Baurecht Info - 10.2015

28.09.2015
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VERTRAGSRECHT

Entgelt für Schwarzarbeit wird auch bei Mängeln nicht zurückgezahlt

| Auch wenn ein Werkvertrag wegen Verstoßes gegen das Schwarzarbeitsbekämpfungsgesetz nichtig ist, hat der Besteller, der den Werklohn bereits gezahlt hat, gegen den Unternehmer keinen Rückzahlungsanspruch. Das gilt auch, wenn die Werkleistung mangelhaft ist. |

Diese Klarstellung traf der Bundesgerichtshof (BGH) im Fall eines Bauherrn, der einen Handwerker mit Dachausbauarbeiten beauftragt hatte. Vereinbart wurde ein Werklohn von 10.000 EUR ohne Umsatzsteuer. Der Handwerker führte die Arbeiten aus und stellte eine Rechnung ohne Steuerausweis. Der Bauherr zahlte den geforderten Betrag. Mit der Klage verlangt er jetzt Rückzahlung von 8.300 EUR wegen Mängeln der Werkleistung.

Das Oberlandesgericht hat der Klage insoweit stattgegeben. Der BGH hat die Entscheidung des Oberlandesgerichts abgeändert und die Klage abgewiesen.

Die Richter am BGH wiesen darauf hin, dass der Beklagte bewusst gegen die Vorschriften des Gesetzes zur Bekämpfung der Schwarzarbeit und illegalen Beschäftigung (Schwarzarbeitsbe- kämpfungsgesetz) verstoßen habe. Er habe mit dem Bauherrn, der dies auch zu seinem Vorteil ausgenutzt hat, vereinbart, dass für den Werklohn keine Rechnung mit Steuerausweis gestellt und keine Umsatzsteuer gezahlt werden sollte.

Der BGH hat bereits entschieden, dass in solchen Fällen weder Mängelansprüche des Bestellers noch Zahlungsansprüche des Werkunternehmers bestehen (BGH, Urteile vom 1.8.2013, VII ZR 6/13 und vom 10.4.2014, VII ZR 241/13).

Dem Bauherrn steht auch kein Anspruch auf Ausgleich der Bereicherung des Handwerkers zu. Dessen Bereicherung besteht darin, dass der Bauherr für die mangelhafte Werkleistung zu viel bezahlt hat. Zwar kann ein Besteller, der aufgrund eines nichtigen Vertrags Leistungen erbracht hat, von dem Unternehmer grundsätzlich die Herausgabe dieser Leistungen verlangen. Dies gilt jedoch nach dem Gesetz nicht, wenn der Besteller mit seiner Leistung gegen ein gesetzliches Verbot verstoßen hat. Das ist hier der Fall. Ziel des Schwarzarbeitsbekämpfungsgesetzes ist es, die Schwarzarbeit zu verhindern. Nach dem Gesetz verstößt nicht nur die vertragliche Vereinbarung der Parteien gegen ein gesetzliches Verbot. Auch die aufgrund dieser Vereinbarung erfolgende Leistung – also die Zahlung – verstößt gegen das Gesetz.

Diesem Gedanken stehen die Grundsätze von Treu und Glauben nicht entgegen. Die Durchsetzung der vom Gesetzgeber mit dem Schwarzarbeitsbekämpfungsgesetz verfolgten Ziele, die Schwarzarbeit effektiv einzudämmen, erfordert eine strikte Anwendung dieser Vorschrift. Insoweit ist eine andere Sicht geboten, als sie vom Senat noch zum Bereicherungsanspruch nach einer Schwarzarbeiterleistung vertreten wurde, die nach der alten Fassung des Gesetzes zur Bekämpfung der Schwarzarbeit zu beurteilen war (BGH, Urteil vom 31.5.1990, VII ZR 336/89).

QueLLe | BGH, Urteil vom 11.6.2015, VII ZR 216/14, Abruf-Nr. 144691 unter www.iww.de.

BAUGESETZBUCH

Frist für ausübung des Wiederkaufsrechts von mehr als 20 Jahren kann unwirksam sein

| Gemeinden können beim Verkauf von Grundstücken die Frist für ein Wiederkaufsrecht nicht über Gebühr in die Länge ziehen. |

Das stellte der Bundesgerichtshof (BGH) in einem Rechtsstreit klar. Die Gemeinde hatte dem Käufer ein Grundstück verkauft. Vorgesehen war, dass darauf ein Eigenheim im Einheimischenmodell errichtet werden sollte. Der Vertrag sah vor, das das Wiederkaufsrecht der Gemeinde länger als 20 Jahre gelten sollte. Im Gegenzug wurde dem Käufer ein Preisnachlass auf den Kaufpreis gewährt.

Der BGH sah darin einen Verstoß gegen das Gebot angemessener Vertragsgestaltung. Der Käu- fer werde unangemessen benachteiligt. Die lange Bindungsfrist von über 20 Jahren stehe nicht in Relation zu dem nur geringen Preisnachlass von weniger als 20 Prozent.

QueLLe | BGH, Urteil vom 26.6.2015, V ZR 271/14, Abruf-Nr. 179037 unter www.iww.de.

