Miet- und Wohnungseigentumsrecht Info - 02.2014

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Wohnraummieter:

Untervermietungserlaubnis umfasst nicht unbedingt Überlassung an Touristen

Auch wenn der Vermieter eine Untervermietung der Wohnung erlaubt hat, berechtigt dies den Mieter nicht in jedem Fall, die Wohnung auch an Touristen zu überlassen.

Diese Entscheidung traf der Bundesgerichtshof (BGH) im Fall des Mieters einer Zwei-Zimmer-Wohnung (42,85 qm) in Berlin. Er hatte 2008 von der Vermieterin die Erlaubnis zur Untervermietung erbeten, weil er die Wohnung nur etwa alle 14 Tage am Wochenende zu einem Besuch seiner Tochter nutze und er sie deshalb zeitweise untervermieten wolle. Die Vermieterin erteilte eine Erlaubnis zur Untervermietung „ohne vorherige Überprüfung“ gewünschter Untermieter. In dem Schreiben hieß es weiter: „Sie verpflichten sich, Ihren Untermietern Postvollmacht zu erteilen. Das bedeutet, dass alle Willenserklärungen, Betriebskostenabrechnungen, Mieterhöhungsverlangen etc. (…) als ordnungsgemäß zugestellt gelten, wenn sie in Ihrem Briefkasten (…) landen, auch wenn sie vielleicht durch Ihre Untermieter nicht an Sie weitergegeben sein sollten.“ Im Mai 2011 bot der Mieter die Wohnung im Internet zur tageweisen Anmietung von bis zu vier Feriengästen an. Die Vermieterin beanstandete eine derartige Nutzung als vertragswidrig und mahnte den Mieter unter Androhung einer Kündigung ab. Der Mieter hielt die Vermietung an Touristen dagegen als von der erteilten Untervermietungserlaubnis umfasst. Hierüber geriet man in Streit. Schließlich kündigte die Vermieterin das Mietverhältnis fristlos.

Das Amtsgericht hat der Räumungsklage stattgegeben, das Landgericht hat sie unter Abänderung des erstinstanzlichen Urteils abgewiesen. Die Revision der Vermieterin hatte Erfolg. Die Richter am BGH entschieden, dass der Mieter nicht zur Untervermietung an Touristen berechtigt war. Die Klage könne deshalb nicht mit der vom Berufungsgericht gegebenen Begründung abgewiesen werden. Das Berufungsgericht habe bei der Auslegung der Untervermietungserlaubnis rechtsfehlerhaft außer Acht gelassen, dass die Überlassung der Wohnung an beliebige Touristen sich von einer gewöhnlich auf gewisse Dauer angelegten Untervermietung unterscheidet. Sie sei deshalb nicht ohne Weiteres von einer Erlaubnis zur Untervermietung umfasst. Hier habe die Vermieterin zudem verlangt, dass der Mieter den Untermietern Postvollmacht erteilen solle. Schon daraus sei erkennbar, dass sich die Erlaubnis nicht auf die Vermietung an Touristen bezog, die eine derartige Funktion offensichtlich nicht wahrnehmen konnten. Die nicht entscheidungsreife Sache ist zur neuen Verhandlung und Entscheidung an das Berufungsgericht zurückverwiesen worden (BGH, VIII ZR 210/13).


Betriebskosten:

Vermieter darf unberechtigte Energieforderung nicht umlegen

Aus dem Grundsatz der Wirtschaftlichkeit folgt, dass der Vermieter unberechtigte Forderungen eines Versorgungsunternehmens oder eines Dienstleisters nicht begleichen darf und unberechtigte Zahlungen – soweit rechtlich möglich – wieder zurückverlangen muss, wenn die Rechtslage hinreichend geklärt ist.

Unterlässt der Vermieter dies, kann er nach einer Entscheidung des Amtsgerichts Pinneberg Betriebskosten in dieser Höhe nicht auf die Mieter umlegen. Dies gilt auch für Kosten, die ein Energieversorgungsunternehmen von dem Vermieter verlangt, nachdem er den Arbeitspreis aufgrund einer unwirksamen Preisanpassungsklausel einseitig erhöht hat. Voraussetzung ist, dass der Vermieter hiergegen keinen Widerspruch erhebt, obwohl die Unwirksamkeit der Klausel für den juristisch nicht vorgebildeten Durchschnittsvermieter naheliegt und das Risiko, in einem möglichen Prozess mit dem Versorger zu unterliegen, minimal ist (AG Pinneberg, 83 C 207/12).


Winterdienst:

Nur Gehweg vor dem eigenen Grundstück muss geräumt werden

Zum Winterdienst verpflichtete Anlieger müssen nur auf dem Gehweg vor dem eigenen Grundstück räumen und streuen. Zu mehr sind sie nicht verpflichtet.

Diese Klarstellung traf das Verwaltungsgericht (VG) Berlin im Falle einer Frau, vor deren Grundstück sich statt eines Gehwegs nur ein zum Parken genutzter unbefestigter Randstreifen befindet. Daran grenzt die Fahrbahn und der gegenüberliegende Gehweg an. Die Gemeinde verhängte ein Bußgeld gegen die Frau, weil sie ihren Winterdienstpflichten für den gegenüberliegenden Gehweg nicht nachgekommen sei. Ihre hiergegen gerichtete Klage war erfolgreich.

Nach dem Berliner Straßenreinigungsgesetz seien die Anlieger zwar zum Winterdienst jeweils vor ihren Grundstücken auf den in gleicher oder ähnlicher Richtung verlaufenden nächstgelegenen Gehwegen verpflichtet. Der Begriff des nächstgelegenen Gehwegs sei aber nicht so weit zu verstehen, dass davon auch noch der Gehweg vor den Grundstücken auf der gegenüberliegenden Straßenseite erfasst werde. Liege – wie hier – eine Fahrbahn dazwischen, sei nächstgelegener Gehweg nur der, der sich zwischen dem Grundstück des Anliegers und der Fahrbahn der Straße befindet. Die Fahrbahnmitte bilde die natürliche Grenze für Reinigungs- bzw. Winterdienstpflichten (VG Berlin, VG 1 K 366.11).


WEG:

Anbau eines Balkons erfordert Zustimmung aller Miteigentümer

Will ein Miteigentümer einer Wohnungseigentümeranlage einen Balkon errichten, muss er die Zustimmung aller anderen Miteigentümer einholen.

Diese Klarstellung traf das Landgericht (LG) Berlin. Wenn Balkone an der Fassade angebracht würden oder – wie hier – ein Dachbalkon errichtet werden solle, sei das nach Ansicht der Richter ein auf Dauer angelegter Eingriff in das Gemeinschaftseigentum. Es liege eine Veränderung des Gemeinschaftseigentums vor, was das äußere Erscheinungsbild anbelangt. Das folge daraus, dass dieser Balkon von außen sichtbar sei. Zudem erfordere er aus statischen Gründen Sicherungen in der Fassade und innerhalb der Decken der darunterliegenden Einheiten. Der beabsichtigte Bau des Balkons sei auch keine ordnungsgemäße Erstherstellung der Wohnanlage. Dann wäre lediglich eine mehrheitliche Entscheidung der Eigentümer erforderlich (LG Berlin, 55 S 171/12 WEG).