Miet- und Wohnungseigentumsrecht Info - 06.2015

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Mietmangel:

Mietmangel wegen Lärmbelästigungen durch neuen Bolzplatz?

| Der Bundesgerichtshof (BGH) hat eine Grundsatzentscheidung zu der Frage getroffen, unter welchen Voraussetzungen der Mieter einer Wohnung wegen sog. Umweltmängel – hier Lärmbelästigungen von einem Nachbargrundstück – die Miete mindern darf und wie dabei Kinderlärm zu berücksichtigen ist. |

Die Beklagten hatten eine Erdgeschosswohnung nebst Terrasse angemietet. Das Wohngrundstück grenzt an eine Schule, auf deren Gelände im Jahr 2010 – zwanzig Meter von der Terrasse der Beklagten entfernt – ein Bolzplatz errichtet wurde. Der Bolzplatz soll nach der vom Schulträger angebrachten Beschilderung Kindern im Alter bis zu 12 Jahren von Montag bis Freitag bis 18:00 Uhr zur Benutzung offen stehen. Ab Sommer 2010 rügten die Mieter gegenüber den Vermietern Lärmbelästigungen durch Jugendliche, die auch außerhalb der genannten Zeiten auf dem Bolzplatz spielten. Deshalb minderten sie seit Oktober 2010 die Miete um 20 Prozent. Die Vermieter halten die Mietminderung für unberechtigt. Mit ihrer Klage verlangen sie die Zahlung der restlichen Miete. Außerdem wollen sie festgestellt wissen, dass die Mieter nicht berechtigt sind, wegen des Lärms die Miete zu mindern. Die Klage blieb zunächst ohne Erfolg.

Der BGH hat entschieden, dass nachteilige Einwirkungen auf die Mietsache von außen – sogenannte „Umweltmängel“ – zwar Gegenstand einer Vereinbarung über die Beschaffenheit der Mietwohnung sein können. Daher können später eintretende nachteilige Änderungen zu einem Mangel der Mietsache führen. Allerdings könne bei Fehlen ausdrücklicher Vereinbarungen nicht ohne konkrete Anhaltspunkte davon ausgegangen werden, dass eine Pflicht des Vermieters festgelegt werden sollte, nach der sich der Wohnstandard in Bezug auf Umwelteinflüsse nicht nachteilig verändern darf und der Vermieter seinen Fortbestand zu garantieren hat.

Fehlt eine solche Vereinbarung im Mietvertrag, müsse ein mögliches Eintretenmüssen des Vermieters durch eine Vertragsauslegung geklärt werden. Zu berücksichtigen sei, dass der Vermieter nicht dafür einstehen müsse, dass sich ein bei Vertragsschluss hingenommenes Maß an Geräuschen vom Nachbargrundstück nicht nachträglich vergrößert, wenn er diese Geräusche selbst gegenüber dem Nachbarn zu dulden hätte. Denn Unmögliches hätte der Mieter, wenn die Vertragsparteien das Ansteigen der Geräuschkulisse bei Vertragsschluss bedacht hätten, vom Vermieter redlicherweise nicht beanspruchen können. Er hätte vielmehr nur verlangen können, dass der Vermieter einen von ihm nicht mehr zu duldenden Geräuschanstieg gegenüber dem Dritten abwehrt oder ihm eine Minderung zubilligt, wenn auch er selbst von dem Dritten für eine wesentliche, aber als ortüblich zu duldende Störung einen Ausgleich verlangen kann.

Vor diesem Hintergrund ist der BGH zu dem Ergebnis gelangt, dass in den hier neu aufgetretenen Lärmbelästigungen jedenfalls dann kein Mangel der Mietsache gesehen werden kann, wenn auch der Vermieter selbst die Belästigungen ohne eigene Abwehr- oder Entschädigungsmöglichkeiten als unwesentlich oder ortsüblich hinnehmen müsste. Es würden die Vorschriften des Bundesimmissionenschutzgesetzes (BImSchG) greifen. Dabei sei unerheblich, wenn dieses erst lange nach dem Abschluss des Mietvertrags in Kraft getreten sei. Nach dem BImSchG ist eine Lärmbelästigung durch Kinder hinzunehmen.

