Baurecht Info - 06.2014

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Aktuelle Gesetzgebung:

Energieausweis wird Pflicht – Effizienzklassen nun auch für Immobilien

Seit Anfang Mai müssen sich Hausbesitzer und Bauherren auf Veränderungen einstellen. Seitdem ist es Pflicht, den Energieausweis bei Verkauf oder Vermietung vorzulegen. Effizienzklassen erleichtern dann den Überblick. Zudem werden für Neubauten strengere energetische Anforderungen gelten und alte Heizkessel schrittweise verboten.

Das sieht die Novelle der Energieeinsparverordnung (EnEV) vor, deren Regelungen stufenweise in Kraft treten. Die Verordnung ist am 1. Mai 2014 in Kraft getreten.

Mehr Transparenz durch Energieausweis

Der Energieausweis gewinnt an Bedeutung. Der Verkäufer oder Vermieter muss den Energie-Effizienzstandard bereits in der Immobilienanzeige nennen. Bei Wohnungsbesichtigungen muss er den Ausweis vorzeigen. Es genügt nicht mehr, ihn erst vorzuweisen, wenn ein potenzieller Mieter danach fragt. Kommt ein Mietvertrag zustande, ist dem Mieter entweder der Original-Energieausweis oder eine Kopie davon auszuhändigen.

Potenzielle Mieter und Käufer profitieren von dieser Regelung: Schlechte Energiewerte im Ausweis deuten auf hohe Heizkosten hin, die beispielsweise auf eine unzureichende Wärmedämmung zurückzuführen sind.

Wer als Hausbesitzer noch keinen Energieausweis hat, kann sich bei der Suche nach einem qualifizierten Aussteller an die Architekten-, Ingenieur- und Handwerkskammern wenden. Zehn Jahre ist der Ausweis gültig. Eine Verlängerung ist nicht möglich.

Energieausweis öffentlich aushängen

Die Neuerungen der Energieeinsparverordnung gelten auch für sogenannte Nichtwohngebäude wie Gewerbeimmobilien und öffentliche Gebäude. In öffentlichen Gebäuden mit großem Publikumsandrang und einer Größe über 500 Quadratmetern ist ein Energieausweis sichtbar auszuhängen.

Liegt bereits ein Energieausweis vor, besteht auch in größeren Geschäften, Restaurants, Hotels und Banken künftig die Pflicht zum Aushang. Denkmalgeschützte Immobilien benötigen keinen Energieausweis.

Neue Effizienzklassen

Energieausweise, die ab Mai für Wohngebäude neu ausgestellt werden, müssen eine Effizienzklasse ausweisen. Diese erleichtert es Käufern oder Mietern, Immobilien einzuschätzen. Effizienzklassen gibt es bereits für Elektrogeräte und Fahrzeuge. Die Skala reicht von „A+“ („energetisch sehr gut“) bis „H“ („energetisch sehr schlecht“).

Bei Immobilien entsprechen A und B künftigen Neubaustandards. Die neue Skala ist deutlich präziser als die aktuell noch gültige Farbskala von rot bis grün. Wohngebäude, die einen gültigen Energieausweis nach bisherigem Recht haben, können weiterhin ohne Angabe einer Energieeffizienzklasse inseriert werden.

Vermieter, die sich im Energieausweis nicht an die neuen Vorgaben zur Energieeffizienz halten, handeln ordnungswidrig. Sie müssen mit einem Bußgeld von bis zu 15.000 EUR rechnen. Diese Regelung gilt allerdings erst ein Jahr nach Inkrafttreten der EnEV 2014, also zum 1. Mai 2015.

Alte Heizkessel austauschen

Ab 2015 dürfen sogenannte Konstanttemperatur-Heizkessel, die älter als 30 Jahre sind, nicht mehr betrieben werden. Diese Kessel heizen mit einer konstant hohen Temperatur. Ihre Heizleistung passt sich nicht an Außentemperatur und tatsächlichen Bedarf an. Demzufolge haben sie Kessel einen sehr hohen Brennstoffverbrauch.

Hausbesitzer werden daher verpflichtet, diese Geräte auszutauschen. Von dieser Regelung nicht betroffen sind Brennwertkessel und Niedertemperaturheizkessel mit einem besonders hohen Wirkungsgrad. Eine weitere Ausnahme gilt für Hauseigentümer, die bereits vor Februar 2002 in den Häusern gewohnt haben. Auch sie können die alten Heizkessel weiter nutzen.

Neue Anforderungen für Neubauten ab 2016

Für Neubauten erhöhen sich die Effizienzanforderungen: Der Energieverbrauch soll um ein weiteres Viertel sinken. Diese Regelung gilt ab dem 1. Januar 2016. Der maximal erlaubte Wärmeverlust durch die Gebäudehülle soll um durchschnittlich 20 Prozent sinken.

Was beinhaltet die Energieeinsparverordnung?

Die Energieeinsparverordnung regelt die energetischen Anforderungen an Neubauten. Darüber hinaus gibt sie vor, in welcher energetischen Qualität ein Eigentümer, der sein Gebäude sanieren will, bestimmte Modernisierungsmaßnahmen auszuführen hat.

Anlass für die Energieeinsparverordnung 2014 ist eine EU-Richtlinie über die Gesamtenergieeffizienz von Gebäuden aus dem Jahr 2010. Außerdem sieht das Energiekonzept der Bundesregierung vor, den Wärmebedarf des Gebäudebestands in Deutschland bis 2020 um 20 Prozent zu senken.

