Miet- und Wohnungseigentumsrecht Info - 04.2015

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Kündigungsrecht:

Kündigung bei unverschuldeter Geldnot des Mieters ist rechtmäßig

| Der Vermieter ist zur außerordentlichen fristlosen Kündigung berechtigt, wenn der sozialhilfeberechtigte Mieter seine Miete nicht pünktlich zahlen kann, weil er zwar rechtzeitig einen Antrag auf Sozialhilfe gestellt hat, die zur Mietzahlung erforderlichen Unterkunftskosten jedoch nicht rechtzeitig bewilligt worden sind. |

Hierauf machte der Bundesgerichtshof (BGH) im Fall eines Mieters aufmerksam. Dieser bezog seit 2011 vom zuständigen Jobcenter Leistungen nach dem SGB II. Seit Januar 2013 leitete er die für seine Wohnung erhaltenen Zahlungen des Jobcenters nicht mehr an den Vermieter weiter. Dieser erklärte daraufhin wegen der Mietrückstände die fristlose Kündigung und erhob im Juni 2013 Räumungsklage. Das zuständige Jobcenter verpflichtete sich aufgrund einer einstweiligen Anordnung des Sozialgerichts, die aufgelaufenen Mietschulden zu übernehmen. Im Juli 2013 wurde das Sozialamt für den Mieter zuständig. Der Mieter beantragte dort Sozialhilfe einschließlich der Übernahme der Wohnungskosten. Das Sozialamt lehnte die Übernahme der Wohnungskosten jedoch ab. Hiergegen erhob der Mieter Widerspruch und beantragte einstweiligen Rechtsschutz beim Sozialgericht. Dieses verpflichtete den Sozialhilfeträger schließlich im April 2014, die Mieten von September 2013 bis Juni 2014 zu übernehmen. In der Zwischenzeit hatte der Vermieter wegen der ausbleibenden Mietzahlungen erneut die fristlose Kündigung des Mietverhältnisses erklärt. Das Amtsgericht hat der Räumungsklage stattgegeben, die Berufung des Mieters ist zurückgewiesen worden.

Auch vor dem BGH hatte der Mieter keinen Erfolg. Die Richter entschieden, dass das Mietverhältnis der Parteien durch die Kündigung im März 2014 wirksam beendet worden ist. Zu diesem Zeitpunkt war der Mieter mit der Mietzahlung für Oktober 2013 bis März 2014 in Verzug. Der für die fristlose Kündigung erforderliche wichtige Grund lag daher vor.

Nach Ansicht der Richter steht dem Verzugseintritt nicht entgegen, dass der Mieter, um die Miete entrichten zu können, auf Sozialleistungen angewiesen war und diese Leistungen rechtzeitig beantragt hatte. Zwar kommt der Schuldner nur in Verzug, wenn er das Ausbleiben der Leistung zu vertreten hat. Bei Geldschulden befreien jedoch wirtschaftliche Schwierigkeiten den Schuldner auch dann nicht von den Folgen verspäteter Zahlung, wenn sie auf unverschuldeter Ursache beruhen. Vielmehr hat jedermann nach dem Prinzip der einer Geldschuld zugrunde liegenden unbeschränkten Vermögenshaftung („Geld hat man zu haben“) ohne Rücksicht auf ein Verschulden für seine finanzielle Leistungsfähigkeit einzustehen. Dieses Prinzip gilt auch für Mietschulden.

Bei einer auf Zahlungsverzug gestützten Kündigung müssen darüber hinaus nicht die im Gesetz genannten zusätzlichen Abwägungskriterien beachtet werden. Vielmehr handelt es sich bei den bestimmten im Gesetz aufgeführten Kündigungsgründen (zu denen auch der vorliegende gehört) um gesetzlich typisierte Fälle der Unzumutbarkeit einer weiteren Fortsetzung des Mietverhältnisses. Soweit deren tatbestandliche Voraussetzungen erfüllt sind, ist danach grundsätzlich auch ein wichtiger Grund zur fristlosen Kündigung gegeben. Der Schutz des (nicht rechtzeitig zahlenden) Mieters vor dem Verlust der Wohnung wird vielmehr ausschließlich durch die einmalig innerhalb von zwei Jahren gewährte Schonfrist (§ 569 Abs. 3 BGB) sichergestellt.

