Baurecht Info - 06.2013

4.06.2013
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Bauherrenhaftung:

Bauunternehmer haftet nicht für Risse am Nachbargrundstück

Vergibt ein Bauherr sämtliche Gewerke an andere Unternehmen, können ihn dennoch Ansprüche aus dem Bereich des Nachbarrechts treffen.

Das lehrt eine Entscheidung des Bundesgerichtshofs (BGH) und macht deutlich, wie wichtig eine Bauherrenhaftpflichtversicherung ist. Im Streitfall hatte das vom Bauherren beauftragte Bauunternehmen Rüttelarbeiten durchgeführt. Ein Nachbar behauptete, dadurch seien Risse in seinem Haus entstanden. Ein Sachverständiger hat jedoch das fachgerechte Arbeiten des Bauunternehmens bestätigt. Es habe alle relevanten DIN-Normen eingehalten. Laut BGH ist es deshalb nicht zum Schadenersatz verpflichtet (BGH, V ZR 217/09).

Hinweis: Die Entlastungsmöglichkeit des Bauunternehmens greift nicht zugunsten des Bauherren gegenüber Forderungen des benachbarten Hausbesitzers. Der Nachbar muss zwar eine ortsübliche Benutzung des anderen Grundstücks dulden. Er hat aber einen Ausgleichsanspruch bei einer Beeinträchtigung über das zumutbare Maß. Dieser Ausgleichsanspruch setzt kein Verschulden des Bauherren voraus. Der Bauherr sollte vor Baubeginn den Zustand der Nachbarbebauung dokumentieren, am besten durch ein Beweissicherungsgutachten. Zudem sollte er eine Bauherrenhaftpflichtversicherung abschließen, weil diese auch den nachbarschaftsrechtlichen Ausgleichsanspruch abdeckt.


Architektenrecht:

Verstoß gegen Bausummenbegrenzung

Der Architekt verletzt regelmäßig seine Vertragspflichten, wenn er ohne verlässliche Kenntnis von den wirtschaftlichen Möglichkeiten des privaten Auftraggebers die Planung eines Wohnhauses vornimmt.

So entschied der Bundesgerichtshof (BGH) im Fall eines Architekten, der Honorar eingeklagt hatte. Die Richter verwiesen auf die vom Auftraggeber im Rahmen der Grundlagenermittlung dem Architekten gegenüber zum Ausdruck gebrachten Kostenvorstellungen. Diese seien in dem Sinne verbindlich, dass sie vorbehaltlich einer Änderung den Planungsrahmen bestimmen und jedenfalls dann regelmäßig zum Vertragsinhalt würden, wenn der Architekt ihnen nicht widerspreche. Diese Kostenvorstellungen seien auch beachtlich, wenn sie keine genaue Bausummenobergrenze enthalten würden. Angaben zur ungefähren Bausumme, mit denen ein Kostenrahmen abgesteckt werde, seien ausreichend. Berücksichtige der Architekt diese Grenze nicht, sei seine Leistung für den Bauherren unbrauchbar. Dann bestehe auch kein Honoraranspruch (BGH, VII ZR 230/11).


Bauordnungsrecht:

Keine Pferdehaltung im allgemeinen Wohngebiet

Ein Stall zur zeitweisen Unterbringung von bis zu fünf Pferden sowie eine ca. 60 qm große Freifläche sind in einem allgemeinen Wohngebiet nicht baugenehmigungsfähig.

Das hat das Verwaltungsgericht (VG) Neustadt nach Durchführung einer Ortsbesichtigung entschieden. Die zum Prozess beigeladene Pferdeliebhaberin ist Eigentümerin eines Grundstücks, auf dem sie nach erfolgtem Abriss ein neues Wohngebäude errichtet. Im nördlichen Grundstücksbereich steht eine ältere Scheune, in der die Beigeladene zeitweise bis zu fünf Pferde unterbringen möchte. Hinter der Scheune befindet sich eine rund 60 qm große Freifläche, auf der die Pferde Auslauf haben sollen. Die Kreisverwaltung verweigerte jedoch die Genehmigung des Vorhabens mit der Begründung, eine Pferdehaltung auch im Freien sei an dieser Stelle gegenüber der Nachbarschaft rücksichtslos. Die Beigeladene legte gegen diesen Bescheid Widerspruch ein, dem der Kreisrechtsausschuss der Kreisverwaltung Germersheim unter Auflagen stattgab. Hiergegen erhoben die betroffene Ortsgemeinde, die zuvor ihre Zustimmung zu dem Vorhaben verweigert hatte, sowie mehrere Nachbarn Klage.

Die Richter nahmen eine Ortsbesichtigung vor und hoben daraufhin den Widerspruchsbescheid auf. Zur Begründung führte das Gericht aus, die Ortsgemeinde werde durch den Widerspruchsbescheid in ihrer Planungshoheit und die klagenden Nachbarn würden in ihrem Anspruch auf Erhaltung des vorhandenen allgemeinen Wohngebiets verletzt. Der Ortstermin habe ergeben, dass die nähere Umgebung des Bauvorhabens von Wohnbebauung geprägt sei. Zwar seien in dem maßgeblichen Bereich noch vereinzelt Nebengebäude vorhanden. Dies rechtfertige aber nicht die Annahme einer ländlichen Gemengelage aus Wohn- und Dorfgebiet, in der Pferdehaltung aus Hobbygründen zulässig sein könne. Denn sämtliche Nebengebäude in der näheren Umgebung würden seit Jahrzehnten nicht mehr landwirtschaftlich genutzt. Die Haltung von Pferden entspreche grundsätzlich nicht der Eigenart eines allgemeinen Wohngebiets. Nur in besonders gelagerten Fällen könne dort auch eine Pferdehaltung zulässig sein, etwa wenn ein Pferdestall auf einem weiträumigen Grundstück derart am Ortsrand errichtet sei, dass er mehr der freien Landschaft als einem Wohngebiet zugeordnet werden könne. Dies sei hier aber nicht der Fall. Denn das Vorhabengrundstück der Beigeladenen habe keine Randlage, sondern sei in allen Himmelsrichtungen von Wohnbebauung umgeben (VG Neustadt, 4 K 828/12.NW und 4 K 793/12.NW).