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Die wesentlichen Vertragsinhalte im Einzelnen

Der Mietvertrag begründet das Rechtsverhältnis zwischen Vermieter und Mieter, wonach sich der Vermieter verpflichtet, dem Mieter den Gebrauch der Mietsache zu gewähren und den Mieter zur Zahlung des dadurch vereinbarten Mietzinses.

Ein solcher Mietvertrag mit Gebrauchsgewährung gegen Zinszahlung liegt vor, wenn sich die Parteien ab-schließend über die notwendigen Punkte des Mietvertrages geeinigt haben.

Notwendigerweise muss für das Zustandekommen des Mietvertrages, sowohl schriftlich als auch mündlich, folgendes zwingend vereinbart werden:

1. Bezeichnung der Wohnung Vertragspartner
2. Mietzins und den Beginn des Mietverhältnisses
3. Erst wenn sich die Parteien hierüber einig geworden sind ist der Mietvertrag zustande gekommen.

Ganz wesentlich ist es für die Parteien – obgleich kein notwendiger Inhalt des Mietvertrages – die Laufzeit des Vertrages zu vereinbaren.

Bezeichnung des Mietobjektes
Es versteht sich eigentlich von selbst, dass beim Abschluss des Mietvertrages bezeichnet werden muss, wel-che Räumlichkeiten überhaupt vermietet werden. Dabei kommt es aber hier gezielt darauf an, das Mietobjekt genau zu bezeichnen und zwar mit einer Aufzäh-lung aller gemieteten Räume nebst Nebenräumen, wie Balkon, Garage oder Gartenbenutzung, womit eine Vielzahl von Rechtsstreitigkeiten vermieden werden kann. Gleichzeitig sollte man sich aber auch auf Angaben beschränken, die sich im Zweifelsfall belegen lassen. Dies bezieht sich vor allem auf die Angabe der vermieteten Wohnfläche. Liegt die tatsächliche Wohnfläche unter der angegebenen Wohnfläche, so ist dies allerdings in der Regel kein Grund für den Mieter, den Mietzins eventuell sogar rückwirkend, reduzieren zu können. Etwas anders gilt, wenn dem Mietvertrag nachweislich ein bestimmter Quadratmeterpreis zugrunde gelegt wurde, also zugesichert wurde. Umgekehrt hat auch der Vermieter keinen Anspruch auf Nachzahlung, wenn die tatsächliche Größe die ver-traglich angegebene Fläche überschreitet. Im Übrigen ist bei einer Mieterhöhung oder bei einer Abrechnung der Betriebskosten immer die tatsächliche und nicht die angegebene Wohnungsgröße maßgebend. Die Grundfläche von Räumen oder Raumteilen - dies zur kurzen Ergänzung – ist in einer lichten Höhe von mindestens zwei Metern voll, bei einer Höhe von ein bis zwei Metern zur Hälfte und unter einem Meter gar nicht anzurechnen. Balkone sind mit ihrem Wohnwert zu einem Viertel bzw. zu einem Drittel oder sogar hälftig anzurechnen. Zu berücksichtigen ist auch, dass Zubehörräume wie Keller, Waschküche, Dachböden Trockenräume oder Garagen rechnerisch keine Rolle spielen, es handelt sich hierbei überhaupt nicht um Wohnraum. In diesen Zusammenhang gehört auch, dass Einvernehmen darüber erzielt wird, ob Wohnraum oder Ge-schäftsraum vermietet werden kann. Zu empfehlen ist hier eine eindeutige Bestimmung des Vertragszweckes im Mietvertrag. Denn der Vermieter muss eine Umwidmung des Vertragszweckes nicht dulden, da es sich hierbei um ein vertragswidrigen Gebrauch handelt. Gleiches gilt dann, wenn sich das neue oder weitere Geschäft grundlegend von dem beim Mietvertrag-sabschluß zu Grunde gelegten Gewerbe unterscheidet. Bei Geschäftsraummietverträgen oder mit Mietverträgen, bei denen die gewerbliche Nutzung überwiegt, ist zu beachten, dass hier die Schutzbestimmungen zu Gunsten des Mieters durchgängig nicht eingreifen.