Quelle | BGH, Urteil vom 4.2.2015, VIII ZR 175/14, Abruf-Nr. 175108 unter www.iww.de.


Kündigungsrecht:

Bei grundloser Strafanzeige gegen den Vermieter kann fristlos gekündigt werden

| Erstattet der Mieter eine grundlose Strafanzeige gegen den Vermieter, kann dieser das Mietverhältnis fristlos kündigen. |

Das ergibt sich aus einem Urteil des Landgerichts (LG) Düsseldorf. Die Richter machten deutlich, dass ein Vertragspartner seine Treuepflicht schwerwiegend verletze, wenn er gegen den anderen Vertragspartner eine grundlose Strafanzeige erstatte. Wann eine grundlose Strafanzeige vorliege, ergebe sich aus dem Einzelfall. Ausschlaggebend hierfür sei, ob die erstattete Strafanzeige als leichtfertig und unangemessen zu bewerten sei oder wohlmöglich auf erfundenen Tatsachen beruhe. Aber selbst wenn die Anzeige auf wahren Tatsachen beruhe, könne sie eine schwerwiegende Vertragsverletzung sein. Dies sei der Fall, wenn der Anzeigeerstatter nicht seine eigenen Interessen wahren, sondern mit der Anzeige dem Angezeigten einen Schaden zufügen wolle. So sei es im vorliegenden Fall gewesen. Hier sei zwischen den Parteien über die Höhe der Miete und die Berechtigung einer Umlage von Betriebskosten gestritten worden. Eine Strafanzeige sei insofern unangemessen gewesen, da den Parteien der Zivilrechtsweg zur Klärung ihrer Streitigkeiten offengestanden hätte.

Quelle | LG Düsseldorf, Urteil vom 6.11.2014, 21 S 48/14 35 C, Abruf-Nr. 143978 unter www.iww.de.


WEG:

Garagenhof muss nicht von Schnee geräumt werden, weil Passanten ihn als Abkürzung nutzen

| Wer seinen Weg über ein sichtbar vereistes Privatgrundstück abkürzt, läuft auf eigene Gefahr und kann bei einem Sturz keinen Schadenersatz vom Eigentümer verlangen. |

Diese Klarstellung traf das Oberlandesgericht (OLG) Hamm im Fall eines Fußgängers, der auf einem vereisten Garagenvorplatz gestürzt war. Der Garagenhof gehört zu einer Wohnungseigentumsanlage. Er war von dem Fußgänger betreten worden, um die Kurve einer naheliegenden Straße nebst Bürgersteig abzukürzen. Die Schadenersatzklage des Fußgängers gegen die Eigentümergemeinschaft blieb jedoch erfolglos.

Die Richter am OLG entschieden, dass die Eigentümergemeinschaft ihm gegenüber nicht verkehrssicherungspflichtig gewesen sei. Die auf dem Garagenvorplatz vorhandene Schnee- und Eisglätte habe der Fußgänger gut erkennen können. Das mit ihr verbundene Gesundheitsrisiko sei nicht so groß und unkalkulierbar gewesen, dass schon aus diesem Grunde Sicherungsmaßnahmen geboten gewesen seien. Der Fußgänger sei auch nicht gezwungen gewesen, den nicht geräumten, privaten Vorplatz zu betreten. Er habe auf den öffentlichen Verkehrsflächen der nahen Straße bleiben können. Wenn diese Flächen ebenfalls nicht geräumt gewesen seien, begründe dies keine Verkehrssicherungspflicht der Eigentümergemeinschaft. Andernfalls würden die für öffentliche Flächen geltenden Verkehrssicherungspflichten auf private Grundstücksbesitzer „überbürdet“. Diese könnten zudem auch nicht vorhersehen, wann sie eine auf diese Weise begründete „sekundäre“ Verkehrssicherungspflicht treffen könnte.

