen (Freude, Grundstücks-“Verteidigung“, vorbeifahrende Autos, vorbeigehende Personen, Abhol- und Bringvorgänge von und auf das Grundstück) belle. Das könne bei bis zu neun Hunden zu Lärmemissionen führen, die in dem allgemeinen Wohngebiet gebietsuntypisch seien.

Soweit die Klägerin behauptet habe, es gebe in dem allgemeinen Wohngebiet neben ihrem Vorhaben bereits Hundehaltung von mehr als zwei Hunden, habe sie diesbezüglich bis zuletzt keine klaren Angaben gemacht. Der Vorwurf eines willkürlichen Vorgehens gegen sie allein sei daher unberechtigt.

Quelle | VG Neustadt, Urteil vom 18.1.2016, 3 K 890/15, Abruf-Nr. 146332 unter www.iww.de.


Gewährleistungsrecht:

Unternehmer muss sich an seinen Werbeaussagen festhalten lassen

| Im werkvertraglichen Gewährleistungsrecht können Werbeaussagen als Begleitumstände für die Vertragsauslegung erhebliche Bedeutung erlangen. Sie können zu einer stillschweigenden Beschaffenheitsvereinbarung führen, wenn sie für den Auftraggeber von erheblicher Bedeutung sind und der Werkunternehmer dies erkennen kann. |

Diese Klarstellung traf das Oberlandesgericht (OLG) Brandenburg im Fall eines Hauseigentümers, der mit einem Handwerker vor Gericht stritt. Entzündet hatte sich der Streit an der Frage, ob die verlegten Dachpfannen wirklich „hagelsicher“ seien.

„Hagelsicher“ bedeute nach Ansicht der Richter, dass Hagelschlag dem Material (hier: Metalldachpfannen) „nichts anhaben könne“. Die Hagelsicherheit sei dabei nicht nur darauf beschränkt, dass die Eindeckung durch Hagel nicht „zerstört“ werde. Der Bauherr könne berechtigterweise erwarten, dass die Dachpfannen bei Hagelschlag nicht verschlechtert oder ihre „Lebenserwartung“ verkürzt werden. Weil die Dachpfannen hier diese angepriesenen Erwartungen nicht erfüllt hatten, musste der Unternehmer die Kosten übernehmen, die für das nachbessern entstanden waren.

Quelle | OLG Brandenburg, Beschluss vom 29.9.2015, 11 U 86/15, Abruf-Nr. 146330 unter www.iww.de.


Vertragsrecht:

Bei nachträglicher Schwarzgeldabrede entfallen Honorar- und Gewährleistungsansprüche

| Treffen die Parteien eines Architektenvertrags nach Vertragsschluss und erbrachter Leistung eine „Ohne-Rechnung-Abrede“ um die Umsatzsteuer zu hinterziehen, erfasst die Nichtigkeit wegen eines Verstoßes gegen das Schwarzarbeitsbekämpfungsgesetz nicht nur den Abänderungsvertrag. Vielmehr wird das gesamte geänderte Vertragsverhältnis erfasst. Folge ist, dass aus dem Vertrag keine Gewährleistungsrechte oder Honoraransprüche mehr hergeleitet werden können. |

Hierauf wies das Oberlandesgericht (OLG) Stuttgart in einem entsprechenden Fall hin. Die Richter machten deutlich, dass dies jedenfalls dann gelte, wenn die Vertragsbeziehung nicht in Zeiträume mit und ohne sittenwidrige Honorarvereinbarung geteilt werden könne und die „Ohne-Rechnung-Abrede“ damit (auch) das Entgelt für die Planung betreffe, aus der Gewährleistungsansprüche hergeleitet werden sollen.

Quelle | OLG Stuttgart, Urteil vom 10.11.2015, 10 U 14/15, Abruf-Nr. 146331 unter www.iww.de  .