Miet- und Wohnungseigentumsrecht Info - 02.2015

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Kostenübernahme:

Zulässigkeit von Hausbesuchen bei SGB-II-Leistungen

| Bestehen begründete Zweifel an der tatsächlichen Nutzung einer Wohnung durch einen Leistungsempfänger nach dem SGB II („Hartz IV“), ist das Jobcenter zur Überprüfung der Voraussetzungen eines Anspruchs auf Leistungen für Unterkunft und Heizung berechtigt, die tatsächliche Nutzung durch Inaugenscheinnahme der Wohnung (Hausbesuch) zu überprüfen. |

Hierauf wies das Landessozialgericht (LSG) Rheinland-Pfalz hin. Die Duldung des Hausbesuchs könne zwar nicht mit Zwangsmitteln durchgesetzt werden. Verweigere allerdings ein Leistungsempfänger den Hausbesuch, trage er, soweit die tatsächliche Nutzung der Wohnung nicht durch andere Beweismittel festgestellt werden könne, die Beweislast für diese Nutzung. Lasse sich die Nutzung also nicht anderweitig klären, müsse das Jobcenter Miete und Heizkosten nicht übernehmen.

Quelle | LSG Rheinland-Pfalz, Beschluss vom 2.7.2014, L 3 AS 315/14 B ER, Abruf-Nr. 143661 unter www.iww.de.


Mietgebrauch:

Mehr als ein Hund gehört nicht mehr zum vertragsgemäßen Gebrauch einer Mietwohnung

| Die Haltung von mehr als einem Hund in einer Mietwohnung entspricht in der Regel nicht mehr dem normalen Mietgebrauch. |

Diese Entscheidung traf das Amtsgericht München im Fall eines Ehepaars, dass eine 2,5 Zimmer Wohnung angemietet hatte. Die Eheleute hielten in der Wohnung fünf sogenannte Taschen-Hunde. Der Vermieter forderte sie schriftlich auf, die Hundehaltung in der Wohnung zu unterlassen. Die Eheleute lehnten das ab. Daraufhin erhob der Vermieter Klage. Er beantragte, dass die Eheleute verurteilt werden, keinen Hund in der Wohnung mehr zu halten.

Der zuständige Richter am Amtsgericht gab dem Vermieter teilweise recht. Er verurteilte die Eheleute, dass sie nur einen Hund in der Wohnung halten dürfen. Das Gericht hat festgestellt, dass im schriftlichen Mietvertrag keine Vereinbarung über die Hundehaltung getroffen worden war. Die Formularfelder dort sind insoweit offengelassen. Die Eheleute konnten durch die Aussage eines Zeugen aber nachweisen, dass der Vermieter mündlich die Haltung eines Hundes zugestanden hat. Sie konnten jedoch nicht beweisen, dass der Vermieter bei Mietvertragsschluss mit der Haltung von fünf Hunden einverstanden war. Nach Ansicht des Gerichts entspreche die Haltung von mehr als einem Hund in der Regel nicht mehr dem vertragsgemäßen Gebrauch einer Mietwohnung.

Quelle | Amtsgericht München, Urteil vom 12.5.14, 424 C 28654/13, Abruf-Nr. 143484 unter www.iww.de.


WEG:

Instandsetzung des Gemeinschaftseigentums auch bei finanziellen Schwierigkeiten einzelner Wohnungseigentümer

| Entspricht nur die sofortige Vornahme einer zur Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums erforderlichen Sanierungsmaßnahme ordnungsmäßiger Verwaltung, ist für die Berücksichtigung finanzieller Schwierigkeiten oder des Alters einzelner Wohnungseigentümer kein Raum. |