Quelle | OLG Hamm, Urteil vom 16.5.2013, 6 U 178/12, Abruf-Nr. 132628 unter www.iww.de.


WEG:

Wechsel des Bodenbelags und einzuhaltenderSchallschutz in der Wohnungseigentümergemeinschaft

| Möchte ein Wohnungseigentümer den vorhandenen Bodenbelag (Teppichboden) in seiner Wohnung durch einen anderen (Parkett) ersetzen, muss er dabei das Schallschutzniveau einhalten, das bei Errichtung des Gebäudes galt. Seine Renovierungsmaßnahme muss sich nicht an den aktuellen Grenzwerten messen lassen. |

Diese Klarstellung hat der Bundesgerichtshof (BGH) im Rechtsstreit mehrerer Wohnungserbbauberechtigten getroffen. Die Beklagten erwarben das über der Wohnung der Kläger liegende Appartement im Jahr 2006. In dem Anfang der Siebzigerjahre errichteten Hochhaus befinden sich ein großes Hotel und 320 Appartements, für die jeweils Wohnungserbbaurechte bestehen. Im Jahr 2008 ließen die Beklagten den vorhandenen Teppichboden entfernen und Parkett einbauen. Dagegen wenden sich die Kläger mit der Begründung, der Trittschall habe sich durch den Wechsel des Bodenbelags erhöht.

Das Amtsgericht hat die Beklagten antragsgemäß verurteilt, in ihrer Wohnung anstelle des Parketts Teppichboden oder einen in der Trittschalldämmung gleichwertigen Bodenbelag zu verlegen. Auf die Berufung der Beklagten hat das Landgericht die Klage abgewiesen.

Die Richter am BGH haben die Abweisung der Klage bestätigt. Sie wiesen darauf hin, dass rechtlicher Maßstab für die zwischen den Wohnungseigentümern hinsichtlich des Schallschutzes bestehenden Pflichten § 14 Nr. 1 WEG ist. Die Kläger werden durch den Wechsel des Bodenbelags nicht im Sinne dieser Norm nachteilig betroffen. Grundsätzlich sind die Schallschutzwerte einzuhalten, die sich aus der zur Zeit der Errichtung des Gebäudes geltenden Ausgabe der DIN 4109 ergeben. Diese werden gewahrt. Ein höheres Schallschutzniveau kann sich aus der Gemeinschaftsordnung ergeben, nicht aber aus einem sogenannten besonderen Gepräge der Wohnanlage. Die Gemeinschaftsordnung enthält keine solchen Vorgaben. Dass die im Zuge der Errichtung des Hochhauses erstellte Baubeschreibung und der ursprüngliche Verkaufsprospekt eine Ausstattung der Appartements mit Teppichböden vorsahen, hat der Senat als unerheblich angesehen.

Die Entscheidung beruht auf der Überlegung, dass die Auswahl des Bodenbelags die Gestaltung des Sondereigentums betrifft und im Belieben des Sondereigentümers steht. Der Schallschutz muss in erster Linie durch die im Gemeinschaftseigentum stehenden Bauteile gewährleistet werden. Welcher Bodenbelag bei der Errichtung des Gebäudes vorhanden war, ob dieser durch den Bauträger oder durch die Ersterwerber bestimmt worden ist, und ob er in allen Wohnungen einheitlich war oder nicht, sind keine geeigneten Kriterien für das über die gesamte Nutzungszeit des Gebäudes einzuhaltende Schallschutzniveau. Dies ergibt sich schon daraus, dass solche Umstände späteren Erwerbern in aller Regel unbekannt sind. Außerdem spricht gegen ein dauerhaftes Gepräge der Anlage, dass sich die geschmacklichen Vorlieben für bestimmte Bodenbeläge im Laufe der Zeit verändern.

Quelle | BGH, Urteil vom 27.2.2015, V ZR 73/14, Abruf-Nr. 143979 unter www.iww.de.