Baurecht Info - 04.2016

28.03.2016
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Bauplanungsrecht:

Pferdepensionsbetrieb ist im Außenbereich zulässig

| Die Betreiberin einer Pferdepension im Außenbereich hat einen Anspruch darauf, dass eine bereits errichte Reithalle mit Stallungen und Mistanlage nachträglich genehmigt wird, wenn die gesetzlichen Voraussetzungen vorliegen. |

Dies hat das Verwaltungsgericht (VG) Neustadt entschieden. Geklagt hatte die Eigentümerin eines im Außenbereich gelegenen Grundstücks. Dieses ist mit einer Scheune mit Stallungen und Futterlage sowie einem Offenstall bebaut. Auf dem Nachbargrundstück befinden sich ein Reitplatz sowie ein Longierplatz. Die Grundstücke liegen etwas mehr als 500 m östlich einer Landesstraße. Sie sind über einen Landwirtschaftsweg zu erreichen. Die Eigentümerin verfügt über Grundstücksflächen von über 5 ha Eigenland. Daneben hat sie langfristige Pachtverträge über Grundstücksflächen von mehr als 10 ha in verschiedenen Gemarkungen geschlossen. Im Mai 2014 beantragte sie, dass ihr der „Neubau einer Reithalle mit Stallungen und Mistanlage zur Pensionstierhaltung als landwirtschaftlich privilegiertes Vorhaben“ genehmigt werde. Die Gemeinde versagte ihr Einvernehmen zu diesem Antrag. Daraufhin lehnte es der beklagte Rhein-Pfalz-Kreis ab, die Baugenehmigung zu erteilen. Weil das Widerspruchsverfahren ohne Erfolg blieb, rief die Eigentümerin das Gericht an. Sie ist der Ansicht, dass ihr Pferdepensionsbetrieb als landwirtschaftlicher Betrieb zulässig sei. Er werde über den Wirtschaftsweg auch ausreichend erschlossen. Die Gemeinde sah demgegenüber in der Pferdepension einen gewerblichen Betrieb, der zudem nicht ausreichend über den Wirtschaftsweg erschlossen werde.

Das VG gab der Klage mit folgender Begründung statt: Die Eigentümerin habe einen Anspruch darauf, dass ihr die beantragte Baugenehmigung für den bereits erfolgten Neubau einer Reithalle mit Stallungen und Mistanlage zur Pensionstierhaltung erteilt werde. Die gesetzlichen Voraussetzungen seien gegeben. Bei dem Pferdepensionsbetrieb handele es sich um einen nach dem Baugesetzbuch privilegiert im Außenbereich zulässigen landwirtschaftlichen Betrieb. Ein landwirtschaftlicher Betrieb könne gegeben sein, wenn der Betriebsgegenstand allein oder überwiegend in der „Tierhaltung“ bestehe. Die Tierhaltung könne auch die Pensionstierhaltung umfassen. Sie gehöre dann zur Landwirtschaft, „soweit das Futter überwiegend auf den zum landwirtschaftlichen Betrieb gehörenden, landwirtschaftlich genutzten Flächen erzeugt werden könne“. Dies sei hier der Fall. Eine überwiegende eigene Futtergrundlage setze nach der verwaltungsgerichtlichen Rechtsprechung für eine landwirtschaftliche Pferdehaltung voraus, dass 0,35 ha landwirtschaftlich genutzter Fläche für jedes der gehaltenen Pferde zur Verfügung stünden. Dies sei hier der Fall, denn die Eigentümerin verfüge über weit mehr als die bei 28 Pferden verlangten 4,9 ha Eigentums- bzw. Pachtflächen.

Die Reithalle mit Stallungen und Mistanlage zur Pensionstierhaltung diene auch dem landwirtschaftlichen Betrieb der Eigentümerin. Sie sei seit 25 Jahren in der Turnierreiterei versiert und mit dem silbernen Reitabzeichen ausgezeichnet. Damit besitze sie hinreichende Sachkunde. Auch sei davon auszugehen, dass sie den Betrieb nachhaltig und dauerhaft betreiben könne. Dem Vorhaben stünden ferner keine öffentlichen Belange entgegen. Entgegen der Auffassung der Gemeinde fehle es dem Bauvorhaben auch nicht an der erforderlichen gesicherten Erschließung. Die im Außenbereich auf Wirtschaftswegen geforderte Mindestfahrbahnbreite von 2,5 m sei gegeben. Der Wirtschaftsweg sei durchgehend drei bis vier Meter breit. Das sei ausreichend, um den Besucherverkehr aufzunehmen.

Quelle | VG Neustadt, Urteil vom 22.2.2016, 3 K 325/15, Abruf-Nr. 146547 unter www.iww.de.

 


Gewährleistung:

Eine Mängelbeseitigung kann für den Auftragnehmer unverhältnismäßig sein

| Arbeitet der Unternehmer mangelhaft, kann der Bauherr Nacherfüllung verlangen. Der Unternehmer muss dann entweder den Mangel beseitigen oder ein neues Werk herstellen. Er kann die Nacherfüllung aber verweigern, wenn sie nur mit unverhältnismäßigen Kosten möglich ist. |

Was unter unverhältnismäßigen Kosten zu verstehen ist, musste nun das Oberlandesgericht (OLG) Düsseldorf entscheiden. Die Richter urteilten, dass ein unverhältnismäßiger Aufwand vorliege, wenn einem objektiv geringen Interesse des Bauherrn an einer mangelfreien Vertragsleistung ein ganz erheblicher und deshalb vergleichsweise unangemessener Aufwand gegenüberstehe. Habe der Bauherr objektiv ein berechtigtes Interesse daran, dass der Vertrag ordnungsgemäß erfüllt werde, könne ihm der Unternehmer regelmäßig die Nachbesserung wegen hoher Kosten der Mängelbeseitigung nicht verweigern. Gleiches gelte, wenn die Funktionsfähigkeit des Werkes spürbar durch Mängel beeinträchtigt werde.

