Miet- und Wohnungseigentumsrecht Info - 05.2014

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Mietmangel:

Mietminderung bei Sanierungsarbeiten

Gibt es bereits zum Zeitpunkt des Abschlusses des Mietvertrags konkrete Anhaltspunkte für bevorstehende Bauarbeiten in der unmittelbaren Nachbarschaft, kann eine Mietminderung ausgeschlossen sein.

Auf diesen Grundsatz wies das Landgericht (LG) Berlin hin. Fehle es jedoch an solchen Anhaltspunkten, könne der Mieter die Miete kürzen, wenn im Nachbargebäude Entkernungsarbeiten stattfinden, die zu einer das übliche Maß deutlich übersteigenden Lärm- und Schmutzemission führen (LG Berlin, 67 S 251/13).

Hinweis: Anhaltspunkte für bevorstehende Bauarbeiten können sein:

  • Lage in einem ausgewiesenen Sanierungsgebiet,
  • baufälliges Gebäude, erneuerungsbedürftige Fassaden,
  • nahe gelegene Baulücke

Mietgebrauch:

Mieter darf Waschmaschine und Trockner in Wohnung betreiben

Das Betreiben von Waschmaschinen und Trocknern in der Wohnung gehört zumindest in Neubauten ohne Weiteres zum vertragsgemäßen Gebrauch der Mietsache, solange ausdrücklich nichts anderes vereinbart ist.

Diese mieterfreundliche Entscheidung traf das Landgericht (LG) Freiburg. Die Richter verwiesen in ihrer Entscheidung zudem darauf, dass sich ein Unterlassungsanspruch auch nicht aus Treu und Glauben ergebe. Vielmehr seien Geräusche von Haushaltsmaschinen wie Waschmaschinen, die ein Mieter unter Berücksichtigung der gebotenen Rücksichtnahme (Ruhezeiten in der Hausordnung) benutzt, von den Mitmietern als sozialadäquate Lärmbeeinträchtigung hinzunehmen (LG Freiburg, 9 S 60/13).


Obhutspflicht:

Vermieter trifft nachvertragliche Obhutspflicht an Post des Mieters

Wird nach Ende des Mietverhältnisses für einen gewerblichen Mieter noch Geschäftspost in den Briefkasten der bisherigen Geschäftsräume eingeworfen, treffen den bisherigen Vermieter Obhuts- und Aufbewahrungspflichten hinsichtlich dieser Postsendungen. Er ist nicht berechtigt, die Sendungen ohne Nachfrage bei dem bisherigen Mieter einfach in einen öffentlichen Briefkasten zu werfen.

Diese Klarstellung traf das Landgericht (LG) Darmstadt. Die Richter begründeten ihre Entscheidung damit, dass es in Rechtsprechung und Literatur anerkannt sei, dass der Vermieter Obhuts- und Aufbewahrungspflichten auch noch nach Ende des Vertragsverhältnisses habe. Diese nachwirkenden Pflichten seien bisher für nicht offensichtlich wertlose Gegenstände und Einrichtungen anerkannt worden, die der Mieter bei seinem Auszug zurücklässt.

Nichts anderes könne für Postsendungen gelten, die für den Mieter bestimmt sind und nach dessen Auszug in den Gewahrsam des Vermieters geraten. Auch hier sei er aufgrund der nachwirkenden vertraglichen Obhuts- und Aufbewahrungspflichten nicht berechtigt, sich dieser Sendungen einfach zu entledigen. Dies müsse jedenfalls dann gelten, wenn es sich – wie hier – nicht nur um unwichtige Werbesendungen, sondern ersichtlich um wichtige Geschäftspost für ein Anwalts- und Notarbüro handelt (LG Darmstadt, 25 T 138/13).


Untervermietung:

Anspruch des Mieters besteht bei Verschlechterung der Vermögenslage

Wenn sich die Vermögensverhältnisse des Mieters nach Mietvertragsschluss so verschlechtern, dass die Miete nicht mehr vollständig bezahlt werden kann, kann er vom Vermieter verlangen, dass er für einen Teil der Wohnung die Erlaubnis zur Untervermietung erteilt.

Diese Entscheidung traf das Amtsgericht München im Fall einer Mieterin. Sie hatte eine Wohnung bestehend aus 3 Zimmern, Küche, einer Kammer und einer Dusche im Zentrum von München angemietet. Diese hatte sie nach der Scheidung von ihrem Ex-Ehemann übernommen. Nach einiger Zeit blieb die Unterhaltszahlung des geschiedenen Ehemanns in Höhe von 800 EUR monatlich aus. Der Mieterin verblieben nach Abzug aller Kosten von ihrem Gehalt nur 530 EUR zum Lebensunterhalt. Daher wollte sie ein Zimmer ihrer Wohnung für 400 EUR monatlich untervermieten. Nach dem Mietvertrag war jedoch die Untervermietung nicht gestattet. Der Vermieter lehnte es ab, ihr die Untervermietungserlaubnis zu erteilen.

Die zuständige Richterin am Amtsgericht gab der Mieterin recht. Ihr Interesse, durch die Mieteinnahmen aus der Untervermietung des Zimmers die eigenen Wohnkosten zu senken, sei berechtigt. Die Verschlechterung der finanziellen Lage sei schließlich erst nach dem Mietvertragsschluss entstanden. Der Wunsch der Mieterin, in ihrer gewohnten Umgebung zu bleiben, sei als Ausdruck ihrer privaten Lebensgestaltung zu respektieren. Daher könne sie auch nicht darauf verwiesen werden, eine billigere Wohnung anzumieten. Im Übrigen sei eine Überbelegung der Wohnung durch die Untervermietung nicht zu befürchten. Auch sonstige Gründe in der Person des Untermieters, die gegen die Weitervermietung sprechen würden, hätten nicht vorgelegen (Amtsgericht München, 422 C 13968/13).