Bis 2050 sollen Häuser nahezu klimaneutral sein, also den eigenen Bedarf nur aus erneuerbaren Energien decken.Den gesetzlichen Rahmen für die neue EnEV 2014 schaffte die am 13. Juli 2013 in Kraft getretene Änderung des Energieeinsparungsgesetzes.

 


Mängelbeseitigungskosten:

Schadenersatzpflicht des Grundstücksverkäufers kann begrenzt sein

Bei unverhältnismäßig hohen Mängelbeseitigungskosten ist der Schadenersatzanspruch des Käufers eines Grundstücks gegen den Verkäufer auf den Ersatz des mangelbedingten Minderwerts des Grundstücks beschränkt.

So entschied es der Bundesgerichtshof (BGH) im Fall einer Frau, die ein Mietshaus für 260.000 EUR gekauft hatte. Nach der Übergabe stellte sie fest, dass das Gebäude mit echtem Hausschwamm befallen ist. Der Verkäufer wurde in einem rechtskräftigen Grundurteil verurteilt, Schadenersatz und Ausgleich für den nach der Schwammsanierung verbleibenden merkantilen Minderwert zu zahlen. Ferner wurde er verpflichtet, auch den weitergehenden durch den Hausschwamm hervorgerufenen Schaden zu ersetzen. Nach der Durchführung weiterer Sanierungsmaßnahmen verlangt die Käuferin den Ersatz eines weitergehenden Teilschadens in Höhe von 499.728,86 EUR.

Der BGH wies darauf hin, dass der Käufer grundsätzlich Ersatz der zur Beseitigung eines Mangels erforderlichen Kosten verlangen könne. Seien die zur Mängelbeseitigung erforderlichen Kosten jedoch unverhältnismäßig, sei zum Schutz des Verkäufers der Schadenersatzanspruch auf den mangelbedingten Minderwert der Kaufsache beschränkt. Ob die Mängelbeseitigung unverhältnismäßig ist, müsse anhand aller Umstände des Einzelfalls geklärt werden. Bei Grundstückskaufverträgen könne als erster Anhaltspunkt davon ausgegangen werden, dass Mängelbeseitigungskosten unverhältnismäßig sind, wenn sie entweder den Verkehrswert des Grundstücks in mangelfreiem Zustand oder 200 Prozent des mangelbedingten Minderwerts übersteigen.

Im vorliegenden Fall betrage der Zeitwert des Gesamtobjekts im Zustand des Befalls mit echtem Hausschwamm 507.202 EUR und jener ohne Hausschwammbefall (mindestens) 600.000 EUR. Daher komme eine Unverhältnismäßigkeit der Mängelbeseitigungskosten ernsthaft in Betracht. Da die bisherigen Feststellungen der Vorinstanz nicht ausreichend seien, wurde der Rechtsstreit dorthin zurückverwiesen. Die Richter am BGH verwiesen zudem darauf, dass bei der Beurteilung der Unverhältnismäßigkeit der Mängelbeseitigungskosten auf den Beginn der Mängelbeseitigung durch den Käufer abzustellen sei. Stelle sich erst im Nachhinein heraus, dass die Kosten höher als erwartet seien, stehe dies einer Ersatzpflicht nur entgegen, wenn ein wirtschaftlich denkender Käufer die Arbeiten auch unter Berücksichtigung der bereits angefallenen Kosten nicht fortführen würde oder fortgeführt hätte. Das Prognoserisiko trage der Verkäufer (BGH, V ZR 275/12).


Nachbarrecht:

Pflicht zur Kanalbeseitigung trotz öffentlich-rechtlicher Baulast

Verlaufen Entsorgungsleitungen über ein Nachbargrundstück, muss der Nachbar diese nicht dulden, wenn kein Leitungsrecht im Grundbuch eingetragen ist. Eine bestehende öffentlich-rechtliche Baulast ändert daran nichts.

Dass musste sich ein beklagter Grundstückseigentümer vor dem Oberlandesgericht (OLG) Oldenburg sagen lassen. Er wurde verurteilt, die zu seinem Grundstück führenden Entsorgungsleitungen vom Nachbargrundstück der Klägerin zu entfernen. Seine Berufung gegen das Urteil des Landgerichts Oldenburg blieb damit ohne Erfolg. Das Nachbargrundstück stand bis November 2012 im Eigentum eines Verwandten. Dieser hatte es mehr als 30 Jahre geduldet, dass die Leitungen auf seinem Grundstück verlegt waren. Im Wege der Zwangsversteigerung erwarb die Klägerin das Eigentum an dem Grundstück, das sie jetzt bebauen möchte. Die Regen- und Schmutzwasserkanäle des Beklagten hindern sie daran.

Die Beklagten hatten es nach den Ausführungen der Richter verabsäumt, das Leitungsrecht dinglich zu sichern, also in das Grundbuch eintragen zu lassen. Zu ihren Gunsten bestand, wie häufig, nur eine öffentlich-rechtliche Baulast. Ohne eine Eintragung des Leitungsrechts im Grundbuch, so die Richter, müsse die Klägerin die Leitungen auf ihrem Grundstück nicht dulden. Die öffentlich-rechtliche Baulast genüge dafür nicht. Jetzt muss der Beklagte die Kanäle vom Grundstück der Klägerin auf eigene Kosten entfernen und über sein Grundstück den Kanalanschluss legen lassen (OLG Oldenburg, 1 U 104/13).