Baurecht Info - 05.2016

28.04.2016
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Aktuelle Gesetzgebung:

Bundesregierung beschließt neues Bauvertragsrecht

| Die Bundesregierung hat den vom Bundesminister der Justiz und für Verbraucherschutz Heiko Maas vorgelegten Entwurf eines Gesetzes zur Reform des Bauvertragsrechts und zur Änderung der kaufrechtlichen Mängelhaftung beschlossen. |

Bauunternehmer müssen Verbrauchern künftig rechtzeitig vor Vertragsschluss eine Baubeschreibung aushändigen, die klare und verständliche Angaben zu den wesentlichen Eigenschaften des Bauwerks enthält. Sie wird grundsätzlich Inhalt des Vertrags und ermöglicht einen genauen Überblick über die angebotenen Leistungen. Der Vertrag hat außerdem verbindliche Angaben zum Fertigstellungstermin zu machen. Das gibt Verbrauchern mehr Planungssicherheit. Etwa, wann sie die bisherige Wohnung kündigen oder den Umzug organisieren sollen.

Widerrufs- und Kündigungsrecht

Verbraucher haben das Recht, einen Bauvertrag innerhalb von 14 Tagen ab Vertragsschluss zu widerrufen. So können sie einen Kauf mit in der Regel hohen finanziellen Verpflichtungen noch einmal überdenken. Das Widerrufsrecht erlischt spätestens zwölf Monate und 14 Tage nach Vertragsschluss, unabhängig davon, ob eine ordnungsgemäße Belehrung erfolgt ist. Künftig gibt es im Werkvertragsrecht – und somit auch bei Bauverträgen – ein Kündigungsrecht aus wichtigem Grund.

Änderungen auch nach Vertragsschluss möglich

Häufig treten während der Ausführung des Baus noch Änderungen ein. Etwa wenn sich die Vorstellungen des Bauherren ändern oder er bestimmte Umstände nicht berücksichtigt hatte. Bauherren sollen deshalb das Bauvorhaben künftig noch nach Vertragsschluss einseitig ändern können.

Der Unternehmer muss die Änderungen aber nur ausführen, wenn sie für ihn zumutbar sind. Dabei sind die Interessen beider Parteien angemessen zu berücksichtigen. Die Berechnung der Mehr- oder Mindervergütung dafür hat grundsätzlich anhand der tatsächlichen Kosten zu erfolgen. Der Unternehmer erhält angemessene Zuschläge für allgemeine Geschäftskosten, Wagnis und Gewinn.

Der Bauunternehmer ist auch verpflichtet, Unterlagen über das Bauwerk zu erstellen, die der Verbraucher zum Nachweis der Einhaltung öffentlich-rechtlicher Vorschriften oder für den Kredit benötigt.

Außerdem werden verschiedene Vorschriften vereinfacht oder effektiver gestaltet: Zum Beispiel die Berechnung von Abschlagszahlungen, für die es Obergrenzen gibt, sowie die Abnahme der Bauleistung durch den Bauherren. Bei einer Kündigung des Bauvertrags bzw. bei Verweigerung der Abnahme ist der Leistungsstand bzw. der Zustand des Werks zu dokumentieren. Der Gesetzentwurf enthält zugleich spezielle Neuregelungen für den Architekten- und Ingenieurvertrag.

Bessere Gewährleistung

Darüber hinaus gibt es eine Änderung bei der Mängelhaftung zugunsten von Käufern: Der Verkäufer einer beweglichen Sache ist gegenüber dem Käufer verpflichtet, die in eine andere Sache eingebaute mangelhafte Kaufsache auszubauen und die Ersatzsache einzubauen, oder die Kosten für beides zu tragen. Und zwar verschuldensunabhängig. Das gilt auch für Käufe zwischen Unternehmern.

 


Architektenrecht:

Abdichtungsarbeiten müssen intensiv überwacht werden

| Erhält ein Architekt den Auftrag, bei „wichtigen Arbeiten“ und „Schwerpunktarbeiten auf der Baustelle“ nachzuschauen bzw. auf die „Knackpunkte der Bauausführung“ zu achten, muss er die Ausführung von Abdichtungsarbeiten besonders intensiv überwachen. |

Das musste sich ein Architekt vor dem Oberlandesgericht (OLG) Brandenburg sagen lassen. Dieser war vom Bauherrn nur damit beauftragt worden, kritische bzw. wichtige Bauarbeiten zu überwachen. Die Entlohnung erfolgte auf Stundenbasis.

Seine Haftung sei nach Ansicht des Gerichts aber nicht wegen der – im Vergleich zu der für die Objektüberwachung nach HOAI geschuldeten Vergütung – geringen Höhe des vereinbarten Honorars begrenzt. Der Haftungsumfang bestimme sich grundsätzlich nicht nach der Höhe der vereinbarten Vergütung. Er richte sich vielmehr nach dem vertraglichen Leistungssoll. Im vorliegenden Fall war ausschlaggebend, ob und mit welcher Intensität der Architekt die Arbeiten hat überprüfen müssen. Die handwerkliche Ausführung einer Bitumendickbeschichtung sei insbesondere bei „drückendem Wasser“ oder „aufstauendem Sickerwasser“ keine handwerkliche Selbstverständlichkeit, die nicht besonders überwacht werden müsse. Der Architekt hätte hier besondere Aufmerksamkeit walten lassen müssen. Weil er dies unterlassen habe, müsse er für die entstandenen Schäden haften.

