Miet- und Wohnungseigentumsrecht Info - 09.2014

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Vertragsrecht:

Kündigungsschutz für Senioren

Senioren als Wohnraummieter haben Möglichkeiten, über die andere nicht verfügen. Ein Beispiel dafür ist der des Kündigungsschutzes.

Widerspruch gegen die Kündigung (§§ 574, 574b BGB)

Insbesondere für ältere Mieter ist es wichtig, dass sie gegen eine Kündigung Widerspruch erheben können. Die hierfür anwendbare Sozialklausel greift jedoch nur bei einer ordentlichen Kündigung. Bei einem Widerspruch sind die folgenden Punkte zu beachten:

  • Der Mieter muss der Kündigung spätestens zwei Monate vor Beendigung des Mietverhältnisses widersprechen (Widerspruchsfrist).
  • Er kann den Widerspruch auch noch im ersten Termin des Räumungsprozesses erklären, wenn er nicht durch den Vermieter vor Ablauf der Widerspruchsfrist auf die Möglichkeit, die Form und die Frist des Widerspruchs hingewiesen worden ist.
  • Die Erklärung des Widerspruchs bedarf der Schriftform.
  • Der Widerspruch muss nicht begründet werden. Dem Inhalt nach genügt der erkennbare Wille des Mieters, der Kündigung widersprechen zu wollen.
  • Die gestzliche Bestimmung, wonach der Mieter über die Gründe des Widerspruchs auf Verlangen des Vermieters Auskunft erteilen soll, stellt lediglich eine Obliegenheit ohne nachteilige Rechtsfolgen dar.

Wirkung des Widerspruchs

Aufgrund des Widerspruchs kann der Mieter die Fortsetzung des Mietverhältnisses verlangen. Dafür müssen sich die Parteien über die Fortsetzung einigen oder sie muss durch Urteil bestimmt werden. Ein Anspruch des Mieters auf Fortsetzung kann bestehen, wenn Härtegründe vorliegen. Es findet eine Interessenabwägung zwischen den Interessen des Mieters und Vermieters statt. Die üblicherweise mit einem Wohnungswechsel verbundenen Beeinträchtigungen reichen nicht aus. Mögliche Widerspruchsgründe speziell für Senioren sind:

  • Hohes Alter des Mieters,
  • Lange Dauer des Mietverhältnisses,
  • Krankheit und Gebrechlichkeit,
  • erhebliche nicht abgewohnte wirtschaftliche Aufwendungen auf die Mieträume,
  • angemessener Ersatzwohnraum kann zu zumutbaren Bedingungen nicht beschafft werden,
  • kurzfristiger nicht zumutbarer Zwischenumzug.

Nachvertragliche Pflichten:

Vermieter muss Post an den alten Mieter aufbewahren

Wird nach Ende des Mietverhältnisses für einen gewerblichen Mieter (hier: Rechtsanwaltskanzlei) noch Geschäftspost in den Briefkasten der bisherigen Geschäftsräume eingeworfen, treffen den bisherigen Vermieter Obhuts- und Aufbewahrungspflichten hinsichtlich dieser Postsendungen.

Der Vermieter muss den Mieter über eingegangene Post

  • informieren und
  • ihm Gelegenheit zur Abholung bieten.

Keinesfalls ist er berechtigt, die Sendungen einfach in einen öffentlichen Briefkasten zu werfen, da die Post den Brief nicht weiterbefördern muss und zudem – ohne Vermerk der neuen Adresse – lediglich mit einer Rücksendung an den Absender zu rechnen ist (LG Darmstadt, 25 T 138/13).


Mietmangel:

Wellen im Teppich können zur Mietminderung berechtigen

Der schlechte Zustand eines Teppichbodens kann eine Mietminderung – hier fünf Prozent – begründen, wenn er Wellen schlägt und aufgrund dessen eine Stolpergefahr für die Wohnungsnutzer besteht.

So entschied es das Landgericht (LG) Darmstadt. Die Richter wiesen aber auch darauf hin, dass regelmäßig kein Recht zur Mietminderung bestehe, wenn die Wellen lediglich einen optischen Mangel darstellen (LG Darmstadt, 6 S 17/13).


Mietmangel:

Recht zur Mietminderung bei unerwünschtem Besuch von der Nachbarskatze

Wird ein Mieter wiederholt von der Nachbarskatze in seiner Wohnung besucht, stellt dies eine erhebliche Beeinträchtigung seines Wohngebrauchs dar. Er kann von seinem Vermieter verlangen, dass er etwas gegen die Katzenbelästigung durch den Nachbarsmieter unternimmt. Des Weiteren darf er die Miete aus diesem Grund um 10 Prozent mindern.

Diese Entscheidung traf das Amtsgericht Potsdam. Es stellte darauf ab, dass es zum vertragsgemäßen Gebrauch einer Wohnung gehöre, Fenster und Terrassentüren zum Lüften öffnen zu können. Dabei solle man nicht befürchten müssen, dass eine Katze diese Gelegenheit nutzt, um in die Wohnung zu gelangen. Ob die Katzenhaltung in dem Mietshaus erlaubt war oder nicht, war für das Amtsgericht unerheblich (Amtsgericht Potsdam, 26 C 492/13).


WEG:

Zustimmungspflichtigkeit einer Mobilfunksendeanlage

Die Errichtung einer Mobilfunksendeanlage auf dem Haus einer Wohnungseigentümergemeinschaft bedarf der Zustimmung sämtlicher Wohnungseigentümer.

Hierauf wies der Bundesgerichtshof (BGH) in einem Rechtsstreit hin. Die Richter entschieden, dass die beschlossene Errichtung der Mobilfunkanlage nach dem Gesetz über das Wohnungseigentum (WEG) als bauliche Veränderung der Zustimmung sämtlicher Wohnungseigentümer bedurft hätte. Durch die Maßnahme werde die klagende Eigentümerin über das im Gesetz bestimmte Maß hinaus beeinträchtigt. Der allgemeinkundige wissenschaftliche Streit um die Gesundheitsgefahren von Mobilfunkanlagen führe zu Beeinträchtigungen bei der Vermietbarkeit und zu einer Minderung des Verkehrswerts. Das gelte umso mehr mit Blick auf die enge räumliche Beziehung, die zwischen der geplanten Sendeanlage und der Dachgeschosswohnung bestehe (BGH, V ZR 48/13).