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Rechte und Pflichten im Mietverhältnis

Es geht nunmehr um die Frage, welche Rechte und Pflichten Mieter und Vermieter im Laufe des Mietverhältnisses haben.

Vertragsgemäßer Gebrauch der Mietsache
Der Mieter zahlt für den Gebrauch der Wohnung den Mietzins und kann die Räumlichkeiten – als Gegenleis-tung – nutzen. Unstimmigkeiten zwischen Mieter und Vermieter betreffen immer wieder die Benutzung der Wohnung und zwar deshalb, weil in vielen Einzelpunkten zu entscheiden ist, wo der vertragsgemäße Gebrauch endet und die nicht hinzunehmende Nutzung der Mietsache beginnt. Inwieweit dann letztlich eine Überschreitung des Vertrages gegeben ist, die den anderen berechtigt, irgend-welche Maßnahmen zu ergreifen, richtet sich zum großen Teil nach den einzelnen vertraglichen Vereinbarun-gen zwischen Mieter und Vermieter zum großen Teil aber auch nach den gesetzlichen Regelungen oder der hierzu vielfältig ergangenen Rechtsprechung.
Mitaufnahme in die Wohnung
Eine andere Frage besteht darin, ob der Mieter Personen auf Dauer in die Mietwohnung mit aufnehmen kann, die im Mietvertrag nicht genannt sind. Nach der Rechtsprechung ist es so, dass der Mieter nicht nur seinen Ehegatten, einschließlich dessen Kinder mit in die Wohnung aufnehmen kann, sondern auch einen etwaigen Lebenspartner. Dem entgegen stehende vertragliche Klauseln sind unwirksam, da sie als Eingriff in das Persönlichkeitsrecht angesehen werden. Der Mieter ist jedoch gehalten, dem Vermieter anzuzeigen, wenn er eine weitere Person in die Wohnung mit aufnehmen will. Hiergegen kann sich der Vermieter nur ausnahmsweise wenden und zwar dann, wenn sich hierdurch die Ver-tragszwecke ändern, hiermit eine Überbelegung der Räume verbunden ist oder bei triftigen persönlichen Gründen, etwa persönliche Feindschaften des Vermieters mit dem Dritten.
Untermietverhältnis
Wenn der Mieter einen Teil der Wohnung an einen Dritten gegen Entgelt weiter vermietet, so ist dies grundsätzlich nicht ohne Erlaubnis des Vermieters möglich. Ein Mieter kann jedoch die Zustimmung unter bestimmten Voraussetzungen vom Vermieter verlangen. Dies ist zum Beispiel der Fall, wenn der Mieter ein berechtigtes wirtschaftliches oder persönliches Interesse an der Untervermietung hat. Wesentlich ist jedoch, dass dieses Interesse nach Abschluss des Mietvertrages entstanden sein muss. Der Vermieter seinerseits kann die Zustimmung aufgrund des Vorliegens bestimmter Tatsachen verweigern. Dies ist beispielsweise dann möglich, wenn dadurch eine Überbelegung des Wohnraumes verbunden wäre, aber auch dann, wenn gegen die Person des zukünftigen Untermieters nachvollziehbare Bedenken bestehen. Von einer Überbelegung kann man etwa dann ausgehen, wenn ein Zimmer der Wohnung von mehr als zwei Personen bewohnt wird. Dem Vermieter steht ein Kündigungsrecht zu, wenn der Mieter ohne Erlaubnis untervermietet und hierzu nicht berechtigt gewesen wäre, d.h., wenn der Vermieter die Erlaubnis nicht hätte erteilen müssen. Auch hat der Mieter innerhalb der gesetzlichen Kündigungsfrist ein Recht auf Vertragsbeendigung, wenn der Vermieter die Erlaubnis zur Untervermietung nicht erteilt, obwohl er dies müsste. Dies ist insbesondere interessant für die Fälle eines befristeten Vertragsverhältnisses. Durch das Untermietverhältnis werden allerdings zwischen Untermieter und Vermieter keine Vertragspflichten begründet, der Hauptmieter hat jedoch für jedes Fehlverhalten des Untermieters gegenüber dem Vermieter zu haften.
