Miet- und Wohnungseigentumsrecht Info - 03.2015

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Betriebskostenabrechnung:

Eine Umlage nach „Personenmonaten“ ist auch ohne Erläuterung formell wirksam

| Eine Betriebskostenabrechnung ist nicht deshalb unwirksam, weil eine – nicht näher erläuterte – Umlage nach „Personenmonaten“ erfolgt. Ebenso muss angegeben werden, für welchen Zeitraum wie viele Personen pro Wohnung berücksichtigt worden sind. |

Diese Klarstellung traf der Bundesgerichtshof (BGH) im Fall eines Vermieters, der von seinem Mieter die Nachzahlung von Betriebskosten (828,21 EUR) forderte. In der Nebenkostenabrechnung heißt es:

  • Müllbeseitigung: 32,20 Personenmonate x 4,3470004 EUR je Personenmonat = 139,98 EUR,
  • Frisch- und Abwasser: 32,20 Personenmonate x 23,4394746 EUR je Personenmonat = 754,75 EUR.

Auf der Rückseite heißt es unter der Überschrift „Berechnung und Verteilung Betriebskosten“:

  • Müllbeseitigung: 244,91 EUR : 56,34 Personenmonate = 4,3470004 EUR je Personenmonat,
  • Frisch- und Abwasser: 1.320,58 EUR : 56,34 Personenmonate = 23,4394746 EUR je Personenmonat.

Die Nachzahlungsklage blieb zunächst erfolglos. Auf die Revision des Vermieters verweist der BGH den Rechtsstreit an das Berufungsgericht zurück. In der Entscheidung weisen die Richter darauf hin, dass eine Betriebskostenabrechnung formell ordnungsgemäß sei, wenn sie den allgemeinen gesetzlichen Anforderungen entspreche. Sie müsse also eine geordnete Zusammenstellung der Einnahmen und Ausgaben enthalten. Weitergehend müsse der Mieter in der Lage sein, die zur Verteilung anstehenden Kostenpositionen zu erkennen und anhand des ihm mitgeteilten Verteilerschlüssels den auf ihn entfallenden Anteil an diesen Kosten nachzuprüfen. Hiernach seien bei Gebäuden mit mehreren Wohneinheiten regelmäßig folgende Mindestangaben in die Abrechnung aufzunehmen: Eine Zusammenstellung der Gesamtkosten, die Angabe und – soweit erforderlich – Erläuterung der zugrunde gelegten Verteilerschlüssel, die Berechnung des Anteils des Mieters und der Abzug seiner Vorauszahlungen. Die Abrechnung solle den Mieter in die Lage versetzen, den Anspruch des Vermieters nachzuprüfen, also gedanklich und rechnerisch nachzuvollziehen. Erforderlich sei dafür, dass der Mieter erkennen könne, in welchen Rechenschritten die Umlage der Betriebskosten erfolgt sei.

Diesen Anforderungen werde die Abrechnung des Vermieters hinsichtlich der Abrechnung nach Personenmonaten gerecht. Sie ermögliche es dem Mieter, gedanklich und rechnerisch nachzuvollziehen, wie (in welchen Rechenschritten) die Umlage der Betriebskosten erfolgt ist. Die Abrechnung enthalte sowohl die zu verteilenden Gesamtkosten als auch die Gesamtzahl der der Verteilung zugrunde liegenden Einheiten (56,34 Personenmonate) und die auf den Mieter entfallenden Einheiten (32,20 Personenmonate) sowie das daraus folgende rechnerische Ergebnis.

Nicht erforderlich sei es nach Ansicht des BGH, die in der Abrechnung für den Umlagemaßstab gewählte Bezeichnung „Personenmonate“ zu erläutern. Der Verteilerschlüssel „Personenmonate“ sei nämlich weder unverständlich noch intransparent. Schon aus seiner Bezeichnung ergebe sich, wie er sich zusammensetzt.

Quelle | BGH, Urteil vom 22.10.2014, VIII ZR 97/14, Abruf-Nr. 173259  unter www.iww.de.


Mietvertrag:

Umgestaltung des Mietverhältnisses bei Scheidung

| Haben beide Ehegatten eine Wohnung gemietet und sind sie sich anlässlich der Scheidung über die künftige alleinige Weiternutzung durch einen von ihnen einig, besteht ein Anspruch des einen Ehegatten gegen den anderen auf Mitwirkung an einer Mitteilung der getroffenen Entscheidung an den Vermieter. |

Diese Klarstellung traf das Oberlandesgericht (OLG) Hamm. Die Richter wiesen darauf hin, dass die Mitteilung das Mietverhältnis umgestalte, auch wenn der Vermieter damit nicht einverstanden sein sollte. Ihm verbleibe das gesetzlich vorgesehene Sonderkündigungsrecht. Die Mitwirkungshandlung des Ehegatten könne bereits vor Rechtskraft der Scheidung erfolgen. Sie entfalte jedoch Rechtswirkungen erst mit Eintritt der Rechtskraft. Dem in der Wohnung verbleibenden Ehegatten sei es nicht verwehrt, die Mitwirkung erst zum letztmöglichen Zeitpunkt zu vollziehen.

Ob und in welchem Umfang er sich gegebenenfalls wegen einer nicht zeitgerechten Mitwirkungshandlung, wegen der Verweigerung der Mitwirkungshandlung oder der Abstandnahme von einer zuvor bestehenden Einigung schadensersatzpflichtig mache, brauchte das OLG nicht zu entscheiden.

Quelle | OLG Hamm, Urteil vom 3.9.2014, 2 WF 170/14, Abruf-Nr. 143683 unter  www.iww.de.


