Miet- und Wohnungseigentumsrecht Info - 02.2013

Print Friendly

Mietminderung:

Verkehrslärm und Mietminderung

Für die Annahme einer stillschweigend geschlossenen Beschaffenheitsvereinbarung ist nicht ausreichend, dass der Mieter bei Vertragsabschluss die verhältnismäßig geringe Belastung durch Verkehrslärm als vorteilhaft wahrnimmt und er sich (möglicherweise) auch deswegen zur Anmietung der Wohnung entscheidet.

Erforderlich ist nach einer Entscheidung des Bundesgerichtshofs (BGH) vielmehr, dass der Vermieter erkennt oder erkennen musste, dass der Mieter die vorhandene geringe Lärmbelastung als maßgebliches Kriterium für den vertragsgemäßen Zustand der Wohnung ansieht, und dass der Vermieter darauf in irgendeiner Form zustimmend reagiert.

In dem betreffenden Fall hatten die Mieter 2004 eine Wohnung in der Schlossallee in Berlin angemietet. Wegen einer Baustelle wurde der gesamte stadteinwärts fahrende Verkehr von Juni 2009 bis November 2010 über die Schlossallee umgeleitet. Die Mieter minderten wegen der hierdurch gestiegenen Lärmbelastung die Miete ab Oktober 2009. Daraufhin klagte der Vermieter die rückständige Miete in Höhe von insgesamt 1.386,19 EUR nebst Zinsen ein.

Die Richter beim BGH gaben dem Vermieter recht. Eine Mietminderung setze voraus, dass über den Verkehrslärm eine Beschaffenheitsvereinbarung getroffen worden sei. Der Mietvertrag enthalte keine entsprechende Klausel. Auch eine stillschweigende Vereinbarung sei nicht erkennbar. Die vom Gericht genannten Voraussetzungen dafür würden nicht vorliegen. Für die Bestimmung des vertragsgemäßen Zustands der Wohnung sei im Streitfall daher die Verkehrsanschauung unter Berücksichtigung des Nutzungszwecks und des Grundsatzes von Treu und Glauben maßgebend. Danach sei die vorübergehende Erhöhung der Lärmbelastung kein zur Minderung berechtigender Mangel der Wohnung. Denn die von den Mietern vorgetragenen Lärmwerte stellen nach den Feststellungen der Vorinstanzen nach den im Berliner Mietspiegel 2009 ausgewiesenen Werten keine hohe Belastung dar. Aus diesem Grund müssten die Beklagten die (erhöhte) Lärmbelastung redlicherweise hinnehmen (BGH, VIII ZR 152/12).

Zum Anfang


Eigenmächtige Vermietung:

Miete muss nicht ausgekehrt werden

Ein Wohnungsrecht besteht fort, auch wenn der Berechtigte an der Ausübung aus subjektiven Gründen (Gesundheitszustand) dauerhaft gehindert ist, da er die Räume mit Gestattung des Eigentümers vermieten könnte.

Bei einer unberechtigten Vermietung durch den Wohnungsberechtigten besteht daher nach einer Entscheidung des Bundesgerichtshofs (BGH) kein Anspruch des Eigentümers auf Auskehrung der vereinnahmten Mieten. Der Eigentümer könnte nur die Unterlassung der unerlaubten ¬Nutzung verlangen und wäre nicht selbst zu einer Vermietung berechtigt.

Umgekehrt bestehen auch keine Ansprüche des Wohnungsberechtigten gegen den eigenmächtig vermietenden Eigentümer auf Auskehrung der vereinnahmten Mieten. Der Wohnungsberechtigte hat weder das Recht, die Räume an Dritte zu überlassen, noch hat er einen Anspruch gegen den Eigentümer auf Gestattung der Vermietung. Das Wohnungsrecht ist ein höchstpersönliches Nutzungsrecht, sodass im Regelfall keine Pflicht des Eigentümers besteht, die Vermietung durch den Wohnungsberechtigten zu gestatten (BGH, V ZR 206/11).


Nebenkosten:

Erst überprüfen, dann bestreiten…

Ohne Einsicht in die Kostenbelege ist das pauschale Bestreiten einzelner Positionen einer ordnungsgemäßen Nebenkostenabrechnung durch den Mieter unzulässig.

Das schrieb das Amtsgericht (AG) München einem Mieter ins Stammbuch. Dessen Betriebskostenabrechnung über die Heiz- und Warmwasserkosten für das Jahr 2009 ergab einen Nachzahlungsbetrag von 467 Euro. Der Verbrauch sei viel zu hoch angesetzt, meinte der Mieter und zahlte nicht. Es sei alles in Ordnung, meinte der Vermieter und erhob Zahlungsklage.

Der zuständige Richter gab der Klage statt. Die Betriebskostenrechnung sei nicht zu beanstanden. Zu einer ordnungsgemäßen Betriebskostenabrechnung gehöre die Zusammenstellung der Gesamtkosten, die Angabe und Erläuterung des zugrunde gelegten Umlageschlüssels, die Berechnung des Anteils des Mieters sowie der Abzug der Vorauszahlungen und die gedankliche und rechnerische Nachvollziehbarkeit der Abrechnung. Sie habe dem durchschnittlichen Verständnisvermögen eines juristisch und betriebswirtschaftlich nicht geschulten Mieters zu entsprechen. Die Betriebskostenabrechnung des Vermieters entspräche diesen Voraussetzungen. Soweit der Mieter den „zu hohen Verbrauch“ bemängele, habe dieser seinen Vortrag nicht weiter präzisiert. Unstreitig sei er seinem Anspruch auf Belegeinsicht nicht nachgekommen. Ohne Einsicht in die Kostenbelege sei aber das pauschale Bestreiten einzelner Positionen einer ansonsten ordnungsgemäßen Nebenkostenabrechnung unzulässig. Der Mieter hätte zunächst in die Belege Einsicht nehmen und dann im Einzelnen vortragen müssen, welche der ausgewiesenen Rechnungsbeträge er bestreite. Dies habe er aber nicht getan (AG München, 472 C 26823/11).


Vermietung an Angehörige:

Fluglärm als Grund für niedrige Miete

Wer eine Immobilie oder eine Wohnung an nahe Angehörige vermietet, muss mindestens 66 Prozent der ortsüblichen Miete verlangen, damit er die Werbungskosten voll abziehen kann. Bleibt er darunter, gewährt das Finanzamt nur einen anteiligen Abzug.

Doch auch wenn die 66-Prozent-Hürde unterschritten wurde, kann der Vermieter Argumente vorbringen, warum die ortsübliche Miete nicht als Vergleichsmaßstab herangezogen werden kann. „Klassiker“ sind der schlechte Zustand der Immobilie, die schlechte Lage oder besonders schlimme Nachbarn. Als neues Argument – und Grund für eine besonders niedrige Miete – ist Fluglärm hinzugekommen.

Hinweis: Es sollte dabei auf eine Studie des Deutschen Instituts für Wirtschaftsforschung (DIW) verwiesen werden. Es hat die Grundstückspreise in der Nähe des Flughafens Berlin-Brandenburg vor und nach der Änderung der Flugrouten verglichen. Ergebnis: Bei zum Verkauf angebotenen Immobilien, die in den Korridor der neuen Flugrouten fielen, waren erhebliche Preissenkungen feststellbar. Das ist ein wichtiges Indiz, dass auch Mieten im Falle von Fluglärm zurückgehen.