Miet- und Wohnungseigentumsrecht Info - 08.2014

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Schriftform:

Landpachtvertrag muss Pachtobjekt genau beschreiben

Schreibt ein Landpachtvertrag Schriftform vor, muss die Vertragsurkunde den Pachtgegenstand so genau bezeichnen, dass auch für einen Dritten klar erkennbar ist, welche Fläche verpachtet sein soll.

Hierauf wies das Oberlandesgericht (OLG) Hamm hin. In dem entsprechenden Fall genügte der streitgegenständliche Pachtvertrag dem gesetzlichen Schriftformerfordernis nicht, weil er den Pachtgegenstand nicht genau genug beschrieb. Aus der im Vertrag enthaltenen Bezeichnung ergab sich für einen Dritten nicht, welche konkreten Grund- bzw. Flurstücke als Pachtfläche gemeint gewesen seien. Die Vertragsurkunde teilte ihm lediglich mit, dass in der Gemeinde H ein Ackergrundstück mit einer Fläche von 13 ha verpachtet worden sei. Sie besagte aber nicht, wo genau dieses Grundstück liegt. In den später vereinbarten Pachtverlängerungen wurde der Pachtgegenstand ebenfalls nicht weiter konkretisiert. Mangels wirksam bestimmter Pachtzeit war der Vertrag daher auf unbestimmte Zeit abgeschlossen und konnte vom Kläger als Rechtsnachfolger des ursprünglichen Verpächters durch ordentliche Kündigung beendet werden (OLG Hamm, 10 U 92/13).


Nutzungsumfang:

Das Garagendach als Dachterrasse

Ein Mietvertrag umfasst gewöhnlich nicht die Nutzung des Garagendachs als Terrasse. Im Einzelfall kann bei Gestattung durch den Vermieter durch langjährige unbeanstandete Nutzung ein Anspruch bestehen, wenn keine triftigen Gründe gegen die Nutzung sprechen.

Hierauf wies das Amtsgericht München in einer Mietstreitigkeit hin. Geklagte hatte der Eigentümer eines Mehrfamilienhauses mit Doppelgarage, in dem der Beklagte seit 36 Jahren Mieter ist. Das Dach der Doppelgarage nutzt der Mieter als „Dachterrasse“. Diese Nutzung des Garagendachs war dem Mieter bei seinem Einzug vom vorherigen Eigentümer, dem Vater des heutigen Eigentümers gestattet worden. Daraufhin errichtete der Mieter einen Übergang vom Küchenfenster seiner Wohnung aus zum Garagendach und um das Dach herum eine Art Reling als Absturzsicherung. Kurz nachdem das Haus auf den jetzigen Eigentümer umgeschrieben worden war, widerrief er die Nutzung und forderte den Mieter auf, das Dach zu räumen. Er meint, dass das Dach nicht zur Mietsache gehöre. Die Erlaubnis zur Nutzung sei ein freiwilliges Entgegenkommen des damaligen Vermieters gewesen. Außerdem sei die Nutzung baurechtlich nicht genehmigt.

Das Gericht gab nun dem Mieter recht und wies die Klage des Eigentümers ab. Der Mieter habe ein Recht zum Besitz des Garagendachs aufgrund der Gestattung durch den Vermieter vor 36 Jahren. Diese Gestattung sei von den Klägern nicht wirksam widerrufen worden. Dafür wäre ein triftiger Grund notwendig gewesen, der jedoch nicht vorgelegen habe. Das Garagendach sei zwar nicht zur Mietsache geworden. Keiner der ausdrücklich geschlossenen Verträge enthalte Regelungen über das Garagendach. Auch der Umstand, dass die Nutzung als Dachterrasse über einen sehr langen Zeitraum gestattet worden war, führe nicht dazu, dass sie dadurch vom Mietgebrauch erfasst wäre. Grundsätzlich sei eine Gestattung in der Regel frei widerruflich. Allerdings müssten im Einzelfall die beiderseitigen Interessen nach Treu und Glauben besonders abgewogen werden. Der Widerruf der Gestattung verstoße hier gegen Treu und Glauben, da sich der Eigentümer nicht auf einen triftigen Grund berufen könnte. Nehme ein Vermieter oder dessen Rechtsvorgänger über einen erheblichen Zeitraum die Nutzung einer bestimmten Fläche hin und bringe er wiederholt gegenüber dem Mieter sein Einverständnis mit der Nutzung zum Ausdruck, so verstoße ein Widerruf der Gestattung, ohne dass sich der Vermieter dabei auf einen triftigen Grund berufen könne, gegen Treu und Glauben. Ein triftiger Grund sei auch nicht die fehlende baurechtliche Genehmigung. Es sei bislang keinerlei öffentlich-rechtliche Beanstandung der Nutzung des Garagendachs erfolgt. Auch gebe es keinen konkreten Anhaltspunkt dafür, dass mit einer solchen Beanstandung alsbald zu rechnen sei (Amtsgericht München, 432 C 25060/13).


