Mietrecht & WEG Info - 08.2015

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Modernisierung:

Mieter müssen Rauchmelder-Einbau auch bei vorheriger Selbstausstattung dulden

| Ein Mieter muss den Einbau von Rauchwarnmeldern durch den Vermieter auch dann dulden, wenn er die Wohnung zuvor schon selbst mit von ihm ausgewählten Rauchwarnmeldern ausgestattet hat. |

Diese Klarstellung traf der Bundesgerichtshof (BGH) in zwei Fällen. Die Vermieterin – in einem Fall eine Wohnungsbaugesellschaft, im anderen Fall eine Wohnungsbaugenossenschaft – hatten jeweils beschlossen, den eigenen Wohnungsbestand einheitlich mit Rauchwarnmeldern auszustatten und warten zu lassen. In beiden Fällen hatten die beklagten Mieter den Einbau mit Hinweis darauf abgelehnt, dass sie bereits eigene Rauchwarnmelder angebracht hätten.

Die Richter entschieden, dass die von den Vermietern beabsichtigten Maßnahmen bauliche Veränderungen sind, die zu einer nachhaltigen Erhöhung des Gebrauchswerts und einer dauerhaften Verbesserung der allgemeinen Wohnverhältnisse führen. Sie sind deshalb von den Mietern zu dulden. Weil der Einbau und die spätere Wartung der Rauchwarnmelder für das gesamte Gebäude „in einer Hand“ liegen, wird ein hohes Maß an Sicherheit gewährleistet. Das führt zu einer nachhaltigen Verbesserung auch im Vergleich zu einem Zustand, der bereits durch den Einbau der vom Mieter selbst ausgewählten Rauchwarnmeldern erreicht ist.

Darüber hinaus muss der Mieter den Einbau auch dulden, weil dem Vermieter der Einbau von Rauchwarnmeldern durch Gesetz (§ 47 Abs. 4 BauO LSA) auferlegt ist. Er muss den Einbau daher aufgrund von Umständen durchführen, die von ihm nicht zu vertreten sind.

Quelle | BGH, Urteile vom 17.6.2015, VIII ZR 216/14 und VIII ZR 290/14, Abruf-Nr. unter www.iww.de.


Hausfriedensstörung:

Bedrohung von Mitmietern rechtfertigt fristlose Kündigung

| Droht ein Mieter einem Mitmieter mit einem Verbrechen (Abschneiden von Körperteilen), berechtigt dies den Vermieter zu einer außerordentlichen fristlosen Kündigung. |

Das musste sich ein Mieter vor dem Amtsgericht Frankfurt a.M. sagen lassen. Das Gericht begründete seine Entscheidung damit, dass der Vermieter nicht hinnehmen müsse, dass ein Mieter sich eklatant gegen die Rechtsordnung verhält und somit nachhaltig den Hausfrieden stört.

Quelle | Amtsgericht Frankfurt a.M., Urteil vom 26.3.2015, 33 C 3506/14, Abruf-Nr. 144253  unter www.iww.de.


Kündigungsrecht:

Fristlose Kündigung wegen Bezeichnung des Vermieters als „promovierter Arsch“

| Die Beleidigung des Vermieters durch den Mieter mit Sie „promovierter Arsch“ kann eine fristlose Kündigung rechtfertigen. |

Das musste sich ein Ehepaar vor dem Amtsgericht München sagen lassen. Die Eheleute hatten eine Souterrainwohnung angemietet. Sie führten mit dem Vermieter zahlreiche Zivilverfahren im Zusammenhang mit dem Mietverhältnis. Zudem wurden gegenseitig Strafanzeigen erstattet.

Am 2.5.2014 rief das Ehepaar zwischen 6.00 Uhr und 6.30 Uhr morgens beim Vermieter an. Sie teilten mit, dass die Wassertemperatur im Bad ihrer Wohnung nur 35 Grad Celsius erreiche statt der erforderlichen 40 Grad. Als die Parteien gegen 9.15 Uhr im Hof des Anwesens zusammentrafen, forderte der Vermieter die Beklagten auf, ihm Zutritt zur Wohnung zu gewähren. Er wolle die Wassertemperatur überprüfen. Dies lehnten die Eheleute ab. Sie wiesen darauf hin, dass dies nicht notwendig sei. Schließlich sei im gesamten Haus das Wasser nicht warm genug. Im Rahmen des Wortwechsels beleidigte der Ehemann den Vermieter mit den Worten „Sie promovierter Arsch“.

Der Vermieter kündigte wegen dieser Beleidigung das Mietverhältnis fristlos. Die Mieter akzeptierten die fristlose Kündigung nicht. Die Beleidigung sei nicht grundlos erfolgt. Der Vermieter habe den Mieter zuerst geduzt und körperlich angegriffen. Daher sei die fristlose Kündigung nicht gerechtfertigt.