Mietvertragsparteien
Sowohl auf der Seite des Vermieters, als auch auf der Seite des Mieters kann eine Einzelperson oder eine Personenmehrheit (zwei oder mehrere Vermieter oder Mieter) auftreten. Insofern stellt sich die Frage, wie die Parteien sich verhalten sollen, wenn es Unstimmigkeiten gibt. 1. Haben die Ehegatten als Vertragspartner gemeinsam den Mietvertrag unterschrieben, so sind sie mit diesem auch gemeinsam berechtigt oder verpflichtet, d.h. es genügt nicht, wenn der Vermieter seine Kündigung nur gegenüber einem Ehegatten erklärt. 2. Es gibt zwar die Möglichkeit, dass der eine Ehegatte den anderen im Rahmen des Mietvertrages zur Wahrnehmung seiner Interessen berechtigt. Es wird allerdings für jeden Streitfall empfohlen: Abmahnungen, Kündigungen oder andere Willenserklärungen von allen an alle. Umgekehrt kann der Vermieter beide Vertragspartner, was auch umgekehrt gilt, in Anspruch nehmen und zwar für alle Verpflichtungen aus dem Mietvertrag, wie etwa Schadenersatz, Zahlungsrückstand oder gesetzliches Pfandrecht. Allerdings führt die Überlassung der Räume an den Ehegatten nicht automatisch zu einem Mietverhältnis mit beiden Ehegatten. Dies muss in der Regel eindeutig vereinbart sein und gilt etwa nicht, wenn ein Ehepartner nur mit unterschreibt ohne als Mietvertragspartei genannt zu sein. In diesem Fall haftet er dem Vermieter zusätzlich, ohne eigene Ansprüche gegen diesen zu haben. Die Ehegatten haben zwar bei der Scheidung der Ehe grundsätzlich keinen Einfluss auf das Mietverhältnis, jedoch kann das Familiengericht im Rahmen des Scheidungsverfahrens bestimmen, dass das Mietverhältnis mit einem der beiden Ehegatten fortgesetzt wird, ohne dass dieser anstelle des anderen in das Mietverhältnis eintritt. Besteht kein Mietverhältnis mit ihm, so kann das Gericht zu Gunsten des anderen Ehegatten seine Rechte an der Wohnung begründen. Ganz wesentlich ist, dass bei Auszug eines Mieters von mehreren aus der Wohnung sich nichts daran ändert, dass dieser für alle Verpflichtungen auch zukünftig haftet. Denn ein Ausscheiden eines Mieters aus dem Miet-verhältnis, mit mehreren Vermietern, setzt immer voraus, dass dies einvernehmlich mit Zustimmung der anderen und des Vermieters geschieht. Es bedarf also eines allseitigen Aufhebungsvertrages. Einen anderen gesetzlichen Fall des Personenwechsels, von der Zuweisung der Ehewohnung im Rahmen des Scheidungsfalles abgesehen, betrifft den Tod des Mieters. Bei Ehegatten als Mieter und dem Tod eines Ehegatten tritt automatisch der Überlebende oder sonstige Familienangehörige an dem gemeinsamen Hausstand in das Mietverhältnis ein. Ansonsten können sowohl Vermieter, wie auch Erben das Mietverhältnis binnen Dreimonatsfrist beenden. Wenn der Vermieter stirbt, wird das Mietverhältnis mit dessen Erben fortgesetzt. Der oder die Erben überneh-men alle Rechte des Erblassers aus dem Mietvertrag. Sie treten in alle Pflichten ein, die der Mietvertrag dem Mieter auferlegt. Ein Rechtsanspruch auf den Abschluss eines neuen Mietvertrages besteht nicht. Auch bei einer Rechtsnachfolge durch Veräußerung oder Zwangsversteigerung des Grundstücks tritt der Er-werber an die Stelle des ursprünglichen Vermieters und zwar ebenfalls mit Übernahme aller Rechten und Pflichten. Dies geschieht bei der Veräußerung mit Eintragung in das Grundbuch. Der Abschluss eines neuen Mietvertrages wird weder erforderlich, noch kann er verlangt werden. Es bleibt vielmehr auch soweit bei dem ursprünglichen Mietvertrag.