Persönlichkeitsrecht:

Hausflurüberwachung mit Video-Türspion verletzt Rechte von Mitmietern

Die Überwachung des Hausflurs mit einem Video-Türspion verletzt das allgemeine Persönlichkeitsrecht von Mitmietern und Dritten.

Das musste sich eine Mieterin vor dem Amtsgericht München sagen lassen, die an der Eingangstür ihrer Etagenwohnung einen elektrischen Video-Türspion angebracht hatte. Dieser übertrug tagsüber im Live-Modus das Geschehen im Hausflur im Bereich unmittelbar vor der Wohnungseingangstür auf einen Bildschirm in der Wohnung. Aufnahmen werden nicht gefertigt. Nachts ist das Gerät auf Automatikmodus geschaltet. Dabei wird die Kamera durch einen Bewegungsmelder aktiviert und zeichnet die Bilder auf. Diese könnten dann später jederzeit auf einem PC angesehen werden. Als die Vermieterin die Kamera entdeckte, verlangte sie die sofortige Entfernung. Die Mieterin war der Meinung, zum Einbau und Betrieb des Türspions berechtigt zu sein, da sie Angst vor ihren Nachbarn habe, mit denen sie sich seit Jahren im Streit befinde.

Das sah die zuständige Richterin am Amtsgericht anders. Sie entschied, dass die Kamera entfernt werden müsse. Das ergebe sich aus einer Interessenabwägung zwischen den Persönlichkeitsrechten der Mitmieter und Dritten und dem Schutzinteresse der Vermieterin einerseits und dem Eigentumsrecht und Überwachungsinteresse der beklagten Mieterin andererseits. Das allgemeine Persönlichkeitsrecht umfasst u.a. die Freiheit vor unerwünschter Kontrolle oder Überwachung durch Dritte, insbesondere in der Privat- und Intimsphäre im häuslichen und privaten Bereich. Dies beinhaltet für die Mitmieter nicht nur die Freiheit, die Wohnung oder das Haus zu verlassen oder zu betreten, ohne dass ein Mitmieter dies stets überwacht und jederzeit feststellen kann. Es beinhaltet darüber hinaus auch das Recht, ungestört und nicht überwacht Besuch zu empfangen. Der Eingriff sei auch nicht wegen der Streitigkeiten mit den Nachbarn gerechtfertigt. Eine Überwachung wäre nur gerechtfertigt, wenn die Überwachung zur Abwehr unmittelbar bevorstehender Angriffe auf die Person der Mieterin notwendig war bzw. ist und dieser Gefahr nicht anders begegnet werden kann. Das sei vorliegend nicht der Fall gewesen (Amtsgericht München, 413 C 26749/13).


WEG:

Bei Verschmelzung des Verwalters gilt Gesamtrechtsnachfolge

Bei der Verschmelzung einer zur Verwalterin einer Wohnungseigentumsanlage bestellten juristischen Person auf eine andere juristische Person gehen die Organstellung und der Verwaltervertrag im Wege der Gesamtrechtsnachfolge auf den übernehmenden Rechtsträger über.

Diese Entscheidung traf der Bundesgerichtshof (BGH). Die Richter erläuterten, dass der Verwaltervertrag aufgrund einer Spezialregelung im Umwandlungsgesetz nicht erlischt. Die Verschmelzung der Verwalterin auf einen anderen Rechtsträger sei für sich genommen kein wichtiger Grund, der eine vorzeitige Kündigung des Verwaltervertrags rechtfertige. An die erforderlichen besonderen Umstände, die die Fortführung der Verwaltung durch den übernehmenden Rechtsträger für die Wohnungseigentümer unzumutbar mache, seien aber keine hohen Anforderungen zu stellen. Mit Rücksicht auf das Vertrauensverhältnis zwischen Wohnungseigentümern und Verwalter reiche es aus, wenn die Wohnungseigentümer aufgrund der Umstrukturierung mit konkreten nachteiligen Änderungen in der Zusammenarbeit rechnen müssten, die nicht ganz unerheblich seien. Hieran fehle es allerdings, wenn die sachliche Betreuung aus Kundensicht im Wesentlichen unverändert bleibe, weil dann das Interesse des Verwalters an der Einhaltung der vertraglichen Vereinbarungen im Rahmen der erforderlichen Abwägung höher zu gewichten sei (BGH, V ZR 164/13).