Die zuständige Richterin gab dem Vermieter recht: Die fristlose Kündigung wegen der Beleidigung ist wirksam. Die Vertragsverletzung durch die Beleidigung wiege so schwer, dass dem Vermieter nicht zugemutet werden könne, das Mietverhältnis fortzusetzen. Eine Beleidigung ist ein Angriff auf die Ehre eines anderen durch Kundgabe der Nichtachtung oder Missachtung. Bloße Unhöflichkeiten, die keinen ehrverletzenden Charakter haben, scheiden als Kündigungsgrund aus. Das Gericht stellte fest, dass die Titulierung mit „Sie promovierter Arsch“ die Ehre verletze. Eine solche Bezeichnung gehe weit über eine gegebenenfalls noch hinzunehmende Pöbelei oder Unhöflichkeit hinaus. Diese grobe Beleidigung sei eine Vertragsverletzung. Sie wiege so schwer, dass dem Vermieter die Fortsetzung des Mietverhältnisses nicht zugemutet werden könne. Hierbei hat das Gericht berücksichtigt, dass die Parteien im gleichen Haus wohnen. Damit seien regelmäßige Zusammentreffen unausweichlich. Zudem habe sich der Mieter nicht entschuldigt. Die Eheleute hätten auch nicht den Beweis erbracht, dass der Vermieter den Ehemann zuvor provoziert hat.

Das Gericht stellte weiter fest, dass vor der Kündigung keine Abmahnung erfolgen musste. Die massive Beleidigung habe die Vertrauensgrundlage zwischen den Parteien so schwerwiegend erschüttert, dass sie auch durch eine Abmahnung nicht hätte wiederhergestellt werden können. Eine Abmahnung sei daher nicht Erfolg versprechend gewesen.

Quelle | Amtsgericht München, Urteil vom 28.11.14, 474 C 18543/14, rkr., Abruf-Nr. unter www.iww.de.


Gewerberaummiete:

Bei einer Sortimentsbindung kann der Konkurrenzschutz nicht ausgeschlossen werden

| Gegen einen formularmäßigen Ausschluss des Konkurrenzschutzes auch in Verbindung mit einer formularmäßigen Vereinbarung einer Betriebspflicht bestehen grundsätzlich keine Bedenken. |

Diesen Grundsatz bestätigte noch einmal das Oberlandesgericht (OLG) Brandenburg. Etwas anderes gelte nach Ansicht der Richter aber, wenn dem Mieter darüber hinaus auch eine Sortimentsbindung auferlegt werde (Änderungen im Sortiment nur mit Zustimmung des Vermieters) und Vorgaben hinsichtlich der Preisgestaltung gemacht würden. Diese Vielzahl der dem Mieter auferlegten Beschränkungen würde in der Gesamtschau zu einer unangemessenen Benachteiligung des Mieters führen. Folge sei damit eine Unwirksamkeit des Klauselwerks insgesamt.

Quelle | OLG Brandenburg, Urteil vom 25.11.2014, 6 U 117/13, Abruf-Nr. 144071 unter www.iww.de.


WEG:

Wohnungseigentümergemeinschaft ist Verbraucher

| In der Rechtsprechung der Instanzgerichte und in der Literatur ist bislang umstritten, ob und unter welchen Voraussetzungen die Wohnungseigentümergemeinschaft als Verbraucher oder als Unternehmer anzusehen ist.|

Der BGH stellt nunmehr klar: Die Wohnungseigentümergemeinschaft ist im Interesse des Verbraucherschutzes der in ihr zusammengeschlossenen, nicht gewerblich handelnden natürlichen Personen dann einem Verbraucher gemäß § 13 BGB gleichzustellen, wenn ihr wenigstens ein Verbraucher angehört und sie ein Rechtsgeschäft zu einem Zweck abschließt, der weder einer gewerblichen noch einer selbstständigen beruflichen Tätigkeit dient.

Konsequenz: Bei Abschluss eines Vertrags mit einem Energieversorgungsunternehmen zum Bezug von leitungsgebundenem Erdgas handelt die Wohnungseigentümergemeinschaft in der Regel zum Zwecke der privaten Vermögensverwaltung ihrer Mitglieder und damit als Verbraucher. Eine Preisanpassungsklausel, nach der sich der Arbeitspreis für die Lieferung von Gas entsprechend der Preisentwicklung für leichtes Heizöl ändert, ist wegen unangemessener Benachteiligung der Kunden unwirksam.

Quelle | BGH, Urteil vom 25.3.2015, VIII ZR 243/13, Abruf-Nr. 144232 unter  www.iww.de.