Diese Klarstellung traf der Bundesgerichtshof (BGH) im Fall einer Wohnungseigentümergemeinschaft. Eine der Wohnungen war wegen eines Feuchtigkeitsschadens unbewohnbar. Die Ursache lag in einem Baumangel im Gemeinschaftseigentum. Der Wohnungseigentümer wollte, dass die Kosten für die Sanierung der Wohnung von den Wohnungseigentümern nach Maßgabe ihrer Miteigentumsanteile anteilig getragen werden. Die anderen Eigentümer sahen sich nicht in der Pflicht und verweigerten ihre Zustimmung. Durch die verzögerte Sanierung entstand ein zusätzlicher Schaden. Die Richter am BGH entschieden, dass die anderen Eigentümer die Renovierungskosten anteilig zu tragen hätten. Im Übrigen müssten sie auch den zusätzlich entstandenen Schaden übernehmen. Erleide nämlich ein einzelner Wohnungseigentümer einen Schaden an seinem Sondereigentum, weil eine Beschlussfassung über die sofortige Vornahme derartiger Instandsetzungsmaßnahmen unterblieben ist, trifft die Verpflichtung zum Schadenersatz nicht die Eigentümergemeinschaft als solche. Vielmehr müssten diejenigen Wohnungseigentümer haften, die schuldhaft entweder untätig geblieben seien oder nicht für die erforderliche Maßnahme gestimmt bzw. sich enthalten hätten.

Quelle | BGH, Urteil vom 17.10.2014, V ZR 9/14, Abruf-Nr. 143059 unter www.iww.de.


Nebenkosten:

Warmwasserkosten bei hohem Wohnungsleerstand

| Auch bei hohen Leerständen bleibt es grundsätzlich bei der gesetzlich vorgegebenen Abrechnung, wonach die Kosten zu mindestens 50 Prozent nach Verbrauch umzulegen sind. |

Diese grundsätzliche Entscheidung traf der Bundesgerichtshof (BGH) im Rechtsstreit einer Wohnungsbaugenossenschaft. Diese hatte der Beklagten eine Wohnung in einem 28-Familien-Haus in Frankfurt (Oder) vermietet. Da das Haus im Rahmen der Stadtplanung abgerissen werden sollte, waren Ende 2011 nur noch wenige Wohnungen belegt. Der erhebliche Wohnungsleerstand hatte zur Folge, dass die für eine große Leistung und viele Wohnungen ausgelegte Heizungs- und Warmwasseranlage gemessen an dem geringen Verbrauch der wenigen verbliebenen Mieter nicht mehr kostengünstig arbeitete.

Die Baugenossenschaft legte von den im Abrechnungsjahr 2011 angefallenen Warmwasserkosten 50 Prozent nach Wohnflächenanteilen um, 50 Prozent der Kosten berechnete sie nach dem Verbrauch. Von dem Gesamtverbrauch im Gebäude entfiel ca. ein Drittel auf die Beklagte. Daraus errechnete die Baugenossenschaft einen Verbrauchskostenanteil von 1.195,06 EUR. Hiervon stellte sie der Beklagten „aus Kulanz“ allerdings lediglich die Hälfte (597,53 EUR) in Rechnung. Die Beklagte weigerte sich, Nachzahlungen zu erbringen. Die Baugenossenschaft habe die Warmwasserkosten aufgrund des hohen Leerstands im Haus nicht nach Verbrauch, sondern ausschließlich nach der Wohnfläche umlegen dürfen.

Der BGH hat entschieden, dass die Berechnung auf der Grundlage der Heizkostenverordnung aus Rechtsgründen nicht zu beanstanden sei. Auch bei hohen Leerständen bleibe es grundsätzlich bei der gesetzlich vorgegebenen Abrechnung. Danach sind die Kosten zu mindestens 50 Prozent nach Verbrauch umzulegen.

