Baurecht Info - 07.2013

4.07.2013
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Kaufrecht:

Fehlende Baugenehmigung ist Sachmangel

Eine fehlende Baugenehmigung stellt regelmäßig einen Sachmangel des veräußerten Wohnungseigentums dar.

Diese Entscheidung traf der Bundesgerichtshof (BGH) im Fall einer Frau, die zusammen mit ihrem Lebensgefährten eine Dachgeschosswohnung gekauft hatte. Später stellte sich heraus, dass für die Wohnung gar keine Baugenehmigung vorlag. Das Bauamt untersagte der Frau, die Wohnung zu nutzen. Die Frau verlangte daraufhin die Rückabwicklung des Kaufs.

Die Richter wiesen in ihrer Entscheidung darauf hin, dass die Zivilgerichte die Frage der Genehmigungsbedürftigkeit in eigener Verantwortung entscheiden könnten. Sie seien dabei nicht an einen erst nach Gefahrübergang ergangenen baubehördlichen Bescheid gebunden. Die Entscheidung dieser Frage sei die Voraussetzung dafür, einen Sachmangel bejahen zu können. Da in dem Vertrag die Sachmangelhaftung ausgeschlossen war, hafte der Verkäufer im Übrigen nur, wenn er den Sachmangel arglistig verschwiegen habe. Arglist setze zumindest Eventualvorsatz voraus. Ein arglistiges Verschweigen sei danach nur gegeben, wenn der Verkäufer den Mangel kannte oder ihn zumindest für möglich gehalten habe und zugleich wusste oder doch damit rechnete und billigend in Kauf nahm, dass der Käufer den Mangel nicht kennt und bei Offenbarung den Vertrag nicht oder nicht mit dem vereinbarten Inhalt geschlossen hätte. Nicht ausreichend sei dagegen, wenn sich dem Verkäufer das Vorliegen von Tatsachen hätte lediglich aufdrängen müssen, die einen Mangel des Kaufobjekts begründen. Ob nun Arglist vorgelegen habe oder nicht, müsse nun die Vorinstanz klären. Hierhin wies der BGH den Rechtsstreit zurück (BGH, V ZR 266/11).


Bauvertrag:

Verjährungsverkürzung nicht ohne Weiteres wirksam

Eine vom Auftraggeber in einem Bauvertrag gestellte AGB, mit der die Verjährungsfrist für den Werklohnanspruch des Auftragnehmers auf zwei Jahre abgekürzt wird, ist unwirksam, weil sie den Auftragnehmer entgegen den Geboten von Treu und Glauben unangemessen benachteiligt.

Der Bundesgerichtshof (BGH) hat in einer solchen Verkürzung einen Verstoß gegen das gesetzliche Leitbild der regelmäßigen gesetzlichen Verjährungsfrist gesehen. Diese beträgt drei Jahre. Die Richter konnten auch keine Interessen des Auftraggebers erkennen, die eine derartige Verkürzung rechtfertigen könnten (BGH, VII ZR 15/12).


Brandschutz:

Aufstellen von Möbeln im Treppenhaus kann verboten werden

Nutzt ein Mieter oder Wohnungseigentümer die Fläche vor seiner Wohnung im Treppenhaus um Möbel aufzustellen, kann ihm dies wirksam untersagt werden.

Diese Klarstellung traf das Oberverwaltungsgericht (OVG) Nordrhein-Westfalen im Fall eines Wohnungseigentümers, der das Treppenhaus mit Schränken und Sitzbänken wohnlich gestaltet hatte. Durch eine Ordnungsverfügung der zuständigen Behörde wurde ihm aufgegeben, die Möbel zu entfernen. Seine hiergegen gerichtete Klage blieb jedoch ohne Erfolg.

Die Richter bestätigten die Ordnungsverfügung und wiesen darauf hin, dass das Aufstellen der Möbel ein Verstoß gegen brandschutzrechtliche Vorschriften sei. Beim Brandschutz gelte aus Sicherheitsgründen eine niedrige Eingriffsschwelle. Daher würden bereits zwei Gründe für die Beseitigung der Möbel sprechen. Zum einen sei dies die Brennbarkeit der Holzmöbel. Und zum anderen würden die Möbel im Brandfall den Fluchtweg und den Durchgang für Retter erschweren. Es müsse berücksichtigt werden, dass die Möbelstücke im Brandfall umkippen und/oder durch in der Paniksituation eines Brands flüchtende Personen verschoben werden könnten (OVG Nordrhein-Westfalen, 2 A 239/12).