Tierhaltung in der Wohnung
Da es hierfür keine gesetzliche Regelung gibt, kommt es wesentlich darauf an, welche Vereinbarungen im Mietvertrag getroffen worden sind. Soweit es sich um Kleintiere, wie Wellensittiche, Goldhamster oder Zierfische geht, kann der Mieter diese Tiere generell ohne die Erlaubnis des Vermieters in der Wohnung halten. Sind jedoch größere Tiere betroffen, wie Haustiere (Hunde, Katzen), kann deren Haltung mietvertraglich aus-geschlossen werden. Wenn der Mietvertrag keine entsprechende Regelung oder Einschränkung der Haustierhaltung enthält, dann sind auch die größeren Haustiere grundsätzlich erlaubt. Auch hier gilt jedoch die Einschränkung, dass der Vermieter die Tierhaltung verbieten kann, wenn hiermit eine Gefährdung der Hausbewohner verbunden ist oder auch eine Beschädigung der überlassenen Mietsache droht. Wenn diese Gründe vorliegen, kann der Vermieter die Zustimmung verweigern oder eine bereits erteilte Zustimmung widerrufen.
Instandhaltung
Die zentrale Verpflichtung des Vermieters liegt darin, dem Mieter die Räume in einem vertragsgemäßen Zustand zur Benutzung zu überlassen und sie in diesem Zustand auch während der gesamten Mietzeit zu erhalten. Nach der gesetzlichen Aufgabenverteilung hat der Vermieter also dafür einzustehen, dass jegliche Mängel, seien es Sachmängel (wie undichte Fenster, nicht funktionierende Heizung usw.) oder Mängel die von außen kommen, wie Lärmbelästigung durch Nachbarn usw., beseitigt werden. Hierauf hat der Mieter einen Anspruch und kann diesen Anspruch auch klageweise durchsetzen, indem er beispielsweise auf Beseitigung der Mängel klagt bzw. nach entsprechender Mahnung und Aufforderung zur Mängelbeseitigung die Fehler selbst beseitigt, wonach ihm ein Ersatzanspruch für seine Aufwendungen zusteht. Obgleich es also grundsätzlich Sache des Vermieters ist, die eventuell anfallenden Reparaturen der Mietsache vorzunehmen und hierfür auch die Kosten zu tragen, ist es zugleich im Prinzip zulässig, diese Kosten auf den Mieter zu überbürden. Hier ist es zu unterscheiden zwischen den sogenannten Bagatellereparaturen und den Schönheitsreparaturen. Hinsichtlich der Kleinreparaturen ist zu beachten, dass diese, soweit es sich um allgemeine Geschäftsbedin-gungen handelt, nur eingeschränkt auf den Mieter übertragbar sind. So weist die höchstrichterliche Rechtsprechung daraufhin, dass, jeweils im Zeitraum eines Jahres, ein Festbetrag von DM 300,00 bzw. bis zu 6 % der Jahresmiete auf den Mieter überbürdet werden kann. Hiervon unberührt bleiben individuelle, d.h., zwischen Parteien ausgehandelte Vereinbarungen. Häufig wird, jedenfalls in fast sämtlichen formularmäßigen Mietverträgen vereinbart, dass der Mieter Schönheitsreparaturen zu übernehmen hat, also Instandsetzungsarbeiten für die Abnutzung, die durch das Bewohnen des Mietobjektes anfallen. Hierunter fällt in der Regel:

- das Anstreichen oder Tapezieren der Wände und Decken,

- das Streichen der Fenster und Türen der Wohnungsinnenseite,

- das Streichen der Heizkörper

- sowie das Ausbessern von Löchern

Die Überbürdung solcher Schönheitsreparaturen kann für Küchen, Bäder und Duschen alle drei Jahre, für Wohn- und Schlafräume, Flur, Diele und Toilette alle fünf Jahre, und für alle anderen Nebenräume alle sieben Jahre verlangt werden. Diese Überbürdung der laufenden Schönheitsreparaturen ist auch dann möglich, wenn das Mietobjekt bei Vertragsbeginn nicht renoviert oder sogar renovierungsbedürftig war.

Minderung
Der Mieter kann jedoch, neben seiner grundsätzlichen Möglichkeit, die Beseitigung von Mängel zu verlangen, auch - was in der Praxis eine große Rolle spielt - den Mietzins mindern. Voraussetzungen hierfür sind: - der Mieter hat den Schaden an der Mietsache nicht selbst verursacht; - der Mieter hat den Mangel der Wohnung bei Abschluss des Mietvertrages nicht gekannt; - der Mieter hat dem Vermieter den Mangel angezeigt oder der Vermieter kennt ihn; - der Mieter hat den Mangel über einen längeren Zeitraum nicht rügelos hingenommen oder vorbehaltlos gezahlt. Im Ergebnis ist der Mieter also gehalten, zur Vermeidung von späteren Streitigkeiten, den entsprechenden Mangel unverzüglich und zwar am besten schriftlich dem Vermieter anzuzeigen. Das gesetzliche Recht des Mieters zur Mietminderung ist vertraglich nicht auszuschließen. Voraussetzung ist jedoch immer, dass die Wohnung mit einem erheblichen Mangel behaftet ist. Keine Rolle spielt hierbei, ob der Vermieter den Mangel verschuldet hat oder nicht. Es ist auch völlig unerheb-lich, ob dieser Mangel außerhalb seines Verantwortungs- und Einflussbereiches (Lärm aus der Nachbar-schaft) liegt. Das Recht zur Mietzinsminderung tritt hiervon unabhängig kraft Gesetzes ein. Mit Eingang der Mängelanzeige beim Vermieter entsteht das Recht zur Mietminderung. Hinsichtlich der Höhe der Mietminderung ist auf den Einzelfall abzustellen, wobei man allgemein sagen kann, dass je erheblicher der Mangel das Gebrauchsrecht beeinträchtigt, desto höher die Mietminderung ausfallen kann. So wurde beispielsweise bei, - Baulärm in der Nachbarschaft eine Mietzinsminderung von 20 %, - Feuchtigkeitsschäden in der Wohnung eine Mietzinsminderung von 25 %, - und bei einem Totalausfall der Heizung eine Mietzinsminderung von 50 bis 100 % anerkannt. Hierzu gibt es eine nicht überschaubare Zahl von Gerichtsurteilen. Zur Überlassung einer mangelfreien Wohnung ist der Vermieter von Gesetzeswegen auch verpflichtet. Er hat dafür Sorge zu tragen, dass der Mieter und seinen Besuchern keine Gefahren durch Mietsachen drohen. Dies bezieht sich nicht nur auf die vermietete Wohnung, sondern auch auf die dazugehörigen Treppenhausfluren, d.h. allgemein den Zugang der Wohnung selbst. Allerdings kann der Vermieter diese Verpflichtung, etwa zur winterlichen Räum- und Streupflicht auf den Mieter überwälzen, wobei er allerdings noch immer zur Überwachung der Ausführung der Tätigkeiten verpflichtet bleibt. Zur ordnungsgemäßen und mangelfreien Überlassung der Mietwohnung gehört es auch, dass der Vermieter eine vorhandene Zentralheizung während der üblichen Heizperiode in Betrieb nimmt. Befinden sich im Mietvertrag hierüber keine Vereinbarungen, ist insoweit als Heizperiode die Zeit vom 01.10. bis zum 30.04. anzusehen, teilweise auch vom 15.09. bis zum 15.05. des Jahres. Außerhalb dieser Zeiten ist es eine Frage des Einzelfalls und der Dauer der Kälteperiode sowie des Aufwands der Inbetriebnahme der Heizung. Hinsichtlich der Heiztemperaturen wird im allgemeinen davon ausgegangen, daß eine Temperatur von 20 Grad von 07:00 Uhr morgens bis 23:00 Uhr abends für ausreichend erachtet wird. Eine geringere Temperatur kann in einem Mietvertrag nicht wirksam vereinbart werden.
Obhut- und Sorgfaltspflichten des Mieters
Während der Dauer des Vertragsverhältnisses besteht für den Mieter die Verpflichtung, die gemietete Wohnung sorgfältig und pfleglich zu behandeln. Dies betrifft natürlich auch die entsprechende Behandlung der mit den anderen Hausbewohnern gemein-schaftlich genutzten Räumlichkeiten, wie das Treppenhaus oder die Waschküche. In diesem Rahmen ist der Mieter auch gehalten, die hiervon betroffenen Räume nicht durch übermäßigen Gebrauch mehr als vertragsgemäß abzunutzen. Er hat beispielsweise dafür Sorge zu tragen, dass die Woh-nung in ausreichendem Maße geheizt und gelüftet wird; die sanitären Anlagen schonend zu behandeln; bei Minustemperaturen die Wasserleitungen gegen Einfrieren zu schützen sowie alle vermeidbaren Schäden von der