Quelle | OLG Düsseldorf, Urteil vom 14.4.2015, 21 U 182/14, Abruf-Nr. 146545 unter www.iww.de.

 


Denkmalschutz:

Sicherungsanordnung darf nur bei nachgewiesener Gefahr erlassen werden

| Die denkmalschutzrechtliche Anordnung, das Dach des Saalbaus des ehemaligen Hotel-Restaurants Riviera in Berlin-Grünau mit einem Gerüst zu sichern, ist rechtswidrig. |

Das hat das Verwaltungsgericht (VG) Berlin entschieden. Das seit 1992 leer stehende Gebäude hat bis heute erhebliche Schäden erlitten. Unter anderem gefährdet ein undichtes Dach die denkmalgeschützte Stuckdecke. Nachdem die Eigentümerin in der Vergangenheit ihren Verpflichtungen zum Schutz des Denkmals nicht in ausreichendem Maße nachgekommen war, veranlasste die Denkmalschutzbehörde im Jahr 2013 eine erste Sicherungsanordnung. Mit einer zweiten Sicherungsanordnung wurde der Eigentümerin Ende 2014 aufgegeben, ein Stützgerüst zu errichten. Damit sollte ein befürchteter Dacheinsturz vermieden werden. Für den von der Denkmalschutzbehörde veranlassten Aufbau des Gerüsts sind Kosten von rund 112.000 EUR angefallen. Die Eigentümerin klagte gegen die Sicherungsverfügung. Die Stahlkonstruktion des Dachs sei nicht einsturzgefährdet.

Die Klage hatte Erfolg. Die 13. Kammer des Verwaltungsgerichts hat die Anordnung der Sicherungsmaßnahme für das Dach aufgehoben. Die Denkmalschutzbehörde habe zu Unrecht das Dach bloß in Augenschein genommen und allein daraus geschlossen, dass das ganze Dach nicht mehr tragfähig sei. Eine unmittelbare Einsturzgefahr habe nicht bestanden. Nach den zum damaligen Zeitpunkt vorliegenden Erkenntnissen hätte die Eigentümerin lediglich verpflichtet werden dürfen, ein Gutachten einzuholen, um den Zustand und die Tragfähigkeit des Dachs zu klären.

Quelle | VG Berlin, Urteil vom 28.1.2016, VG 13 K 442.14, Abruf-Nr. 146546 unter www.iww.de.

 


Aktuelle Gesetzgebung:

Bundeskabinett billigt Gesetzentwurf zur steuerlichen Förderung des Mietwohnungsneubaus

| Das Bundeskabinett hat den Gesetzentwurf der Bundesregierung gebilligt, mit dem eine steuerliche Förderung des Mietwohnungsneubaus eingeführt werden soll. Mit einer zeitlich befristeten Sonderabschreibung soll steuerlich gefördert werden, wenn neue Mietwohnungen im unteren und mittleren Preissegment in ausgewiesenen Fördergebieten geschaffen werden. |

Neue Wohnungen für mittlere und untere Einkommensgruppen

Nach dem Gesetzentwurf der Bundesregierung soll eine zeitlich befristete, degressiv ausgestaltete Sonderabschreibung für die Anschaffung oder Herstellung neuer Mietwohngebäude in Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt geschaffen werden.

Der Fokus der Maßnahme liegt auf der Errichtung neuer Mietwohnungen, die auch für mittlere und untere Einkommensgruppen bezahlbar sind. Der Eigentümer muss die begünstigten Flächen mindestens zehn Jahre zu Wohnzwecken vermieten. Wohnungen mit hohem Standard werden dagegen steuerlich nicht gefördert. Sie bleiben vollständig von der Maßnahme ausgeschlossen.

Ausgewiesene Fördergebiete

Die Förderung der Investitionen ist auf ein ausgewiesenes Fördergebiet beschränkt, das an die Mietenstufen des Wohngelds anknüpft (Anlage zu § 1 Abs. 3 der Wohngeldverordnung).

Gemeinden mit Mietenstufen IV bis VI, deren Mietenniveau um mindestens fünf Prozent oberhalb des Bundesdurchschnitts liegt, sollen zum Fördergebiet gehören. Zusätzlich werden auch Gebiete mit Mietpreisbremse (aufgrund des § 556d BGB) und Gebiete mit abgesenkter Kappungsgrenze (aufgrund des § 558 Abs. 2 Satz 2 und 3 BGB) in das förderfähige Gebiet einbezogen.

Baukostenobergrenzen

Für die Förderung muss eine Baukostenobergrenze von 3.000 EUR je Quadratmeter Wohnfläche eingehalten werden. Davon werden maximal 2.000 EUR je Quadratmeter Wohnfläche gefördert. Damit insbesondere private Investoren angeregt werden, möglichst zeitnah in entsprechenden Wohnraum zu investieren, wird die Förderung zeitlich auf Baumaßnahmen begrenzt, mit denen in den Jahren 2016 bis 2018 begonnen wird. Maßgebend ist der Bauantrag oder die Bauanzeige. Die Sonderabschreibung wird letztmalig im Jahr 2022 möglich sein. Auch diese Begrenzung soll dafür sorgen, dass zügig investiert und der Wohnungsmarkt schnell entlastet wird.

Quelle | Bundesministerium der Finanzen