Miet- und Wohnungseigentumsrecht Info - 05.2015

Print Friendly, PDF & Email
Mietspiegel:

Erhöhte Begründungsanforderungen bei Mieterhöhungsverlangen

| Zur Begründung eines Mieterhöhungsverlangens gemäß § 558a Abs. 2 BGB kann der Vermieter grundsätzlich auf einen Mietspiegel Bezug nehmen, wenn sich die Überprüfbarkeit der Einordnung für den Mieter aus der Kombination des Mietspiegels und des Textes des Mieterhöhungsverlangens ergibt. |

Hierauf wies das Landgericht (LG) Stuttgart hin. Dabei müsse der Vermieter umso weniger begründen, je konkreter und differenzierter die Kriterien im Mietspiegel seien. Verwende der Mietspiegel hingegen unbestimmte, wertende Kriterien, und wisse der Mieter nicht, welche von diesen der Vermieter als gegeben oder nicht gegeben ansieht (z.B. gemäß Stuttgarter Mietspiegel:

  • geringe Verkehrsbelastung,
  • sehr gute Einkaufsgelegenheit,
  • Belastung durch Gewerbe und
  • komfortable Sanitärausstattung)

müsse der Vermieter die Einordnung unter Benennung aller relevanten Kriterien begründen.

Quelle | LG Stuttgart, Urteil vom 10.12.2014, 13 S 114/14, Abruf-Nr. 143893 unter  www.iww.de.


Weitervermietung:

Vermietung über airbnb an Touristen ist vertragswidrig

| Die entgeltliche Überlassung vermieteten Wohnraums an Touristen oder das öffentliche Angebot dazu – hier über „airbnb“ – ist vorbehaltlich einer Erlaubnis des Vermieters vertragswidrig und kann eine fristlose Kündigung rechtfertigen. |

Dies gilt nach einer Entscheidung des Landgerichts Berlin (LG) erst recht, wenn die Wohnung vollständig überlassen oder zur Überlassung angeboten wird. Wird der Mieter wegen unerlaubter Gebrauchsüberlassung abgemahnt und hält trotzdem das über „airbnb“ geschaltete Angebot aufrecht, bringt er unmissverständlich zum Ausdruck, dass er die vertragswidrige entgeltliche Überlassung auch in Zukunft fortsetzen will. Das rechtfertigt in der Regel ebenfalls eine fristlose Kündigung.

Quelle | LG Berlin, Urteil vom 3.2.2015, 67 T 29/15, Abruf-Nr. 143891  unter www.iww.de.


Auskunftspflicht:

Vermieter muss nicht offenlegen, wer sich über eine Störung des Hausfriedens beschwert

| Wird ein Mieter von Nachbarn und Mitmietern gegenüber der Vermieterin beschuldigt, den Hausfrieden zu stören, hat er keinen Anspruch gegenüber der Vermieterin zu erfahren, wer welche Anschuldigungen erhebt. |

Das ist die Kernaussage einer Entscheidung des Amtsgerichts München. Geklagt hatte ein Mann, der seit Ende 1998 Mieter einer Wohnung in der Stadelheimer Straße in München war. Anfang 2014 hatte ihm seine Vermieterin schriftlich mitgeteilt, dass sie wiederholt von anderen Mietern darauf aufmerksam gemacht worden sei, dass der Mann den Hausfrieden störe. Dies sei erfolgt durch sein aggressives und bedrohliches Auftreten, durch Beleidigungen, falsche Anschuldigungen und Gewaltandrohungen. Die Vermieterin forderte den Mann auf, Belästigungen der Mitmieter und Nachbarn zu unterlassen. Sie drohte eine Abmahnung an und bei weiteren Verstößen die fristlose Kündigung.

Der Mann verlangt nun von seiner Vermieterin Auskunft darüber, mit welchem Inhalt wann genau und von welchen anderen Mietern die Anschuldigungen ausgesprochen wurden. Er behauptet, seine Vermieterin hätte eine vertragliche Nebenpflicht, Auskunft zu erteilen. Diese ergebe sich daraus, dasss die Vorwürfe für ihn zu erheblichen Nachteilen in der Zukunft führen könnten.

Die Vermieterin verweigerte die Auskunft. Sie ist der Meinung, dass der Mann ihr gegenüber keinen Auskunftsanspruch habe. Die betroffenen Mieter und Nachbarn hätten außerdem die Vermieterin ausdrücklich darum gebeten, die Anschuldigungen vertraulich zu behandeln, da sie Angst vor dem Mann haben. Daraufhin erhob der Mann Klage.

