Mietrecht & WEG Info - 07.2015

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Vorkaufsrecht:

Vermieter haftet bei Verletzung von Informationspflichten auf Schadenersatz

| Unterlässt es der Vermieter pflichtwidrig, den vorkaufsberechtigten Mieter über den Inhalt des mit einem Dritten über die Mietwohnung abgeschlossenen Kaufvertrags sowie über das Bestehen des Vorkaufsrechts zu unterrichten, so kann der Mieter, der infolgedessen von diesen Umständen erst nach Erfüllung des Kaufvertrags zwischen Vermieter und Drittem Kenntnis erlangt, Schadenersatz verlangen. |

Das musste sich ein Vermieter vom Bundesgerichtshof (BGH) ins Stammbuch schreiben lassen. Der Schadenersatz berechne sich nach dem Urteil aus der Differenz von Verkehrswert und Kaufpreis (abzüglich im Fall des Erwerbs der Wohnung angefallener Kosten). Der Schadenersatzanspruch bestehe auch, wenn der Mieter sein Vorkaufsrecht nach Kenntniserlangung nicht ausgeübt hat.

Hinweis | Die zweimonatige Frist zur Ausübung des Vorkaufsrechts (§ 577 Abs. 1 S. 3, § 469 Abs. 2 S. 1 HS. 1 BGB) beginnt erst mit Mitteilung des Inhalts des mit dem Dritten abgeschlossenen Kaufvertrags. Daher kann der Mieter das Vorkaufsrecht grundsätzlich noch binnen einer Frist von zwei Monaten ab Erhalt einer nachträglichen Mitteilung des Vermieters oder des Käufers über den Inhalt des Kaufvertrags und das Bestehen seines Vorkaufsrechts ausüben.

Quelle | BGH, Urteil vom 21.1.2015, VIII ZR 51/14, Abruf-Nr. 175110  unter www.iww.de.


Klimawandel:

Beim Hochwasserschutz von Mieträumen muss ein Sicherheitszuschlag eingehalten werden

| Mieträume im Bereich einer historisch gewachsenen Stadt, die wegen ihrer Lage grundsätzlich einer erhöhten Hochwassergefahr ausgesetzt ist, müssen zur Zeit des Abschlusses des Mietvertrags gegen solche Einwirkungen geschützt sein, die voraussehbar sind und für deren Eintritt tatsächliche Anhaltspunkte bestehen. |

Diese Entscheidung traf das Oberlandesgericht (OLG) München im Fall eines Pkw-Fahrers, der seinen Wagen in einer Tiefgarage geparkt hatte. Dort kam es bei einem Unwetter zu einer Überschwemmung. Durch das Wasser erlitt der Pkw einen Totalschaden. Die Richter am OLG stellten klar, dass Mieträume in Zeiten des Klimawandels mit immer häufiger und heftiger auftretenden Unwettern besonders gesichert sein müssten. Abgedeckt werden müsse dabei nicht nur ein Hochwasser, das den bisher bekannten höchsten Wasserstand aus zurückliegenden Jahren erreicht. Vielmehr müsse ein zusätzlicher „Sicherheitszuschlag“ berücksichtigt werden.

Im vorliegenden Fall waren diese Voraussetzungen jedoch erfüllt. Es bestanden Sicherheitseinrichtungen, die einem Wasserstand von mehr als 80 cm über dem höchsten jemals gemessenen Hochwasser standhalten konnten. Das sei ausreichend gewesen. Mit einem Jahrhunderthochwasser, das noch darüber hinausging, musste nicht gerechnet werden. Der Autofahrer konnte daher keinen Ersatz verlangen.

Quelle | OLG München, Urteil vom 29.1.2015, 32 U 1185/14, Abruf-Nr. 144257 unter  www.iww.de.


Kündigungsrecht:

Beleidigende Überreaktion im Streit über Wohnbedingungen kann Kündigung rechtfertigen

| Bezichtigt eine Mieterin die Vermieterin der brutalen Sterbehilfe bei einem Streit über die Wohnbedingungen, rechtfertigt dies eine außerordentliche Kündigung. |

Das ist das Ergebnis eines Rechtsstreits vor dem Amtsgericht München. Geklagt hatte die Eigentümerin eines Mehrfamilienhauses. Sie hat seit 1983 eine Zweizimmerwohnung an die Beklagte, eine über 70-jährige Münchnerin, vermietet. Der monatliche Nettomietzins betrug 254,80 EUR. Die Vermieterin klagte gegen die Mieterin auf Zustimmung zu einer Mieterhöhung.

Im Rahmen dieses Verfahrens beleidigte die Mieterin ihre Vermieterin in einem Schriftsatz an das Gericht. Darin behauptete die Mieterin: „Das einzige, was bisher von Vermieterseite geleistet wurde, ist eine massive Sterbehilfe. Man kann das auch mit versuchtem Mord übersetzen, denn wenn man so leiden muss, weil die Hitze in der Wohnung so unerträglich hoch ist, dass man die Schmerzen, die durch die Hitze verursacht werden, nicht mehr ertragen kann, kann man es nur so benennen.“ Hintergrund des Streits ist die Behauptung der Mieterin, dass ihre Wohnung durch die darunterliegende Heizanlage überwärmt sei. Es würden Temperaturen bis zu 38 Grad herrschen. Ein Sachverständiger hatte jedoch festgestellt, dass dies nicht stimmt. In einem weiteren Schreiben behauptete die Mieterin erneut, dass die Überwärmung existiere. Zudem verwies sie erneut darauf, dass brutale Sterbehilfe durch die Vermieterin geleistet werde.