Mietzins
Im Mietvertrag muss auch die Höhe des zu entrichtenden Mietzinses vereinbart werden. Aufgrund der geltenden Vertragsfreiheit können Mieter und Vermieter die Höhe des Mietzinses grundsätzlich frei vereinbaren, insoweit nennt man diese Mietverträge, anders als im sozialen Wohnungsbau, preisfreie Wohnraummietverhältnisse. Die obere Grenze für den Mietzins von Wohnraum bestimmt sich aus § 5 des Wirtschaftsstrafgesetzes (Mietpreisüberhöhung) und § 302 a des Strafgesetzbuches (Mietwucher). Ansonsten gilt der marktwirtschaftliche Grundsatz von Angebot und Nachfrage. Eine Mietpreisüberhöhung liegt vor, wenn der Mietzins um mehr als 20 % über der ortsüblichen Vergleichs-miete liegt. Mietwucher liegt vor, wenn der Mietzins 50 % über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegt und dabei die Zwangslage oder Unerfahrenheit des Mieters ausgenutzt wurde. Davon abgesehen, dass sich hier um Ordnungswidrigkeiten bzw. Straftatbestände handelt, hat der Mieter in diesen Fällen ein Rückforderungsrecht hinsichtlich der geleisteten Überzahlungen. Bei dem Begriff der ortsüblichen Vergleichsmiete handelt es sich allgemein um den Mietzins, der sich für Wohnungen in vergleichbarer Lage, Art, Größe sowie Ausstattung und Beschaffenheit in dem selben Ort oder einer vergleichbaren Gemeinde herausgebildet hat. Diese Ausführungen gelten insgesamt nicht für die Geschäftsraummiete. Hier ist der Berechnungsmaßstab alleine bei dem bereits erwähnten marktwirtschaftlichen Grundsatz von Angebot und Nachfrage anzusetzen; der Marktpreis kennt hier nach oben keine Begrenzung.
Betriebskosten
Der Vermieter hat überdies die Möglichkeit die Betriebskosten, die er hier nach der gesetzlichen Aufgabenverteilung grundsätzlich alleine zu tragen hätte, auf den Mieter zu überbürden. Ist die Übernahme einer solchen Kostentragungspflicht nicht ausdrücklich und zwar eindeutig vertraglich vereinbart, so kann der Vermieter solche Nebenkosten von dem Mieter nicht verlangen. Allerdings ist der Vermieter nicht frei in der Bestimmung der Kosten, die auf den Mieter umgelegt werden können. Es ist insbesondere grundsätzlich unzulässig. dem Vermieter beispielsweise Verwaltungskosten oder Instandhaltungsrücklagen anteilig als Nebenkosten aufzuerlegen. Was im einzelnen zulässigerweise als Nebenkosten auf den Mieter übertragen werden kann, geht aus der Anlage 3 zu § 27 der zweiten Berechnungsverordnung abschließend hervor: 1. die laufenden öffentlichen Lasten des Grundstücks, 2. die Kosten der Warmwasserversorgung