BAUVORBESCHEID

Bauvorhaben darf in NRW nicht als „grundsätzlich zulässig“ beschieden werden

| In NRW müssen in einem Bauvorbescheid alle gestellten baurechtlichen Fragen konkret beantwortet werden. Es ist daher zu unbestimmt, wenn das Vorhaben als „grundsätzlich zulässig“ beschieden wird. |

Hierauf wies das Verwaltungsgericht (VG) Aachen hin. Das VG machte deutlich, dass der Nach- bar ein Abwehrrecht habe, wenn der Bauvorbescheid zu unbestimmt sei. Das gelte, soweit sol- che Merkmale des Vorhabens zu unbestimmt seien, die genau festgesetzt sein müssten, damit Rechtsvorschriften zum Schutze des Nachbarn nicht verletzt werden könnten. Zudem dürfe kein positiver Bauvorbescheid erlassen werden, wenn bisher lediglich „in Aussicht“ gestellt wurde, den Bauherrn von Festsetzungen des Bebauungsplans zu befreien.

QueLLe | VG Aachen, Urteil vom 19.5.2015, 3 K 2672/12, Abruf-Nr. 145314 unter www.iww.de.

BRANDSCHUTZ

Strenge Voraussetzungen für nachträgliche Anordnung eines zweiten Rettungswegs

| Um nachträglich einen zweiten Rettungsweg für ein rechtmäßig errichtetes Gebäude anzuordnen, muss die Behörde strenge Voraussetzungen erfüllen. Eine Voraussetzung ist insbesondere, dass im konkreten Fall eine Gefahr für Leben und Gesundheit vorliegt. |

Dies ist einem im Eilrechtsschutzverfahren ergangenen Beschluss des Verwaltungsgerichts (VG) Trier zu entnehmen. Die Antragstellerin betreibt ein Hotel. Dieses steht allerdings nicht in ihrem Eigentum. Es besteht lediglich eine vertragliche Vereinbarung mit der Pächterin des Hotels. Ihr war seitens der Stadt aufgegeben worden, einen zweiten baulichen Rettungsweg für das Hotel herzustellen. Diese Anordnung war für sofort vollziehbar erklärt worden. Hiergegen hat die Antragstellerin zunächst Widerspruch eingelegt. Als dieser erfolglos blieb, erhob sie Klage und Eilantrag beim VG Trier.

Das VG hat zunächst über den Eilantrag entschieden. Die Richter äußerten erhebliche Zweifel an der Rechtmäßigkeit der Anordnung. Um eine nachträgliche Anordnung zu erlassen, müsse eine Gefahr für Leben und Gesundheit im konkreten Fall vorliegen. Insoweit müsse die Bauaufsichtsbehörde das Gefährdungspotenzial durch eine fachliche Begutachtung ihres Bausachverständigen sowie ggf. unter Beteiligung der Feuerwehr oder durch Heranziehung von Sachverständigen ermitteln. Dies sei vorliegend nicht hinreichend geschehen. Vielmehr habe die Stadt ihrer Anordnung eine Bewertung ihrer Berufsfeuerwehr aus dem Jahr 2011 zugrunde gelegt.

Dabei wurden die zeitlich nach dieser Bewertung liegenden Geschehnisse nicht berücksichtigt. 2013 hatte die Stadt gegenüber der Pächterin des Hotels eine Nutzungsuntersagung und gegenüber der Eigentümerin eine Duldungsverfügung ausgesprochen. In deren Folge hatte die Hoteleigentümerin zunächst eine provisorische Fluchttreppe errichtet und einen Bauantrag ge- stellt, um einen zweiten Rettungsweg zu errichten. Nachdem der Baukontrolleur die provisorische Fluchttreppe besichtigt hatte, hat die Stadt die Nutzungsuntersagung wieder aufgehoben. Damit aber – so die Richter in den Gründen des Beschlusses – habe die Stadt selber zum Ausdruck gebracht, dass sie eine eventuell zuvor bestehende konkrete Gefahr für nicht mehr gege- ben halte.

Ferner äußerten die Richter rechtliche Bedenken daran, dass mit der Antragstellerin die richtige Störerin in Anspruch genommen worden ist. Die Stadt habe sich weder im Ausgangs- noch im Widerspruchsbescheid hinreichend mit der Frage auseinandergesetzt, weshalb die Antragstellerin am schnellsten, effektivsten und dauerhaft für die Umsetzung der Anordnung Sorge tragen könne. Im Gegensatz zur Antragstellerin habe z.B. die im gerichtlichen Verfahren beigeladene Hoteleigentümerin ein nachhaltigeres Interesse an dauerhaften Umbauarbeiten am Hotel. Dies zeige sich schon daran, dass diese eine Baugenehmigung für die Herstellung eines zweiten Rettungswegs beantragt und auch erhalten habe. Zudem habe sie mehrfach bekundet, einen zweiten Rettungsweg herstellen zu wollen.

QueLLe | VG Trier, Beschluss vom 25.6.2015, 5 L 1703/15, Abruf-Nr. 145315 unter www.iww.de.