Miet- und Wohnungseigentumsrecht Info - 01.2015

Print Friendly, PDF & Email
Fristen:

Schadenersatzanspruch des Vermieters: Verjährungsfrist beginnt mit Rückgabe der Mietsache

| Die Verjährungsfrist für Schadenersatzansprüche eines Vermieters beginnt mit Rückgabe der Mietsache. |

Diese Klarstellung traf das Landgericht (LG) Bielefeld. Die Richter machten dabei deutlich, dass der Verjährungsbeginn unabhängig davon eintrete, ob eine neue Anschrift des Mieters bekannt sei oder nicht.

Zwar gebe es eine Vorschrift im Bürgerlichen Gesetzbuch, nach der es zu einer Hemmung der Verjährung und damit zu einer Verlängerung des Ablaufs der Verjährungsfrist von bis zu fünf Jahren kommen kann. Diese Vorschrift greife hier jedoch nicht. Sie würde den Mieter unangemessen benachteiligen. Folge wäre nämlich, dass der Mieter über einen Zeitraum von bis zu fünf Jahren seinem ehemaligen Vermieter sämtliche Folgeadressen mitteilen müsste, um eine Hemmung der Verjährung etwaiger gegen ihn gerichteter Ansprüche mit Sicherheit auszuschließen.

Quelle | LG Bielefeld, Beschluss vom 30.6.2014, 22 S 100/14, Abruf-Nr. 143476 unter www.iww.de .


Mietmangel:

Rechte des Mieters nach einem Wohnungsbrand

| Hat ein Mieter einen Brand in der gemieteten Wohnung leicht fahrlässig verursacht, kann er die Beseitigung des Schadens vom Vermieter verlangen, wenn der Schaden durch eine Wohngebäudeversicherung abgedeckt ist, deren Kosten der Mieter getragen hat. |

Hierauf wies der Bundesgerichtshof (BGH) im Fall einer Mieterin hin, die von ihrer Vermieterin die Beseitigung eines Brandschadens in der gemieteten Wohnung verlangte. Zudem begehrte sie die Feststellung, bis zur Beseitigung dieses Schadens zu einer Minderung der Miete berechtigt zu sein. Brandursache war, dass die damals 12-jährige Tochter der Mieterin Öl in einem Kochtopf auf dem Herd erhitzt, sodann die Küche bei eingeschalteter Herdplatte zeitweise verlassen und sich das Öl währenddessen entzündet hatte. Die Haftpflichtversicherung der Mieterin verwies die Vermieterin an deren Gebäudeversicherung. Die Gebäudeversicherung – deren Kosten nach dem Mietvertrag anteilig auf die Mieter umgelegt werden – wollte die Vermieterin aber nicht in Anspruch nehmen. Dies führe zu einem Ansteigen der Versicherungskosten für den Gesamtbestand ihrer Mietwohnungen. Auch wollte sie den Brandschaden nicht beseitigen. Habe ein Mieter den Mietmangel schuldhaft verursacht, könne er weder einen Mangelbeseitigungsanspruch noch eine Minderung der Miete geltend machen, argumentierte die Vermieterin.

Damit hatte sie vor Gericht jedoch keinen Erfolg. Das Amtsgericht hat der Klage der Mieterin stattgegeben. Die Berufung der Vermieterin – die zwischenzeitlich ohne Anerkennung einer Rechtspflicht die Brandschäden beseitigt hatte – ist weitgehend erfolglos geblieben. Das Berufungsgericht hat lediglich die Minderungsquote herabgesetzt und mit Rücksicht auf einen für die Schadensregulierung benötigten Zeitraum den Beginn der Minderung später angesetzt.

Dies wurde vom BGH nun bestätigt. Nach der Rechtsprechung des BGH darf ein Mieter erwarten, als Gegenleistung für die (anteilig) von ihm getragenen Versicherungsprämien im Schadensfall einen Nutzen von der Versicherung zu haben. Deshalb ist ein Rückgriff des Versicherers auf den Mieter durch einen stillschweigenden Regressverzicht ausgeschlossen, wenn der Vermieter die Wohngebäudeversicherung in Anspruch nimmt, sodass der Mieter im Ergebnis so steht, als hätte er die Versicherung selbst abgeschlossen. Der Vermieter hat dagegen im Regelfall kein vernünftiges Interesse daran, anstelle der Versicherung den Mieter in Anspruch zu nehmen. Vielmehr ist der Vermieter aufgrund dieser Interessenlage regelmäßig verpflichtet, auf die Versicherung zurückzugreifen oder gegenüber dem Mieter auf Schadenersatz zu verzichten.

Entsprechend kann der Mieter in einem derartigen Fall vom Vermieter auch die Beseitigung der Brandschäden verlangen und gegebenenfalls die Miete mindern. Der Vermieter hat die Pflicht, die Mietsache in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu erhalten. Diese Pflicht entfällt zwar grundsätzlich, wenn der Mieter den Schaden selbst schuldhaft verursacht hat. Dies gilt nach Ansicht der Richter aber nicht, wenn – wie hier – eine für den Schaden eintrittspflichtige Wohngebäudeversicherung besteht, deren Kosten auf den Mieter umgelegt worden sind. In diesem Fall muss der Vermieter grundsätzlich die Versicherung in Anspruch nehmen und den Schaden beseitigen. Denn der Mieter kann auch in dieser Konstellation erwarten, dass ihm seine Aufwendungen für die Wohngebäudeversicherung im Schadensfall zugute kommen.