und der Entwässerung, 3. die Kosten der zentralen Heizungsanlage oder der Heizungsversorgung mit Fernwärme sowie die Kosten der Reinigung und Wartung von Etagenheizungen, 4. die Kosten des Betriebs der zentralen Warmwasserversorgungsanlage, 5. die Kosten verbundener Heizungs- und Warmwasserversorgungsanlagen, 6. die Kosten des Betriebes maschineller Personen- oder Lastenaufzüge, 7. die Kosten der Straßenreinigung und der Müllabfuhr, 8. die Kosten der Hausreinigung und Ungezieferbekämpfung, 9. die Kosten der Gartenpflege, 10. die Kosten der Beleuchtung, 11. die Kosten der Schornsteinreinigung, 12. die Kosten der Sach- und Haftpflichtversicherung, 13. die Kosten für den Hausmeister, 14. die Kosten des Betriebes der Gemeinschaftsantennenanlage oder des Breitbandkabelnetzes, 15. die Kosten des Betriebes der maschinellen Wascheinrichtung 16. sonstige Betriebskosten. Es ist für den Vermieter in jedem Fall dringend anzuraten, die einzelnen Nebenkostenpunkte so differenziert und konkret wie möglich zu bezeichnen und gegebenenfalls auch vertragsmäßig zu benennen. Die Parteien haben die Möglichkeit die Nebenkosten, die zur Nettomiete zu zahlen sind, als sogenannte Nebenkostenpauschale zu vereinbaren. In diesem Fall ist zwar zwischen Grundmiete und Nebenkosten zu unterscheiden, diese Nebenkosten sind aber in Form einer Pauschale anzugeben. Sofern eine solche Nebenkostenpauschale vereinbart wurde, ist eine Nachforderung von Betriebskosten ebenso wenig zulässig, wie die Rückforderung der Vorauszahlung. Die andere Möglichkeit besteht dann, eine Vorauszahlungspflicht zu vereinbaren, mit entsprechender turnusmäßiger Abrechnung der tatsächlichen Betriebskosten. Hieraus ergeben sich verständlicherweise entspre-chende Rück- oder Nachzahlungspflichten. Nach dem neuen Recht gibt es hier nunmehr eine Abrechnungs- und Ausschlussfrist für die Betriebskostenverrechnung. Insoweit ist über die Vorauszahlungen für Betriebskosten jährlich abzurechnen und zwar spätestens bis zum Ablauf des 12. Monats nach Ende des Abrechnungszeitraums. Nach Ablauf dieser Frist ist die Geltendmachung einer Nachforderung des Vermieters regelmäßig, es sei denn die Verspätung ist nicht verschuldet, ausgeschlossen. Im Übrigen ist als Abrechnungsschlüssel bei fehlender Vereinbarung nunmehr immer der Anteil der Wohnfläche zur Grundlage zu nehmen. Schließlich ist es so, dass nunmehr der Mieter auch gehalten ist, Einwendungen gegen die Abrechnung binnen Jahresfrist vorzubringen, ansonsten ist er damit ausgeschlossen.