Die zuständige Richterin gab der Vermieterin recht und wies die Klage ab. Es bestehe kein Auskunftsanspruch aufgrund des Mietverhältnisses. Der Vermieterin sei es nicht zumutbar, die Namen derjenigen Mieter zu offenbaren, die sich über das Verhalten des Mannes beschwert haben bzw. anzugeben, wer wann welche Anschuldigungen vorgebracht hat. Zu berücksichtigen sei dabei, dass die Vermieterin gegenüber ihren Mietern eine Fürsorgepflicht habe. Es bestünde die Gefahr, dass bei Erteilung der Auskunft sich die Störung des Hausfriedens verschärfe. Das Gericht stellt fest, dass es dem Mann zuzumuten sei abzuwarten, ob die Vermieterin die Beschwerden tatsächlich zum Anlass für eine spätere Kündigung nimmt. Sollte es zu einer Kündigung und einem anschließenden Räumungsprozess kommen, müssten erst dann die behaupteten Anschuldigungen konkret von der Vermieterin bewiesen werden. Im Rahmen der Abwägung der gegenseitigen Interessen, sei der Auskunftsanspruch derzeit zu verneinen.

Quelle | Amtsgericht München, Urteil vom 8.8.2014, 463 C 10947/14, Abruf-Nr. 144231 unter www.iww.de.


WEG:

Verbraucherregeln gelten auch gegenüber der Wohnungseigentümergemeinschaft

| Die Wohnungseigentümergemeinschaft ist als Verbraucher im Sinne des BGB anzusehen. |

Diese Klarstellung traf der Bundesgerichtshof (BGH) im Falle einer Wohnungseigentümergemeinschaft, die sich mit einem Gasversorger über die Wirksamkeit einer formularmäßigen Preisanpassungsklausel (Spannungsklausel) stritt. Die Klausel sieht vor, dass sich der Arbeitspreis für die Lieferung von Gas zu bestimmten Zeitpunkten ausschließlich in Abhängigkeit von der Preisentwicklung für Heizöl ändert. Umstritten war, ob diese Klausel der Inhaltskontrolle nach den AGB-Vorschriften standhält.

Ähnliche formularmäßig vereinbarte Preisanpassungsklauseln wie die hier verwendete hatte der BGH bereits in früheren Urteilen bei einer Verwendung gegenüber Unternehmern als wirksam erachtet. Bei einer Verwendung gegenüber Verbrauchern hatte er jedoch entschieden, dass sie der Inhaltskontrolle nicht standhalten, soweit sie künftige Preisänderungen betreffen.

Die Wohnungseigentümergemeinschaft hatte geltend gemacht, dass sie als Verbraucher anzusehen sei. Deswegen sei die Preisanpassungsklausel unwirksam. Entsprechend würde sie die vom Versorgungsunternehmen verlangten erhöhten Beträge nicht schulden. Es würde sogar ein Rückforderungsanspruch bestehen, soweit sie die verlangten Beträge gezahlt hätte.

Der BGH hat die in Literatur und Rechtsprechung umstrittene Frage, ob die Wohnungseigentümergemeinschaft als Verbraucher im Sinne des BGB anzusehen ist, nunmehr bejaht. Die Wohnungseigentümergemeinschaft sei im Interesse des Verbraucherschutzes der in ihr zusammengeschlossenen, nicht gewerblich handelnden natürlichen Personen regelmäßig einem Verbraucher gleichzustellen. Das gelte zumindest immer, wenn zwei Voraussetzungen erfüllt seien. Zum einen müsse ihr wenigstens ein Verbraucher angehören. Zum anderen müsse ein Rechtsgeschäft betroffen sein, das weder einer gewerblichen noch einer selbstständigen beruflichen Tätigkeit dient.

Als entscheidend haben die Richter angesehen, dass eine natürliche Person ihre Schutzwürdigkeit als Verbraucher nicht dadurch verliere, dass sie – durch den Erwerb von Wohnungseigentum kraft Gesetzes (zwingend) – Mitglied einer Wohnungseigentümergemeinschaft werde. Es komme hinzu, dass die Wohnungseigentümergemeinschaft beim Abschluss von Rechtsgeschäften mit Dritten in der Regel zum Zwecke der privaten Vermögensverwaltung ihrer Mitglieder und damit nicht zu gewerblichen Zwecken handelt. Dies gelte auch, wenn sie bei Vertragsschluss durch eine gewerbliche Hausverwaltung vertreten werde. Denn für die Abgrenzung von unternehmerischem und privatem Handeln im Sinne des BGB komme es im Falle einer Stellvertretung grundsätzlich auf die Person des Vertretenen an.

Im Ergebnis war daher von einer Unwirksamkeit der den streitgegenständlichen Preiserhöhungen zugrunde liegenden Vertragsbestimmungen auszugehen. Der BGH hat die Berufungsurteile deshalb aufgehoben und die Verfahren zurückverwiesen, damit die erforderlichen Feststellungen zu dem jeweils geschuldeten Arbeitspreis nachgeholt werden können.

Quelle | BGH, Urteile vom 24.3.2015, VIII ZR 243/13; VIII ZR 360/13; VIII ZR 109/14, Abruf-Nr. 144232 unter www.iww.de.