Quelle | OLG Brandenburg, Urteil vom 22.12.2015, 4 U 26/12, Abruf-Nr. 185254 unter www.iww.de.

 


Strassenwidmung:

Anwohner kann sich nicht dagegen wehren, dass eine von mehreren Zufahrtstraßen gesperrt wird

| Ein Anwohner hat keinen Anspruch darauf, dass eine bestimmte Zufahrtstraße zu seinem Ortsteil auch in Zukunft unbeschränkt befahren werden kann. |

Das stellte das Verwaltungsgericht (VG) Koblenz klar und wies den Eilantrag eines Bürgers zurück. Dieser wollte sich dagegen wehren, dass ein Weg durch die Straßenverkehrsbehörde gesperrt worden war. Zuvor wurde der Weg als unmittelbare Verbindung zwischen zwei Ortsteilen genutzt. Der Bürger hält die Sperrung des Wegs für rechtswidrig. Der Weg sei für den Verkehr allgemein gewidmet. Er müsse nunmehr einen erheblichen Umweg in Kauf nehmen.

Sein Eilantrag hatte jedoch keinen Erfolg. Die Koblenzer Richter lehnten ihn als unzulässig ab. Der Antragsteller könne nicht geltend machen, in eigenen Rechten betroffen zu sein. Der straßenrechtliche Anspruch auf Teilhabe am Gemeingebrauch öffentlicher Straßen gestatte es zunächst nur, dass Straßen im Rahmen der Widmung und der Verkehrsvorschriften genutzt werden. Es bestehe überdies kein Rechtsanspruch darauf, dass eine Widmung aufrechterhalten werde. Auch unter dem Gesichtspunkt des straßenrechtlichen Anliegergebrauchs sei ersichtlich, dass geschützte Individualinteressen des Antragstellers verletzt seien. Dieses Recht beinhalte nur die Zugänglichkeit des Grundstücks als solche. Hieraus folge aber weder eine Bestandsgarantie hinsichtlich der Ausgestaltung und des Umfangs der Grundstücksverbindung zum Straßennetz. Auch werde weder Bequemlichkeit noch Leichtigkeit des Zugangs gewährleistet.

Quelle | VG Koblenz, Beschluss vom 23.2.2016, 5 L 103/16, Abruf-Nr. 185255 unter www.iww.de  .

 


Bauordnungsrecht:

Unwirksame Abrissverfügung für Wohnhaus, das bereits vor Kriegsende errichtet wurde

| Die Anordnung, ein vor Kriegsende ohne Baugenehmigung erbautes Wohnhaus abzureißen, kann rechtswidrig sein. |

Das ist das Ergebnis eines Rechtsstreits vor dem Oberverwaltungsgericht (OVG) Nordrhein-Westfalen. Der Rheinisch-Bergische Kreis hatte der Eigentümerin eines Wohnhauses im Sommer 2012 aufgegeben, das Gebäude zu beseitigen. Später hatte er ein Zwangsgeld angedroht. Für dieses Gebäude existiere keine Baugenehmigung. Es sei auch keine beantragt worden. Das Gebäude liege im Außenbereich. Daher sei es auch nicht genehmigungsfähig. Gegenüber der in dem Haus lebenden Mutter der Eigentümerin erließ der Kreis eine Duldungsverfügung. Das Verwaltungsgericht wies die dagegen gerichteten Klagen im Jahr 2013 ab.

Die Berufung hatte Erfolg. Das OLG hat sein Urteil im Wesentlichen so begründet: Das Wohnhaus sei bereits vor Ende des zweiten Weltkriegs errichtet worden. Der Rheinisch-Bergische Kreis hätte daher in Erwägung ziehen müssen, aufgrund einer sogenannten „Stichtagsregelung“ nicht gegen den „Schwarzbau“ einzuschreiten. Dafür spreche nicht nur, dass das Gebäude seit mehr als 70 Jahren existiere und die Bauaufsichtsbehörde in diesem langen Zeitraum nichts dagegen unternommen habe. Es sei auch zu berücksichtigen, dass vielfach Aktenbestände durch die Kriegsereignisse unvollständig geworden oder ganz verloren gegangen seien. Das könne die Behörde betreffen, aber auch die hinsichtlich einer Baugenehmigung beweisbelasteten privaten Eigentümer oder ihre Rechtsvorgänger.

Nach so langer Zeit fänden sich schließlich zumeist auch keine Zeugen mehr, die Auskunft über die Umstände der Errichtung eines Gebäudes geben könnten. Diese Gesichtspunkte müsse die Bauaufsichtsbehörde im Rahmen ihrer im Gesetz vorgesehenen Ermessensbetätigung prüfen und angemessen berücksichtigen. Dies habe der beklagte Kreis versäumt. Die Abrissanordnung sei daher rechtswidrig.

Quelle | OVG Nordrhein-Westfalen, Urteil vom 24.2.2016, 7 A 19/14, Abruf-Nr. 185256 unter www.iww.de.