Staffelmietvertrag
Auf eine Variante des Mietzinses, den man bei Abschluss des Mietvertrages vereinbaren kann, soll gesondert hingewiesen werden und zwar auf den Staffelmietvertrag. Die Möglichkeit besteht seit 1983 und zwar ursprünglich gemäß § 10 des Gesetzes zur Regelung der Miethö-he. Aufgrund dieser damaligen Neuregelung konnten, was vorher nicht möglich war, die Mietvertragsparteien in beiderseitigem Einvernehmen den Mietzins einer freifinanzierten Wohnung für bestimmte Zeiträume in un-terschiedlicher Höhe gestaffelt festsetzen. Mit ihrer Einbeziehung in das BGB haben auch Staffelmietverträge entscheidende Veränderungen erfahren. Im Einzelnen sind vor allem folgende Punkte zu beachten: Ein Staffelmietvertrag darf nunmehr auch eine Laufzeit von über zehn Jahren haben, muss aber in jedem Fall schriftlich festgelegt werden. Zwischen jeder Mieterhöhung muss mindestens ein Jahr liegen. Die Erhöhungszeitpunkte müssen exakt festgelegt werden und dürfen nicht von dem Eintritt bestimmter Bedingungen abhängig sein. Während der Laufzeit ist eine Mieterhöhung aus anderen Gründen nicht zulässig. Die einzelnen Erhöhungsstufen müssen betragsmäßig und nicht in % ausgewiesen sein. Die Vereinbarung einer Staffelmiete bedeutet nicht zugleich auch den Abschluss eines Zeitmietvertrages. Das Kündigungsrecht des Mieters kann höchstens für vier Jahre seit Abschluss der Staffelmietvereinbarung ausgeschlossen werden. Sofern eine dieser bindenden Voraussetzungen nicht vorliegt, ist die Staffelmietvereinbarung in ihrer Gesamtheit nicht gültig. Der Mieter muss dann nur den bei Vertragsschluss vereinbarten Mietzins zahlen. Der Vermieter muss mögliche Mieterhöhungen nach den sonstigen Regeln durchsetzen. Eine Begrenzung hinsichtlich der Höhe der Staffelung gibt es grundsätzlich nicht, auch hier gelten die genannten Obergrenzen der Mietpreisüberhöhung und des Mietwuchers. Eine solche Regelung hat für beide Mietvertragsparteien den Vorteil, dass finanziell langfristig geplant werden kann, wobei für den Vermieter noch der Vorrang hinzukommt, dass er dem ansonsten notwendigen förmlichen Erhöhungsverfahren entgeht. Übrigens, bei Wohnraum ist es seit geraumer Zeit auch üblich, sogenannte Mietpreisgleitklauseln die sich etwa nach dem Lebenshaltungsindex bemessen, zu vereinbaren und die Mieterhöhung daran zu knüpfen. Nach der Neuregelung ist nur noch der Preisindex für die Lebenshaltungskosten aller privaten Haushalte in Deutschland zugelassen. Hierbei sind jetzt auch Indexmietverträge auf unbestimmte Dauer oder mit einer Laufzeit von weniger als zehn Jahren zulässig. Bei Gewerberaummietverträgen geltend abweichend hiervon besondere Wirksamkeitsvoraussetzungen. Insbesondere in den Formularmietverträgen wird häufig auch die Frage der Fälligkeit des Mietzinses geregelt. Nach der gesetzlichen Regelung war der Mietzins bislang am Ende des Monats zu zahlen. Nach neuem Recht ist er im Voraus, bis zum 3. Werktag eines jeden Monats, zu leisten. Viele der Formularmietverträge enthalten eine Klausel, wonach der Mietzins spätestens am dritten Werktag eines jeden Monats im Voraus kostenfrei an den Vermieter zu zahlen ist und es auf die Rechtzeitigkeit der An-kunft des Geldes beim Vermieter ankommt. Die Miete muss in diesem Fall bis zu diesem Tage entweder bar überbracht oder auf dem Konto des Mieters gutgeschrieben sein. Die Verwendung einer solchen Klausel ist rechtlich zulässig. Ohne ausdrückliche Vereinbarung ist es ausreichend, wenn der Mieter die Bank so rechtzeitig beauftragt, dass normalerweise zum Fälligkeitstag mit der Gutschrift gerechnet werden kann.
