Miet- und Wohnungseigentumsrecht Info - 06.2014

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Eigenbedarfskündigung:

In der Begründung müssen nicht alle Namen genannt werden

Kündigt der Vermieter ein Mietverhältnis wegen Eigenbedarfs seiner Angehörigen, muss er nicht alle Namen der künftigen Mieter benennen.

Diese Klarstellung traf der Bundesgerichtshof (BGH) im Fall des Eigentümers einer 158 qm großen Wohnung in Essen, der das Mietverhältnis wegen Eigenbedarfs gekündigt hatte. Begründet hatte er diesen damit, dass seine Tochter bisher eine 80 qm große Wohnung in der benachbarten Doppelhaushälfte bewohnte. Nunmehr benötige sie die größere Wohnung, um dort mit ihrem Lebensgefährten einen gemeinsamen Hausstand zu begründen.

Die Richter am BGH entschieden, dass es nicht erforderlich war, den Lebensgefährten in dem Kündigungsschreiben namentlich zu benennen. Das gesetzlich vorgesehene Begründungserfordernis solle gewährleisten, dass der Kündigungsgrund derart konkretisiert ist, dass er von anderen Kündigungsgründen unterschieden werden könne. Diese Konkretisierung ermögliche es dem Mieter, der die Kündigung nicht hinnehmen will, seine Verteidigung auf den angegebenen Kündigungsgrund auszurichten. Der Vermieter dürfe nämlich den Kündigungsgrund nicht auswechseln. Im Falle der Eigenbedarfskündigung genüge es, die Eigenbedarfsperson – hier die Tochter – identifizierbar zu benennen und das Interesse darzulegen, das diese am Bezug der Wohnung habe. Insoweit reiche die Angabe, dass die Tochter in die größere Wohnung der Beklagten ziehen wolle, um dort mit ihrem Lebensgefährten einen gemeinsamen Hausstand zu gründen (BGH, VIII ZR 107/13).


Mietzahlung:

Verrechnung von Miete für Wohnung und Garage

Überweist der Mieter die geschuldete Miete für eine Mietwohnung und eine gesondert angemietete Garage in einer Summe unter dem Verwendungszweck „Miete“, ist die Zahlung zunächst auf die Wohnraummiete zu verrechnen.

So entschied es das Landgericht (LG) Bonn in einem entsprechenden Fall. Die Richter begründeten ihre Entscheidung damit, dass die Garagenmiete im Verhältnis zur Wohnraummiete die weniger lästige Forderung im Sinne des Gesetzes sei. Es werde dem Mieter primär daran gelegen sein, eine Zahlungsverzugskündigung des Wohnraummietverhältnisses zu verhindern. Werde die Zahlung zunächst auf die Wohnraummiete angerechnet, sei eine solche Kündigung nicht so schnell möglich, wie bei einer Anrechnung auf die Garagenmiete (LG Bonn, 6 S 43/13).


Mieterhöhungsverlangen:

Unwirksam bei falschem Mietspiegel

Ist das Mieterhöhungsverlangen unwirksam und auch im Prozess nicht wirksam nachgebessert worden, kann der Vermieter vom Mieter keine Zustimmung zur Mieterhöhung verlangen.

Hierauf wies das Amtsgericht Ludwigsburg hin. Der Richter erläuterte in seiner Entscheidung, dass der Vermieter sich bei der Begründung seines Mieterhöhungsverlangens nur auf örtlich anwendbare Mietspiegel stützen dürfe. Die Wohnung müsse also in der Gemeinde liegen, für die der Mietspiegel erstellt wurde. Bestehe für das Gemeindegebiet, auf dem die Wohnung liegt, ein eigener Mietspiegel, dürfe er sich nicht auf den qualifizierten Mietspiegel einer Nachbarstadt stützen. Dem Vermieter stehe hier kein Wahlrecht zu (Amtsgericht Ludwigsburg, 3 C 1475/13).


WEG:

Stimmverbot für Eigentümer, der einen Rechtsstreit gegen die Gemeinschaft führt

Führt ein Wohnungseigentümer einen Rechtsstreit gegen die Wohnungseigentümergemeinschaft und sind verfahrensbezogene Maßnahmen Gegenstand der Beschlussfassung, darf er bei der Beschlussfassung nicht mitstimmen.

Diese Entscheidung traf der Bundesgerichtshof (BGH). Die Richter verwiesen dabei in ihrer Entscheidung auf das Wohnungseigentumsgesetz (WEG). Der Gesetzeswortlaut betreffe zwar nur den Fall, dass der Eigentümer Beklagter oder Antragsgegner in dem Rechtsstreit ist. Dieser Wortlaut müsse aber dahingehend ausgelegt werden, dass auch die Fälle umfasst werden, in denen der Eigentümer Kläger des Rechtsstreits ist. Für beide dieser Varianten sei die Interessenlage der Wohnungseigentümergemeinschaft gleich. Die Gefahr, dass der mit ihr streitende Wohnungseigentümer auf das Ob und Wie der Prozessführung der Gemeinschaft Einfluss nehme, bestehe nämlich unabhängig von der Verteilung der Parteirollen (BGH, V ZR 85/13).