Wohnung abzuwenden. Von seiner Verpflichtung zur Sorgfaltspflicht wird der Mieter auch dann nicht frei, wenn er für längere Zeit ort-abwesend ist. Zwar hat der Mieter keine Gebrauchspflicht, für diesen Fall der Abwesenheit muß er jedoch eine Person sei-nes Vertrauens damit beauftragen, den Sorgfaltspflichten nachzukommen. Kommt der Mieter seinen Pflichten nicht nach, so kann der Vermieter ihn nach einer Abmahnung, also nach einer möglichst schriftlichen Aufforderung des Unterlassens, auf Vornahme bestimmter Verhaltensweisen ver-klagen oder in bestimmten Einzelfällen sogar fristlos kündigen. Zu der dem vertragsgemäßen Verhalten des Mieters gehört es auch, unzumutbare Lärmbelästigungen zu un-terlassen. Zwar kann der Mieter grundsätzlich elektrische Geräte wie Fernseher, Radio, Kassettenrecorder oder Staubsauger benutzen, auch wenn dies mit Lärm verbunden ist. Er muss jedoch vermeidbaren Lärm unterlassen, was insbesondere hinsichtlich von Bild- und Tonwiedergabegeräten mit dem Stichwort "Zimmer-lautstärke" zu umschreiben ist. Selbstverständlich ist es so, dass in Ausnahmefällen, bei Festen oder Feiern, dieser Maßstab überschritten werden kann. Ruhestörender oder nicht vermeidbarer Lärm durch Haus- und Gartenarbeiten darf jedenfalls nicht während der Ruhezeiten vorgenommen werden. Die Festlegung der Ruhezeiten erfolgt häufig durch gemeindliche Ver-ordnungen, regelmäßig zwischen 22:00 und 07:00 Uhr. Bei weiteren Störungen nach einer Abmahnung ist der Vermieter, wie ausgeführt, zur Erhebung der Unterlas-sungsklage oder gegebenenfalls zur fristlosen Kündigung berechtigt. Der Mieter geht im Rahmen des Vertragsverhältnisses auch eine Reihe von Duldungspflichten ein. Hierzu gehört, dass der Mieter dem Vermieter, im gewissen Rahmen, ein Betretungsrecht einräumen muss. Zwar geht das Hausrecht vollständig auf den Mieter über und der Vermieter hat grundsätzlich in den Räum-lichkeiten des Mieters "nichts mehr zu suchen". Der Vermieter darf jedoch die Wohnung betreten und besichtigen, wenn er hierfür ein besonderes Interesse hat, dies also notwendig ist (z. Bsp. der Reparatur, Wartung der Mietsache, Besichtigung durch Kauf- oder Mietinteressenten). Darüber hinaus gewährt die Rechtsprechung dem Vermieter ein Zutrittsrecht, ohne besonderen Grund, in Abständen von etwa zwei Jahren. Soweit dementsprechend ein Besichtigungs- oder Betretungsrecht des Vermieters besteht, bedarf es zu seiner Durchführung einer Terminsabsprache mit dem Mieter, wobei auf dessen wichtige Belange Rücksicht zu nehmen ist. Der Mieter seinerseits ist berechtigt, den Zutritt des Vermieters zusammen mit anderen Personen davon ab-hängig zu machen, dass ihm Namen und Anschrift dieser Personen mitgeteilt werden. Nur bei Gefahr in Verzug bedarf es selbstverständlich keiner Ankündigung. Des weiteren muss es der Mieter dulden, wenn der Vermieter zur Erhaltung der Mietwohnung Instandset-zungsarbeiten durchführt. In diesen Fällen ist den beauftragten Handwerkern auf jeden Fall der Zugang zu der Mietsache zu gewähren. Hinsichtlich der Frage, ob der Mieter dem Vermieter einen Zweitschlüssel aushändigen muss oder dieser einen Zweitschlüssel für die Wohnung zurückbehalten darf, ist darauf hinzuweisen, dass der Mieter nicht ver-pflichtet ist, dem Vermieter einen Schlüssel auszuhändigen. In jedem Fall muss aber, für den Fall der Abwe-senheit des Mieters, ein Schlüssel bei der Person seines Vertrauens hinterlegt sein, damit die Wohnung für den Vermieter erreichbar ist. Baumaßnahmen des Vermieters, die über eine Instandsetzung hinaus gehen und der Verbesserung bzw. der Modernisierung dienen, hat der Mieter in bestimmten Grenzen zu dulden. Gegebenenfalls entfällt diese Dul-dung dann, wenn sie für den Mieter unzumutbar ist. Eine solche Unzumutbarkeit oder besondere Härte kann vorliegen, wenn die Arbeiten mit ganz erheblichem Lärm- und Schmutzbelastungen für den Mieter verbunden sind oder dieser, etwa infolge Krankheit, an die Wohnung gebunden ist. Während der Dauer der baulichen Maßnahmen kann der Mieter allerdings die Miete in angemessener Höhe mindern, wenn es hierdurch zu entsprechender Belastung kommt.
Mieterhöhung
Der Mieter muss überdies noch etwas anderes hinnehmen und zwar eine berechtigte Mieterhöhung des Vermieters. Dieses Problem stellt sich nicht, wenn zwischen den Parteien ein Staffelmietvertrag abgeschlossen ist. Ansonsten bietet das Gesetz zur Regelung der Miethöhe, das nunmehr mit der Reform in das BGB aufgenom-men wurde, die ausschließliche Möglichkeit für den Vermieter, die Miete während der Dauer des Mietverhältnisses zu erhöhen. Hierfür gibt es drei Gründe:

