Baurecht Info - 07.2017

29.06.2017
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Umsatzsteuer:

BFH bestätigt Übergangsregelung in Bauträgerfällen

| Der Bundesfinanzhof (BFH) hat in einem klassischen Bauträgerfall entschieden, dass eine Umsatzsteuerfestsetzung nach § 27 Abs. 19 Satz 1 UStG gegenüber dem leistenden Unternehmer nur (zu seinem Nachteil) geändert werden kann, wenn ihm ein abtretbarer Anspruch auf Zahlung der gesetzlich entstandenen Umsatzsteuer gegen den Leistungsempfänger zusteht. |

Die Klägerin (eine GmbH) erbrachte Mauerarbeiten gegenüber einer Bauträger-GmbH. Jene wurde vom Finanzamt als steuerpflichtige Leistungsempfängerin in Anspruch genommen. Nach der einengenden BFH-Entscheidung beantragte die Bauträger-GmbH beim Finanzamt die Erstattung der Umsatzsteuer, die sie in der Annahme entrichtet hatte, Steuerschuldnerin zu sein. Das Finanzamt setzte daraufhin die Umsatzsteuer gegenüber der Klägerin fest. Hiergegen berief sich die Klägerin auf den Schutz ihres Vertrauens in die von der Finanzverwaltung praktizierte Rechtslage. Das Finanzgericht billigte die Umsatzsteuerfestsetzung, verpflichtete aber das Finanzamt dazu, das Angebot der Klägerin auf Abtretung ihres Anspruchs gegen die Bauträger-GmbH auf Zahlung der gesetzlich entstandenen Umsatzsteuer anzunehmen.

Nach Auffassung des BFH schließt die gesetzliche Übergangsregelung (§ 27 Abs. 19 UStG) einen allgemeinen Vertrauensschutz gegenüber einer belastenden Änderung (§ 176 Abs. 2 AO) aus.

Quelle | BFH, Urteil vom 23.2.2017, V R 16/16, V R 24/16, Abruf-Nr. 194497 unter www.iww.de.


Grundbuchrecht:

Identitätsdiebstahl rechtfertigt Grundbuchberichtigung

| Wird dem Grundbuchamt eine Urkunde mit einer gefälschten notariellen Beglaubigung vorgelegt, ist hieraus zu schließen, dass auch die beglaubigte Unterschrift gefälscht worden ist. Enthält die so gefälschte Urkunde eine Erklärung, auf deren Grundlage im Grundbuch eine Eigentumsänderung eingetragen worden ist, ist die Grundbucheintragung unrichtig und auf Antrag des vermeintlichen Erwerbers zu berichtigen. |

In dem Fall vor dem Oberlandesgericht (OLG) Hamm hatte eine Immobilienhändlerin zwei Eigentumswohnungen an einen vermeintlichen Professor aus Bonn verkauft. Für diesen trat beim Vertragsabschluss ein vollmachtloser Vertreter auf. Die kurz darauf zum Kaufvertrag und zur Auflassung vorgelegte Genehmigungserklärung des vermeintlichen Professors trug die gefälschte Unterschrift eines Notars aus Bonn Bad-Godesberg. Das fiel erst nach der Eigentumsumschreibung im Grundbuch auf. Der wahre Träger des Namens des vermeintlichen Professors machte gegenüber dem Grundbuchamt geltend, zu Unrecht als Eigentümer eingetragen zu sein. Er wollte, dass das Grundbuch berichtigt wird.

Das OLG hat das Grundbuchamt angewiesen, dem Antrag zu entsprechen. Der wahre Träger des Namens sei berechtigt, gegen seine Eintragung als Eigentümer Beschwerde einzulegen. Die Gefahr der Beeinträchtigung von Rechten eines gutgläubigen Erwerbers sei praktisch auszuschließen, wenn der als Eigentümer Eingetragene seinen eigenen Rechtserwerb als nicht erfolgt ansehe und die Wiedereintragung des vorherigen Eigentümers (der Immobilienhändlerin) verlange. Dem Antrag sei zu entsprechen, weil das Grundbuch unrichtig und dies für das Grundbuchamt hinreichend nachgewiesen sei. Die auf der Genehmigungserklärung vorgenommene notarielle Unterschriftsbeglaubigung sei gefälscht. Hieraus leite sich zwingend die Schlussfolgerung ab, dass auch der Unterschriftszug des vermeintlichen Professors auf der Urkunde gefälscht sein müsse. Denn die Fälschung der Unterschrift des Notars unter dem Beglaubigungsvermerk mache nur dann einen Sinn, wenn zugleich der zu beglaubigende Unterschriftszug gefälscht werde.