Quelle | BGH, Urteil vom 19.11.2014, VIII ZR 191/13, Abruf-Nr. 143475 unter www.iww.de .


Vertragsrecht:

Mieter darf Waschmaschine in der Wohnung nutzen

| Das Aufstellen und Betreiben von Waschmaschinen und Wäschetrocknern in der Wohnung zum Haushaltsgebrauch gehört zumindest in Neubauten ohne Weiteres zum vertragsgemäßen Gebrauch der Mietsache. Etwas anderes gilt nur, wenn dies ausdrücklich vertraglich vereinbart ist. |

Diese Klarstellung traf das Landgericht (LG) Freiburg im Rechtsstreit eines Mieters, dem vom Vermieter verboten worden war, Waschmaschine und Trockner in der Wohnung zu betreiben. Das Gericht entschied, dass der Vermieter keinen Anspruch habe, den Betrieb von Waschmaschine und Wäschetrockner in der Wohnung zu verbieten. Das folge schon daraus, dass sich die Gefahr von Schäden unabhängig vom Alter der Maschinen in Grenzen halte. Der Mieter müsse nämlich bei der Benutzung der Waschmaschine und des Wäschetrockners in der Wohnung eine ständige optische und/oder akustische Überwachung sicherstellen. Auch sei eine Störung der anderen Mieter nicht zu befürchten. Geräusche von Haushaltsmaschinen wie Waschmaschine oder -trockner, seien von den Mitmietern als sozialadäquate Lärmbeeinträchtigung hinzunehmen. Im Übrigen könnte die gebotene Rücksichtnahme durch Ruhezeiten in der Hausordnung konkretisiert werden.

Quelle | LG Freiburg, Urteil vom 10.12.2013, 9 S 60/13, Abruf-Nr. 140814 unter www.iww.de.


WEG:

Hund muss auf Gemeinschaftsflächen nicht angeleint sein

| Ein frei laufender Hund beeinträchtigt nicht das Recht eines Wohnungseigentümers, sein Eigentum ungestört nutzen zu können. |

Das ist die Kernaussage einer Entscheidung des Amtsgerichts München in dem Rechtsstreit eines Miteigentümers einer Wohnungseigentümergemeinschaft. Er bewohnt seine Eigentumswohnung selbst. Die Beklagten sind seit Juli 2012 Mieter einer Wohnung in derselben Anlage. Die Mieter halten mit Genehmigung der Eigentümergemeinschaft und ihrer Vermieter den Hund Ara. Ara ist ca. 28 Kilogramm schwer und hat eine Schulterhöhe von etwa 48 Zentimetern. Der Kläger will mit der Klage erreichen, dass das Gericht den beklagten Mietern einen Leinenzwang auferlegt, wenn Hund Ara sich außerhalb der Wohnung auf dem Gelände der Eigentümergemeinschaft befindet. Er trägt vor, dass der Hund jung und ungestüm sei. Der Hund habe einmal versucht, die Ehefrau des Klägers zu beschnüffeln und an ihr hochzuspringen. Diverse Male hätten der Kläger und seine Ehefrau ihren Weg ändern oder abwarten müssen, um eine Begegnung mit dem Hund Ara zu vermeiden. Der Kläger fühlt sich durch den nicht angeleinten Hund beeinträchtigt und in seiner Bewegungsfreiheit eingeschränkt.

Die Richterin gab nun den Hundehaltern und Mietern der Wohnanlage recht: Der Hund Ara müsse nicht angeleint werden. Die Hausordnung sehe keine Leinenpflicht für Hunde auf der Anlage vor. Daher seien die Mieter nicht zum Anleinen von Ara verpflichtet. Ara beeinträchtige den Kläger auch nicht in seinem Eigentumsrecht. Der Kläger und seine Ehefrau könnten ihre Wohnung und die Gemeinschaftsflächen ungehindert nutzen, auch wenn sich der Hund auf den Gemeinschaftsflächen aufhalte. Von dem Hund gehe keinerlei Gefahr aus. Das Beschnuppern bzw. Hochspringen an der Ehefrau des Klägers sei sofort von den Hundehaltern unterbunden worden. Der Kläger und seine Frau könnten trotz der Anwesenheit des Hundes ohne Weiteres ihre Wege auf dem Gelände der Eigentümergemeinschaft fortsetzen. Die Haltung von Ara sei auch genehmigt gewesen. Das Recht eines Miteigentümers reiche nur soweit, wie es von der Gemeinschaftsordnung und den Beschlüssen der Eigentümergemeinschaft ausgestaltet ist, so das Gericht.

Quelle | Amtsgericht München, Urteil vom 23.10.2013, 113 C 19711/13, rechtskräftig, Abruf-Nr. 143477 unter www.iww.de .