Baurecht Info - 08.2014

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Mängelrecht:

Käufer kann bei Mangel der Kaufsache Privatgutachterkosten erstattet verlangen

Privatgutachterkosten, die zur Aufklärung der Verantwortlichkeit für Mängel einer Kaufsache aufgewandt worden sind, müssen vom Verkäufer ersetzt werden.

Diese Entscheidung traf der Bundesgerichtshof (BGH) im Fall eines Bauherren. Dieser hatte bei der Beklagten, die unter anderem mit Bodenbelägen handelt, Massivholzfertigparkett gekauft. Anschließend ließ er es von einem Schreiner in seinem Wohnhaus verlegen. Der Schreiner ging nach einer von der Beklagten mitgelieferten Verlegeanleitung vor, die vom Hersteller des Parketts stammte. Nach der Verlegung traten am Parkett Mängel (u.a. Verwölbungen) auf. Die Beklagte sah die Ursache nach Rücksprache mit dem Hersteller in einer zu geringen Raumfeuchtigkeit und wies die Mängelrüge zurück. Der Bauherr holte daraufhin ein Privatgutachten ein. Dieses kam zu dem Ergebnis, dass die Veränderungen des Parketts auf eine in diesem Fall ungeeignete, in der Verlegeanleitung aber als zulässig und möglich empfohlenen Art der Verlegung zurückzuführen seien. Hierauf gestützt begehrte der Bauherr eine Minderung des Kaufpreises um 30 Prozent sowie Erstattung der Privatgutachterkosten.

Das Amtsgericht hielt die Mängelrüge für berechtigt, hat der Klage aber nur hinsichtlich der geltend gemachten Minderung stattgegeben. Auf die Berufung des Bauherrn hat das Landgericht ihm auch den Ersatz der Sachverständigenkosten zugesprochen. Der BGH bestätigte nun diese Entscheidung. Der Bauherr habe einen verschuldensunabhängigen Anspruch auf Erstattung der Kosten des Privatgutachtens. Schon in der Vergangenheit hat der BGH mehrfach eine Erstattungsfähigkeit von Sachverständigenkosten zur Aufklärung der Verantwortlichkeit für Mängel bejaht. Diese Entscheidungen basierten zwar noch auf einer alten Rechtslage. Aber auch nach neuem Recht könne nichts anderes gelten, da der Gesetzgeber bei der Neuregelung des Schuldrechts auf das bisherige Normverständnis zurückgegriffen habe. Da die Aufwendungen ursprünglich „zum Zwecke der Nacherfüllung“ getätigt worden seien, sei es im Übrigen auch unschädlich, dass der Bauherr nach Erstattung des Gutachtens schließlich erfolgreich zur Minderung übergegangen sei. Denn ob derartige Aufwendungen anschließend tatsächlich zu einer (erfolgreichen) Nacherfüllung führen, sei für den zuvor bereits wirksam entstandenen Ersatzanspruch ohne Bedeutung, wenn der Mangel und die dafür bestehende Verantwortlichkeit des Verkäufers feststünden (BGH, VIII ZR 275/13).


Vertragsrecht:

Eine Heizungsanlage muss unabhängig von der Vertragsvereinbarung wärmen

Wird ein Heizungsbauer damit beauftragt, in Werkstatt- und Lagerräume eine Heizungsanlage einzubauen, kann der Auftraggeber erwarten, dass eine Raumtemperatur erreicht wird, die bei Werkräumen den rechtlichen Vorgaben der Arbeitsstättenverordnung entspricht.

Das gilt nach einer Entscheidung des Kammergerichts (KG) auch in den Fällen, in denen die Parteien eine bestimmte Ausführungsart vereinbart haben, mit der diese Raumtemperatur nicht erreicht werden kann. Dann müsse nämlich der Heizungsbauer auf diesen Umstand hinweisen. Unterlasse er den Hinweis, sei die Anlage mangelhaft. Lasse sich die geschuldete Funktionstauglichkeit mit der vereinbarten Ausführungsart nicht erreichen, könne der Auftraggeber die Ausführung zusätzlicher Leistungen verlangen. Allerdings könne er nach der Entscheidung die hiermit verbundenen Mehraufwendungen nicht vom Heizungsbauer ersetzt verlangen, wenn sie bei richtiger Planung sowieso angefallen wären (KG, 7 U 54/13).


Vertragsrecht:

Kaufpreis kann nach Falschangabe gemindert werden

Wird dem Käufer einer Immobilie arglistig eine unwahre Tatsache über das Kaufobjekt vorgespiegelt, kann sich der Verkäufer nicht auf einen Gewährleistungsausschluss berufen.