Kaution
Neben der Miete und den Nebenkosten wird häufig zugunsten des Mieters im Mietvertrag auch die Einbringung einer Kaution geregelt. Die Leistung einer Kaution dient der Sicherung aller künftigen Ansprüche des Vermieters aus dem Mietverhältnis und ist nur zu leisten, wenn dies vertraglich vereinbart wurde. Die Höhe der Kaution darf das dreifache einer Nettomiete nicht übersteigen. Dies gilt allerdings nur für Wohnraum, für Geschäftsraum gilt dieser Höchstsatz nicht. Sofern der Mieter Kaution in bar zu erbringen hat ist er berechtigt, die Zahlung in drei Raten zu erbringen. Die Geldsumme ist vom Vermieter getrennt von seinem Vermögen bei einer öffentlichen Sparkasse oder Bank anzulegen, mit dem üblichen Zinssatz wie bei Spareinlagen mit gesetzlicher Kündigungsfrist. Nach der Gesetzesreform ist es im übrigen so, dass bei Veräußerung des Mietobjektes und entsprechendem Vermieterwechsel der Erwerber auch rückzahlungsverpflichtet ist, wenn er die Kaution vom Veräußerer nicht ausgehändigt bekommen hat. Dies war bislang, zu Lasten des Mieters, Voraussetzung für die Rückzahlungs-verpflichtung.
Laufzeit des Mietvertrages
Ein wesentlicher Punkt bei Abschluss des Mietvertrages ist es auch, für welchen Zeitraum das Mietverhältnis gelten soll. In den meisten Fällen wird das Mietverhältnis auf unbestimmte Zeit abgeschlossen. Es dauert dann so lange, bis einer der Vertragsparteien kündigt oder die Parteien es übereinkommend für beendet erklären. Wenn keine anderweitige Vereinbarung geschlossen wurde, so ist davon auszugehen, dass das Mietverhältnis auf unbestimmte Zeit abgeschlossen wurde. Die andere Möglichkeit bestand bislang darin, einfache Zeitmietverträge abzuschließen, d.h. die Mietverträge waren auf eine bestimmte Zeit befristet. Mit Ablauf dieser Zeit endete das Mietvertragsverhältnis automatisch, ohne dass es einer Erklärung einer der Parteien bedarf. Die entsprechenden Befristungen konnte auch mit einer Verlängerungsklausel versehen werden. In diesen Fällen verlängerten sie sich automatisch, falls nicht gekündigt wurde, mit einer neuen Befristung. Damit das Kündigungsschutzrecht nicht ausgehöhlt wurde, konnte der Mieter vom Vermieter die Fortsetzung des befristeten Mietvertrages über den ursprünglich vereinbarten Zeitraum hinaus verlangen, wobei er diese Absichtserklärung dem Vermieter spätestens zwei Monate vor Ablauftermin schriftlich zusenden musste. Die-ses Fortsetzungsverlangen scheiterte allerdings dann, wenn der Vermieter seinerseits ein überwiegendes be-rechtigtes Interesse daran hat, das Mietverhältnis zu beenden. Diese sogenannten einfachen Zeitmietverträge sind nun abgeschafft. Ebenso wenig kann der Mieter nach der neuen Rechtslage noch auf einen Fortsetzungsanspruch geltend machen. Es gibt nur noch sogenannte qualifizierte Zeitmietverträge, die jedoch nunmehr auch für mehr als fünf Jahre vereinbart werden können. Diese haben für den Vermieter den Vorteil, dass das Mietverhältnis automatisch nach Fristablauf endet, der Mieter kann unter keinerlei Umständen die Fortsetzung des Mietverhältnisses verlangen. Dabei muss der Vermieter die Räumlichkeiten als Wohnung für sich und seine Familienangehörigen nutzen wollen oder Umbauarbeiten vornehmen wollen, diese Verwendungsabsichten sind dem Mieter bei Vertragsabschluss schriftlich mitzuteilen und der Vermieter muss zudem dem Mieter drei Monate vor Ablauf der Mietzeit zur Kenntnis bringen - und zwar schriftlich - dass diese Verwendungsabsicht noch besteht. Im Übrigen hat der Mieter nunmehr einen Auskunftsanspruch gegen den Vermieter über den Fortbestand des Befristungsgrundes. Schließlich kann die Befristung des Mietverhältnisses auch derart gestaltet werden, dass es auf Lebenszeit des Vermieters oder Mieters abgeschlossen ist.