Der BGH wies den Rechtsstreit an das Landgericht zurück. Dies muss nun prüfen, ob die Lärmbelästigungen von Kindern oder von (nicht unter die Privilegierung des BImSchG fallenden) Jugendlichen oder jungen Erwachsenen verursacht werden.

Quelle | BGH, Urteil vom 29.4.2015, VIII ZR 197/14, Abruf-Nr. 144469 unter www.iww.de.


WEG:

Als Ladenlokal ausgewiesener Geschäftsraum darf nicht als Gaststätte genutzt werden

| Ist in einem Teilungsvertrag einer Wohnungseigentümergemeinschaft ein Geschäftsraum als ‚Laden‘ ausgewiesen, darf er nicht als Gaststätte genutzt werden. |

Hierauf machte das Amtsgericht München im Fall einer Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) mit 46 Einheiten aufmerksam. Einer der Eigentümer hatte sein Eigentum im Erdgeschoss an einen Pizzabäcker/Dönerladen vermietet. Diese Einheit ist in der Teilungserklärung als ‚Laden im Erdgeschoss‘ (bestehend aus Ladenraum, Büroraum, Vorratsraum, WC und Flur) beschrieben. Die übrigen 45 Einheiten sind als ‚Wohnungen‘ beschrieben. Die Geschäftsräume befinden sich im Erdgeschoss zur Straße hin. Die Hausverwalterin rügte gegenüber dem Eigentümer die Vermietung an einen Pizzabäcker/Dönerladen. Die Geschäftsräume sind als ‚L-´s Essecke‘ mit Außenschanknutzung vermietet. Auf einer Eigentümerversammlung wurde mehrheitlich beschlossen, gegen die Eigentümer wegen zweckbestimmungswidriger Nutzung des Ladens gerichtlich vorzugehen. Die Miteigentümer sind der Meinung, dass die Nutzung des Ladens als Pizzabäcker/Dönerladen mit Ausschank störender ist als die Nutzung als einfacher Laden.

Der zuständige Richter am Amtsgericht München gab nun der Eigentümergemeinschaft recht. Der Eigentümer wurde unter Androhung von Ordnungsgeld verurteilt, die Nutzung des Ladens als Gaststätte zu unterlassen. Der Laden werde – so das Gericht – konkret nicht als solcher genutzt. Denn unter ‚Laden‘ sei grundsätzlich nur ein Geschäftsraum zu verstehen, bei dem der Charakter einer Verkaufsstätte im Vordergrund stehe, wo sich also Personal aufhält, während der Öffnungszeiten Kunden ein- und ausgehen und gelegentlich Waren angeliefert werden.

Eine andere Nutzung der Räume sei nur zulässig und durch die übrigen Eigentümer hinzunehmen, wenn eine solche Nutzung abstrakt nicht stärker beeinträchtigt als eine Ladennutzung. Auf die Frage, wie viele Personen nun tatsächlich über den Tag verteilt die Räumlichkeiten nutzen, also auf die Frage der Auslastung der Essecke, und ob es konkrete Geruchs- oder Lärmbeeinträchtigungen gibt, komme es nicht an. Ebenso sei unerheblich, ob eine gaststättenrechtliche Konzession notwendig sei oder nicht. Denn die Einhaltung behördlicher Vorschriften besage noch nicht, dass im Verhältnis der Eigentümer untereinander die konkrete Nutzung der Geschäftsräume zulässig sei. Der Charakter des Hauses sei überwiegend als Wohnhaus zu bewerten. Jede andere Nutzung des Ladens dürfe mit diesem Charakter nicht in Konflikt stehen.

Mit der Zweckbestimmung ‚Laden‘ sei der Betrieb eines Bistros, einer Pizza-Imbissstube oder eines Restaurants grundsätzlich nicht zu vereinbaren. Denn es gehe nicht nur um den Verkauf von Lebensmitteln im Laden und den Verzehr dort und vor dem Laden. Vor allem die Essensgerüche überschreiten das, was die übrigen Mitglieder der WEG bei einer Nutzung als Laden hinnehmen müssten. Die konkrete gastronomische Nutzung führe zu einer längeren Verweildauer der Besucher in und vor dem Laden. Zudem entstünden vermehrte Geräusch- und Geruchsbelästigungen auch durch vor der Tür stehende Raucher. Das Gericht stellt fest, dass die typischerweise mit einem Schnellimbiss verbundenen Störungen im Ergebnis größer sind als bei einer Ladennutzung. Davon sei schon aufgrund der verlängerten Öffnungszeiten in den Abend- und Nachtstunden bei einem Imbiss gegenüber einem Laden auszugehen. Die mit einer Nutzung als Laden typischerweise verbundenen Beeinträchtigungen müssten nur während der üblichen Ladungsöffnungszeiten hingenommen werden. Im Ergebnis ist eine Nutzung als Gaststätte daher nicht von der Zweckbestimmung ‚Laden‘ gedeckt.