Das musste sich der Verkäufer eines Mietshauses vor dem Amtsgericht Hannover sagen lassen. Er hatte das Haus von einer Tante geerbt und einen Makler mit dem Verkauf beauftragt. Diesem hatte er mitgeteilt, dass der im Garten des Hauses befindliche Öltank verfüllt worden sei. Diese Information gab der Makler an die Käuferin weiter. Nachträglich stellte sich heraus, dass der Öltank weder entleert, noch verfüllt worden war. Die Käuferin verlangte nun die Kosten der Entleerung und Verfüllung. Der Verkäufer berief sich darauf, dass er als Erbe nicht genau über den Öltank informiert gewesen sei. Er habe erst später von seiner Schwester erfahren, dass diese bzgl. des Zustands des Öltanks nicht sicher sei. Dies habe er dann dem Makler mitgeteilt. Der Makler habe ihm bestätigt, dass die Käuferin das Haus kaufen wolle und über den Öltank informiert sei. Tatsächlich hatte er die Information aber nicht an die Käuferin weitergegeben.

Die zuständige Richterin entschied, dass sich der Verkäufer nicht auf einen vertraglich vereinbarten Gewährleistungsausschluss zu Ansprüchen aus dem Bodenschutzgesetz berufen könne, da die Käuferin insoweit arglistig getäuscht wurde. Jeder Vertragspartner habe die Pflicht, keine Umstände vorzuspiegeln, die in Wirklichkeit nicht vorliegen. Durch die Aufnahme der Regelung von Ansprüchen nach dem Bodenschutzgesetz in den notariellen Kaufvertrag habe die Käuferin hinreichend deutlich gemacht, dass ihr dieser Bereich wichtig sei. Soweit der Makler die richtige Information nicht an die Käuferin weitergab, müsse sich der Verkäufer dies zurechnen lassen. Zwar hafte eine Vertragspartei für den Bereich der Maklertätigkeit nicht für den Makler. Handele der Makler aber vereinbarungsgemäß in Bereichen, die typischerweise einer Vertragspartei obliegen und führe er für den Eigentümer eigenverantwortlich Verhandlungen, trete er als deren Erfüllungsgehilfe auf. Daher müsse sich der Verkäufer das Handeln des Maklers als eigenes zurechnen lassen. Der Makler habe durch die falsche Angabe „ins Blaue hinein“ die Käuferin arglistig getäuscht. Ein Käufer dürfe sich grundsätzlich auf die Informationen des Verkäufers und seines Erfüllungsgehilfen verlassen. Es sei nicht seine Aufgabe, die erteilten Informationen zu überprüfen (Amtsgericht Hannover, 418 C 8155/13).


Bauplanungsrecht:

Wohnanlage für Behinderte verletzt Nachbarn nicht

Eine Wohnanlage für Behinderte verletzt Nachbarn nicht in ihren Rechten.

So entschied es jetzt das Verwaltungsgericht (VG) Koblenz im Fall einer Hauseigentümerin. Ihr Wohngebäude befindet sich in unmittelbarer Nachbarschaft zu einem Gebiet, das im Bebauungsplan als allgemeines Wohngebiet festgesetzt ist. Die Planung bezweckt, eine von behinderten Menschen selbstbestimmte Wohngemeinschaft anzusiedeln. Auf Antrag eines privaten Unternehmens erteilte der Landkreis im vereinfachten Genehmigungsverfahren drei Baugenehmigungen zur Errichtung von jeweils einem Wohnhaus zu diesem Zweck. Außerdem genehmigte er ein Servicegebäude mit Bistro, Räumen für ambulante Angebote, Ergotherapie, Kurzzeitpflege und Verwaltung. Gegen alle vier Baugenehmigungen erhob die Hauseigentümerin Widerspruch. Nach der Durchführung verschiedener vorläufiger Rechtsschutzverfahren, die alle ohne Erfolg blieben, reichte sie eine Klage ein.

Das VG wies die Klage jedoch ab. Zur Begründung führten die Koblenzer Richter unter Hinweis auf die Ausführungen in den vorangegangenen Entscheidungen im vorläufigen Rechtsschutzverfahren aus, die Baugenehmigungen verletzten keine subjektiven Rechte der Hauseigentümerin. Insbesondere seien Vorschriften über die Gebietsart nicht missachtet. Zudem seien die drei Wohnhäuser und das Bistrogebäude auch nicht rücksichtslos. Nachbarn müssten den Anblick und die Lebensäußerungen behinderter Menschen hinnehmen. Es seien auch keine erheblichen Verkehrsstörungen zu erwarten. Aufgrund der Entfernung und Größe der Gebäude gehe von diesen keine erdrückende Wirkung auf die benachbarten Wohnhäuser aus. Die Genehmigungen verstießen auch nicht zum Nachteil der Hauseigentümerin gegen Bestimmungen zum Brandschutz. Die Wohnhäuser seien im vereinfachten Genehmigungsverfahren zugelassen worden, in denen Vorschriften des Brandschutzes nicht geprüft würden. Hinsichtlich des Servicegebäudes sei für einen solchen Verstoß nichts ersichtlich (VG Koblenz, 1 K 1104/13).