Quelle | OLG Hamm, Beschluss vom 15.12.2015, 15 W 499/15, Abruf-Nr. 146668 unter www.iww.de.


Rechtsmangel:

Stadt verkauft gewidmetes Straßengrundstück als Privatgrundstück

| Verkauft eine Stadt ein teilweise als Straße gewidmetes Grundstück als Privatgrundstück an einen Investor, kann dieser aufgrund des vorliegenden Rechtsmangels nicht mehr von dem Kaufvertrag zurücktreten, wenn der Gewährleistungsanspruch verjährt ist. Der Käufer schuldet in dem Fall aber auch keine weitere, vertraglich vereinbarte Vertragsstrafe. |

Das hat das Oberlandesgericht (OLG) Hamm im Fall eines Investors entschieden. Dieser hatte von einer Stadt das ehemalige Schlachthofgelände gekauft. Teil des verkauften Grundstücks ist eine als „Schlachthofstraße“ bezeichnete Wegfläche, eine nach ca. 20-30m mit einem Tor versehene Sackgasse. Nach dem Kaufvertrag musste der Käufer ab dem 1.1.2010 30 Arbeitsplätze nachweisen. Pro nicht geschaffenem Arbeitsplatz war eine Vertragsstrafe von 5.000 EUR fällig.

Das Kaufobjekt wurde zum 1.2.2009 übergeben. Als ein Anlieger eines benachbarten Gewerbebetriebs die Schlachthofstraße weiterhin als Zuwegung zu seinem Betrieb und als Abstellfläche nutzen wollte, wurde bekannt, dass die Schlachthofstraße als öffentliche Straße gewidmet war. Als solche war sie auch in einer im Bauamt der Stadt geführten Widmungskartei eingetragen. Die Widmung bestätigte das Oberverwaltungsgericht Nordrhein-Westfalen in einem vom Anlieger gegen die Stadt geführten verwaltungsgerichtlichen Verfahren im Jahre 2014. Bereits im Mai 2011 hatte der Käufer gegenüber der Stadt den Rücktritt vom Kaufvertrag erklärt, weil er den als öffentliche Straße gewidmeten Grundstücksteil nicht nach seinen Vorstellungen nutzen und bebauen könne.

Gegenüber dem Rücktritt könne sich die Stadt aber auf die Einrede der Verjährung berufen, so das OLG. Es gelte eine zweijährige Verjährungsfrist. Diese habe mit der Übergabe des Grundstücks am 1.2.2009 begonnen. Sie sei bereits vor der Rücktrittserklärung im Mai 2011 vollendet gewesen. Auf eine längere Verjährungsfrist könne sich der Kläger nicht berufen, da die Stadt den Rechtsmangel nicht arglistig verschwiegen habe. Ebenso sei auch der Schadenersatzanspruch verjährt.

Die Verjährung schließe aber nicht aus, dass der Kläger gegenüber der Stadt eine weitere Vertragsstrafenzahlung und ihre weitere Inanspruchnahme insoweit aus dem notariellen Kaufvertrag verweigern dürfe. Nach dem erst durch die Verjährungseinrede unwirksam gewordenen Rücktritt schulde der Klägerin der Stadt keine weitere Vertragserfüllung, mithin auch keine weitere Vertragsstrafe. Deswegen habe die Stadt auch der Löschung einer zur Absicherung der weiteren Vertragsstrafe vereinbarten Grundschuld zustimmen müssen. Sie könne in Bezug auf die Vertragsstrafe keine Vollstreckungsmaßnahmen aus dem Kaufvertrag veranlassen.

Quelle | OLG Hamm, Urteil vom 14.1.2016, 22 U 136/11, Abruf-Nr. 194496 unter www.iww.de.