Quelle | Amtsgericht München, Urteil vom 26.6.2014, 483 C 2983/14 WEG, rkr., Abruf-Nr. 144470 unter www.iww.de.


Eigenbedarfskündigung:

Was ist der angemessene Wohnbedarf des Vermieters?

| Die Gerichte haben grundsätzlich zu respektieren, welchen Wohnbedarf der Vermieter für sich oder seine Angehörigen als angemessen sieht. Sie sind daher nicht berechtigt, ihre Vorstellungen von angemessenem Wohnen verbindlich an die Stelle der Lebensplanung des Vermieters (oder seiner Angehörigen) zu setzen. |

Diese Klarstellung traf der Bundesgerichtshof (BGH). Daher sei der vom Vermieter geltend gemachte Wohnbedarf nicht auf Angemessenheit, sondern nur auf Rechtsmissbrauch zu überprüfen. Rechtsmissbräuchlich ist nach Ansicht der Richter nicht schon der überhöhte, sondern erst der weit überhöhte Wohnbedarf. Die Wertung, ob der geltend gemachte Wohnbedarf weit überhöht ist, haben die Gerichte unter Abwägung der beiderseitigen Interessen anhand objektiver Kriterien unter konkreter Würdigung der Einzelfallumstände zu treffen. Dabei lassen sich aber keine Richtwerte (etwa Wohnfläche) aufstellen, ab welcher Grenze bei einem Alleinstehenden von einem weit überhöhten Wohnbedarf auszugehen ist. Denn diese Beurteilung hängt nicht allein von der in Anspruch genommenen Wohnfläche oder der Anzahl der Räume ab. Vielmehr muss eine umfassende Würdigung der gesamten Umstände des Einzelfalls erfolgen.

Im vorliegenden Fall hatte ein alleinstehender volljähriger Familienangehöriger des Vermieters den (ernsthaften) Wunsch gehabt, einen eigenen Hausstand zu gründen und mit einem (langjährigen) Freund eine Wohngemeinschaft (keine Lebensgemeinschaft) zu bilden. Der Vermieter hatte daraufhin seine Mietwohnung wegen Eigenbedars gekündigt, um sie zur Verfügung stellen zu können. Der BGH sah auf dieser Grundlage einen angemessenen Wohnbedarf. Er urteilte, dass diese Entscheidung des Vermieters von den Gerichten grundsätzlich anzuerkennen sei.

Quelle | BGH, Urteil vom 4.3.2015, VIII ZR 166/14, Abruf-Nr. 175948 unter www.iww.de.


Nichterfüllung:

Wer doppelt vermietet, zahlt einmal Schadenersatz

| Überlässt der Vermieter die Mietsache nach Vertragsschluss mit dem Mieter einem anderen Mieter, liegt ein Rechtsmangel in Gestalt sogenannter Doppelvermietung vor. Der Vermieter haftet dem Mieter dann auf Schadenersatz wegen Nichterfüllung. |

Die Klarstellung traf das Kammergericht (KG) in Berlin. Die Richter erläuterten, dass dieser Schadenersatzanspruch zwei Voraussetzungen habe. Zum einen müsse feststehen, dass der Vermieter die Mietsache von dem besitzenden Mieter nicht mehr, z.B. durch Kündigung oder Leistung einer Abstandszahlung, zurückerlangen kann (Unmöglichkeit). Zum Zweiten muss bereits ein erster (Teil-) Schaden eingetreten sein. Der Anspruch verjährt in der dreijährigen Regelverjährung des § 195 BGB.

Quelle | KG, Urteil vom 23.2.2015, 8 U 52/14, Abruf-Nr. 144251  unter www.iww.de.