Die Vermieterin kündigte daraufhin das Mietverhältnis fristlos u.a. wegen der Beleidigungen. Die Beklagte weigert sich, die Wohnung zu räumen. Es tue ihr leid, die Vermieterin beleidigt zu haben, es habe sich um einen Hilferuf gehandelt.

Die Vermieterin klagte vor dem Amtsgericht München auf Räumung der Wohnung. Der zuständige Richter gab ihr recht.

Die Äußerungen der Mieterin seien nach Ansicht des Gerichts massive Beleidigungen. Besonders schwer wiege dabei, dass diese mehrfach gegenüber verschiedenen Richtern in unterschiedlichen Gerichtsverfahren geäußert wurden. Die Mieterin sei zuvor nicht provoziert worden. Ihre Äußerungen seien nicht ansatzweise nachvollziehbar. Es erscheine dem Gericht in keinster Weise erforderlich oder nachvollziehbar, als Hilferuf seinen Vermieter des versuchten Mordes oder der Sterbehilfe zu bezichtigen.

Eine Abmahnung sei nicht erforderlich gewesen. Bei schwerwiegenden Beleidigungen sei das Vertrauen zerstört. Zerstörtes Vertrauen könne durch eine Abmahnung nicht wieder hergestellt werden.

Der Richter gewährte der betagten Mieterin eine sechsmonatige Räumungsfrist, um ihr die Suche nach einer Ersatzwohnung zu ermöglichen.

Quelle | Amtsgericht München, Urteil vom 14.11.2014, rkr., 452 C 16687/14, Abruf-Nr. 144717 unter www.iww.de.


WEG:

Keine Verjährung bei zweckwidriger Nutzung einer Teileigentumseinheit als Wohnung

| Wird ein als Hobbyraum ausgewiesenes Sondereigentum unzulässigerweise als Wohnung genutzt, tritt für den Unterlassungsanspruch keine Verjährung ein. Das gilt auch, wenn die zweckwidrige Nutzung schon seit 28 Jahren andauert. |

So entschied es der Bundesgerichtshof (BGH) im Fall einer aus zwei Parteien bestehenden Wohnungseigentümergemeinschaft. Dem Beklagten gehören die Einheiten Nr. 1 im Souterrain und Nr. 2 im Erdgeschoss. Der Klägerin steht seit dem Jahr 2007 das Sondereigentum an den Wohnungen Nr. 3 und Nr. 4 im Ober- und Dachgeschoss zu. Die Einheit Nr. 1 ist in der Teilungserklärung ausgewiesen als „Räumlichkeiten im Souterrain bestehend aus drei Hobbyräumen, Vorratskeller, Flur und einem weiteren Kellerraum“.

Der Beklagte vermietet diese als Wohnraum. Seit 2007 hat er zwei Neuvermietungen vorgenommen. Die Klägerin will erreichen, dass es der Beklagte unterlassen muss, die Einheit Nr. 1 als Wohnraum zu nutzen oder nutzen zu lassen. Dieser beruft sich auf die Verjährung und Verwirkung des Anspruchs. Die Souterrainräume würden bereits seit 1980 als Wohnraum genutzt, zunächst durch ihn selbst und seit dem Jahr 1986 durch Mieter. Die Voreigentümer der Klägerin seien hiermit einverstanden gewesen. Weil die Nutzung als Wohnraum bei der ersten Beanstandung durch die Klägerin im Jahr 2008 seit 28 Jahren angedauert habe, habe er auf die dauerhafte Erzielung der Mieteinnahmen vertrauen dürfen. Das Amtsgericht hat den Beklagten antragsgemäß zur Unterlassung verurteilt. Das Landgericht hat seine Berufung zurückgewiesen.

Der BGH hat die Entscheidung der Vorinstanz bestätigt und sich dabei von folgenden Überlegungen leiten lassen:

Im Ausgangspunkt ist der geltend gemachte Unterlassungsanspruch gegeben, weil die Nutzung von Hobbyräumen zu nicht nur vorübergehenden Wohnzwecken jedenfalls dann nicht gestattet ist, wenn sie – wie hier – die Anlage um eine weitere Wohneinheit vergrößert. Der Anspruch ist nicht verjährt. Solange die Nutzung anhält, tritt die Verjährung nicht ein. Der Schwerpunkt der Störung liegt nämlich nicht vornehmlich in der Aufnahme der zweckwidrigen Nutzung. Er liegt auch darin, dass diese aufrechterhalten wird. Dabei ist unerheblich, ob die zweckwidrige Nutzung durch den Sondereigentümer selbst oder durch dessen Mieter erfolgt.

Dem Anspruch steht auch nicht der Einwand der unzulässigen Rechtsausübung in Gestalt der sogenannten Verwirkung entgegen. Voraussetzung hierfür ist unter anderem eine ununterbrochene, dauerhafte Einwirkung. An einer solchen fehlt es jedenfalls deshalb, weil noch in jüngster Zeit zwei Neuvermietungen stattgefunden haben. Eine solche Neuvermietung stellt in der Regel aus Sicht aller Beteiligten eine Zäsur und damit eine neue Störung dar. Der vermietende Wohnungseigentümer setzt eine neue Willensentscheidung hinsichtlich einer zweckwidrigen Nutzung um. Die übrigen Wohnungseigentümer haben Anlass, für die Zukunft eine der Teilungserklärung entsprechende Nutzung einzufordern, auch wenn sie hiervon zuvor – etwa aus Rücksicht auf das bestehende Mietverhältnis – Abstand genommen haben.

Quelle | BGH, Urteil vom 8.5.2015, V ZR 178/14, Abruf-Nr. 177236 unter www.iww.de.