Mietrecht und Wohnungseigentumsrecht Info - 01.2013

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Mietmängel:

Irrtum des Mieters über die Höhe der Minderung

Wer als Mieter mehr mindert als zulässig, riskiert sein Mietverhältnis. Wie ein Irrtum bei der Minderung behandelt wird, zeigt der folgende Beitrag.

Entschuldbarer Rechtsirrtum

Ist der Mieter zur Minderung berechtigt, trifft ihn kein Verschulden, wenn er sich in einem entschuldbaren Rechtsirrtum befindet und deshalb zu viel mindert. Dies bedeutet, dass der Vermieter dann auch nicht wegen der Mietrückstände, die über die letztlich festgestellte zulässige Minderungshöhe hinausgehen, das Mietverhältnis fristlos kündigen kann.

Beispiel: Der Mieter mindert wegen Baulärms die Miete um 70 Prozent. Nach vier Monaten kündigt der Vermieter das Mietverhältnis fristlos wegen Zahlungsverzugs in Höhe von mehr als zwei Monatsmieten. Nach Beweisaufnahme entscheidet das Gericht, dass der Minderungsprozentsatz nur 20 Prozent beträgt.

Lösung: Obwohl die Differenz zwischen Minderung und vom Gericht zugestandener Minderungshöhe einen Mietrückstand von zwei Monaten erreicht, ist die fristlose Kündigung hier nicht begründet. Wie ein Gericht nach einer Beweisaufnahme die Minderungshöhe tatsächlich bewertet, darf nicht ohne Weiteres zugrunde gelegt werden. Der dem Gericht insoweit zustehende Ermessensspielraum darf dem Mieter nicht angelastet werden (LG Bückeburg ZMR 12, 623).

Fahrlässiger Irrtum

Der Mieter muss jedoch mit der üblicherweise erforderlichen Sorgfalt prüfen, wie hoch die zulässige Minderung ist. Gegebenenfalls muss er fachkundigen Rat einholen bzw. selbst einen Sachverständigen hinsichtlich der Minderungshöhe tätig werden lassen. Orientiert sich der Mieter nicht an einem bereits eingeholten Gutachten, das Minderungsprozentsätze in Bezug auf den in Frage stehenden Mangel ausweist, ist der eintretende Zahlungsverzug verschuldet.

Der Verzug mit Zahlungsrückständen ist ganz oder teilweise verschuldet, wenn der Mieter mit offenkundig abwegigen Gründen mindert, um sich dadurch seiner Zahlungspflicht zu entziehen. Ist der Mieter in einem Prozess, in dem Zahlungsrückstände wegen Minderung eingeklagt wurden, rechtskräftig zur Zahlung der einbehaltenen Miete verurteilt worden und mindert er anschließend wegen desselben Sachverhalts erneut, ist der Zahlungsverzug verschuldet.


Betriebskostenabrechnung:

Ansatz von Sach- und Arbeitsleistungen des Vermieters

Der Vermieter darf eigene Sach- und Arbeitsleistungen in der Betriebskostenabrechnung mit einem fiktiven Betrag ansetzen.

Mit dieser Entscheidung wies der Bundesgerichtshof (BGH) die Klage eines Mieters zurück. Dieser hatte sich mit seinem Vermieter über die Positionen Gartenpflege und Hausmeister in der Abrechnung der Betriebskosten gestritten. Eingesetzt hatte der Vermieter nicht die ihm durch den Einsatz eigenen Personals tatsächlich entstandenen Kosten. Er hatte vielmehr fiktive Kosten eines Drittunternehmens (ohne Mehrwertsteuer) abgerechnet.

Das sei in Ordnung, bescheinigten nun die Richter. Nach der Betriebskostenverordnung (BetrKV) dürfe der Vermieter die von seinem Personal erbrachten Hausmeister- und Gartenpflegearbeiten nach den fiktiven Kosten abrechnen, die bei Erbringung der Leistungen durch einen Dritten entstanden wären. Die Regelung solle die Abrechnung für den Vermieter vereinfachen. Sie gelte sowohl für natürliche als auch für juristische Personen. Der Vermieter im vorliegenden Fall habe die angesetzten fiktiven Kosten ausreichend dargelegt. Er habe ein detailliertes Leistungsverzeichnis über die anfallenden Arbeiten sowie das darauf beruhende Angebot eines Unternehmens vorgelegt (BGH, VIII ZR 41/12).


Gewerbemietrecht:

Unwirksame Klausel zur Umlegung von Kosten des „Centermanagers“

Die formularmäßig vereinbarte Klausel eines Mietvertrags über Geschäftsräume, die dem Mieter eines in einem Einkaufszentrum belegenen Ladenlokals als Nebenkosten nicht näher aufgeschlüsselte Kosten des „Centermanagers“ auferlegt, ist intransparent und daher unwirksam.

Diese Klarstellung traf der Bundesgerichtshof (BGH). Die Richter machten aber auch deutlich, dass eine daneben ausdrücklich vereinbarte Übertragung von Kosten der „Verwaltung“ gleichwohl unabhängig davon wirksam sein könne (BGH, XII ZR 112/10).


Mietmangel:

Vermieter muss nicht ausreichend dimensionierte Gastherme ersetzen

Ein Vermieter hat eine ausreichend dimensionierte Gastherme zur Verfügung zu stellen, die eine Badewanne in einem zumutbaren Zeitraum mit mindestens 41 Grad befüllt. 42 Minuten sind dafür zu lang, der Mieter muss sich auch nicht auf eine niedrigere Badetemperatur (hier 37 Grad) einlassen.

So entschied es das Amtsgericht (AG) München im Fall einer Wohnung, in der zur Warmwasserbereitung für Bad und Küche eine Gaswasserheizung installiert war. Als diese wegen eines Defekts ausfiel, baute der Vermieter ein neues Warmwasserbereitungsgerät ein. Kurze Zeit danach meldete sich der Mieter und bemängelte, dass die neue Warmwassertherme völlig unzureichend sei. Es dauere sehr lange, bis sich die Badewanne fülle. Zudem werde das Wasser auch nicht ausreichend warm. Das Gerät sei allenfalls als Untertischbatterie für ein Handwaschbecken geeignet. Eine Wassertemperatur von rund 37 Grad sei genug, entgegnete der Vermieter. Bei höheren Wassertemperaturen würden Herz und Kreislauf überlastet und die Haut trockene aus. Außerdem sei die Therme für den Gebrauch des Mieters ausreichend.

Auf die Klage des Mieters verurteilte die zuständige Richterin den Vermieter dazu, die in der Wohnung installierte Warmwassertherme durch eine andere mit ausreichender Dimensionierung zu ersetzen. Der Vermieter habe die Mietsache dem Mieter in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu überlassen. Dazu gehöre auch die Bereitstellung einer ausreichend dimensionierten Gastherme. Die in der Wohnung installierte Therme benötige aber nach dem Gutachten des beauftragten Gerichtssachverständigen für die Befüllung der Badewanne mit 45 Grad warmen Wasser circa 42 Minuten. Damit dauere dieser Vorgang zu lange. Es sei dem Mieter nicht zumutbar, 42 Minuten zu warten, zumal das Badewasser während des Befüllvorgangs schon wieder abkühle. Der Meinung des Vermieters, eine niedrigere Badetemperatur sei empfohlen und ausreichend, folge das Gericht nicht. Dieses sehe aus eigener Erfahrung eine Temperatur von mindestens 41 Grad für ein angenehmes Baden als erforderlich an (AG München, 463 C 4744/11).