Mietmangel:

Rückforderung überzahlter Miete auch bei Zahlung ohne Vorbehalt

| Ein Mieter, der trotz eines Mangels der Mietsache vorbehaltlos die volle Miete zahlt, kann überzahlte Miete grundsätzlich nicht zurückfordern. Es ist grundsätzlich davon auszugehen, dass der Mieter die Rechtskenntnis besitzt, dass ein Sachmangel kraft Gesetzes zur Minderung der Mietforderung führt. |

So entschied es das Kammergericht (KG) in Berlin. Die Richter verwiesen in Ihrer Entscheidung allerdings auch auf einen Ausnahmefall. Enthalte der Mietvertrag nämlich eine Allgemeine Geschäftsbedingung, wonach eine Minderung nur geltend gemacht werden könne, wenn die Forderung vom Vermieter anerkannt oder rechtskräftig festgestellt sei, müsse der Mieter die Mietzahlungen zunächst ungekürzt erbringen. Er werde daher regelmäßig keine Kenntnis davon haben, dass er nicht zur Zahlung des vollen Mietzinses verpflichtet sei. In diesem Fall könne er überzahlten Mietzins auch dann zurückfordern, wenn er keinen Vorbehalt erklärt hat.

Diese Ausnahme greife allerdings nicht, wenn der Mieter die Unwirksamkeit der Klausel und damit seine Nichtleistungspflicht positiv erkannt habe. Ob das der Fall sei, müsse der Vermieter darlegen und beweisen.

Quelle | KG, Urteil vom 11.9.2014, 8 U 77/13, Abruf-Nr. 143486 unter  www.iww.de.


WEG:

Behindertengerechter Zugang durch Aufzug kann nicht immer durchgesetzt werden

| Ein Wohnungseigentümer kann einen behindertengerechten Zugang zu seiner Wohnung nur dann von den Miteigentümern verlangen, wenn nicht deren höherrangige Rechte, wie zum Beispiel der Schutz vor erheblichem Wertverlust, entgegenstehen. |

Diese Klarstellung traf das Amtsgericht München im Fall einer Wohnungseigentümergemeinschaft. Geklagt hatten mehrere Wohnungseigentümer, die im Hof der Wohnungseigentumsanlage einen Außenlift anbringen möchten. Einer von ihnen ist schwerbehindert und kann nur mit Mühe und erheblich verlangsamt die Treppen in das Dachgeschoss hochsteigen. Die Mutter eines anderen Klägers sitzt aufgrund einer Rückenoperation im Rollstuhl. Der Einbau eines Treppenlifts ist im Haus technisch nicht möglich. Der Einbau eines Innenlifts wäre technisch möglich, jedoch müsste zusätzlich die Aufgangstreppe durch einen zusätzlichen Treppenlift oder eine Rampe ergänzt werden. Die Kläger beantragten daher in der Eigentümerversammlung, dass das Anbringen des Außenaufzugs genehmigt wird und alle Kosten dieser Maßnahme von den Klägern zu tragen sind. Die Eigentümerversammlung lehnte den Antrag jedoch ab. Die Miteigentümer sehen durch den Aufzug die Nutzbarkeit ihrer Garagen erheblich eingeschränkt und befürchten einen Wertverlust ihres Eigentums.

Der zuständige Richter hat nach Erholung eines Sachverständigengutachtens die Klage abgewiesen. Der Bau des Außenaufzugs wurde zu Recht von den Miteigentümern abgelehnt.

Die bauliche Veränderung könne nur verlangt werden, wenn jeder Eigentümer, dessen Rechte durch die Maßnahme übermäßig beeinträchtigt werden, zustimmt. Es müsse daher eine Abwägung aller grundrechtlich geschützten Interessen erfolgen. Das Recht der Eigentümer, ihre Wohnungen behindertengerecht nutzen zu können, wird von Artikel 3 Grundgesetz geschützt. Einem Behinderten darf der barrierefreie Zugang zu seiner Wohnung nicht vorenthalten oder unzumutbar erschwert werden. Dem Interesse der Kläger auf behindertengerechte Nutzung des Eigentums steht jedoch das Interesse der übrigen Eigentümer am Schutz ihres Eigentums gegenüber. Die Beeinträchtigung der übrigen Eigentümer sei aber nicht mehr unerheblich, wenn daraus erhebliche Wertminderungen der Anlage oder einzelner Wohneinheiten folgen.

Vorliegend sei das Interesse der übrigen Eigentümer am Werterhalt ihres Eigentums vorrangig. Das Bundesverfassungsgericht habe anerkannt, dass der Schutz des Bestands sehr weit reiche. Die Kläger hätten bewusst eine Wohnung ohne Aufzug erworben. Die Möglichkeit der eingeschränkten Mobilität im Alter sei allgemein bekannt. Für den Erwerber einer Wohnung ohne Aufzug sei daher erkennbar, dass diese Wohnung eventuell im Alter nicht mehr uneingeschränkt nutzbar sein könnte. Durch den Bau des Außenaufzugs würden hier die Miteigentümer erheblich beeinträchtigt. Die Nutzbarkeit der Garagen und damit deren Wert und auch Wohnungen würden erheblich beeinträchtigt. Der Sachverständige hat festgestellt, dass mit der Errichtung des Aufzugs das Einparken in die Garagen mit zusätzlichem Rangieraufwand verbunden wäre. Dies führe zu einer erheblichen Wertminderung. Diese würde auch auf den Wert der Wohnung durchschlagen.

Auch sei davon auszugehen, dass bei zusätzlichem Rangieren im Hofbereich zusätzlicher Lärm und zusätzliche Abgase entstehen, die diejenigen Eigentümer beeinträchtigen, die Fenster zum Hofbereich haben.

Quelle | Amtsgericht München, Urteil vom 25.2.2013, 485 C 4492/12, Abruf-Nr. 143813 unter www.iww.de.