Allerdings könne die strikte Anwendung der Vorgaben der Heizkostenverordnung bei hohen Leerständen in Einzelfällen zu derartigen Verwerfungen führen, dass eine angemessene und als gerecht empfundene Kostenverteilung nicht mehr gegeben ist. Diesen Fällen könne mit einer aus dem Prinzip von Treu und Glauben abzuleitenden Anspruchsbegrenzung Rechnung getragen werden. Ob eine solche Anspruchskürzung geboten ist, um die beiderseitigen Interessen zu einem angemessenen Ausgleich zu bringen, obliegt grundsätzlich der Beurteilung des Tatrichters. Im vorliegenden Fall konnte der BGH die Beurteilung selbst vornehmen, da keine weiteren tatsächlichen Feststellungen zu treffen waren. Hierbei war zu berücksichtigen, dass die Baugenossenschaft bereits den für die Beklagte günstigsten Maßstab (50 Prozent) gewählt hat. Zudem hat sie von dem sich so ergebenden Betrag lediglich die Hälfte geltend gemacht. Daher habe sich für die knapp 50 qm große Wohnung der Beklagten für Heizung und Warmwasser ein zwar hoher, aber nicht völlig untragbar erscheinender Betrag von rund 1.450 EUR ergeben. Auf der anderen Seite habe auch die Wohngenossenschaft – ohne für die leer stehenden Wohnungen Mieteinnahmen zu erhalten – schon über den Wohnflächenanteil beträchtliche Kosten zu tragen. Sie müsse es ihrerseits ebenfalls hinnehmen, dass die angesichts des Leerstandes unwirtschaftliche Heizungsanlage erhebliche Mehrkosten verursacht. Insgesamt erscheine es daher nicht unangemessen, dass auch die Mieter einen nicht ganz unerheblichen Teil der leerstandsbedingten Mehrkosten zu tragen haben. Eine weitere Anspruchskürzung über den von der Baugenossenschaft bereits freiwillig abgezogenen Betrag hinaus sei nach Ansicht der Richter deshalb auch unter dem Gesichtspunkt von Treu und Glauben nicht geboten.

Quelle | BGH, Urteil vom 10.12.2014, VIII ZR 9/14, Abruf-Nr. 174144 unter www.iww.de.


Kündigungsrecht:

Bei einer Geruchsbeeinträchtigung durch den Mieter ist eine ordentliche Kündigung möglich

| Wird der Hausfrieden durch eine von einem Mieter ausgehende erhebliche Geruchsbeeinträchtigung gestört, kann eine ordentliche Kündigung gerechtfertigt sein. |

So entschied es das Amtsgericht Bonn im Fall eines 82-jährigen Mieters, der seit 50 Jahren in der Wohnung lebte. Weil sich mehrfach andere Hausbewohner über Geruchsbelästigungen aus seiner Wohnung beschwert hatten, hatte die Vermieterin ihn mehrfach erfolglos abgemahnt. Schließlich kündigte sie das Mitverhältnis wegen unerträglicher Geruchsimmissionen, die aus der Wohnung des Mieters kommen würden. Weil der Mieter aber die Wohnung nicht räumte, erhob die Vermieterin Räumungsklage vor Gericht.

Das Amtsgericht verurteilte den Mieter zur Räumung. Dieser habe schuldhaft seine vertraglichen Pflichten nicht unerheblich verletzt. Er habe mit dem penetranten Geruch aus seiner Wohnung den Hausfrieden massiv gestört. Ursache des Geruchs sei der ungepflegte Zustand der Wohnung. Trotz der Abmahnungen habe sich die Wohnung weiterhin in einem unhygienischen Zustand befunden. Es sei weiterhin ein für die übrigen Hausbewohner schwer erträglicher Geruch entwichen. Dieser sei über die üblichen hinzunehmenden Geruchsbildungen hinausgegangen. Damit habe der Mieter seine Pflicht verletzt, die Wohnung in hygienischem Zustand zu erhalten. Im vorliegenden Fall müsse aber nach Ansicht des Gerichts eine Räumungsfrist von einem Jahr eingehalten werden. Dabei sei insbesondere das Alter des Mieters sowie dessen erheblich eingeschränkte Beweglichkeit zu berücksichtigen.

Quelle | Amtsgericht Bonn, Urteil 2.10.2014, 201 C 334/13, Abruf-Nr. 143660 unter www.iww.de.