1. Der Mietzins entspricht nicht mehr der ortsüblichen Miete.

2. Die Wohnung ist in letzter Zeit modernisiert worden.

3. Die Betriebskosten haben sich erhöht.

Für den Vermieter ist es regelmäßig sehr aufwendig und schwierig, die Mieterhöhung durchzusetzen. Es ist demgemäss vorteilhaft, sich mit dem Mieter über eine Mieterhöhung zu einigen. Ansonsten verbleibt nur die Möglichkeit, das förmliche Mieterhöhungsverfahren einzuschlagen. Dies bedeu-tet, dass der Vermieter dem Mieter ein Mieterhöhungsschreiben zukommen lässt, das in Form und Inhalt den gesetzlichen Vorschriften genügt und im einzelnen begründet, aus welchen Gründen eine Mieterhöhung berechtigt sein soll. Wesentlich für die Mieterhöhung ist zunächst, dass eine Mieterhöhung nicht wirksam angekündigt werden kann, wenn der Mieter innerhalb der letzten 12 Monate bereits eine solche Mieterhöhung zu tragen hatte. Eine zu früh angekündigte Mieterhöhung ist vollständig unwirksam. Wenn der Vermieter die einjährige Wartezeit "hinter sich hat", kann die Miete daraufhin innerhalb von drei Jah-ren maximal um 20 % steigen. Was darüber hinaus geht wird "gekappt" (Kappungsgrenze früher 30 %). Hier ist immer vom Zeitpunkt der letzten Erhöhung auszugehen. Schließlich darf die Miete maximal bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete angehoben werden. Hiermit ist dieje-nige Miete gemeint, die in einer Gemeinde bzw. in einer vergleichbaren Gemeinde für preisfreie Wohnung vergleichbarer Art hinsichtlich Ausstattung, Beschaffenheit und Lage, bezahlt werden muss. Diese ortsübliche Miete kann in dreierlei Hinsicht festgestellt und begründet werden: anhand der Verwendung eines Mietspiegels (mit der Reform wurde ein qualifizierter Mietspiegel einge-führt) aufgrund der Verwendung eines Sachverständigengutachtens unter Nennung dreier Vergleichswohnungen Soweit der Mietspiegel nicht vorhanden ist, liegt der sicherste aber auch der teuerste Weg in der Einholung eines Sachverständigengutachtens. Eine verhältnismäßig einfache und vor allem auch kostengünstige Möglichkeit der Begründung des Mieterhö-hungsverlangens für den Vermieter ist die Nennung von drei Vergleichswohnungen, in denen schon jetzt mindestens die Miete gezahlt wird, die der Vermieter in Zukunft erzielen möchte. Es muss sich hierbei nicht um identische, sondern nur um vergleichbare Wohnungen handeln, deren Lage, Größe, Alter und Ausstattung zumindest ähnlich sind. Die Vergleichswohnungen müssen soweit bezeichnet und beschrieben sein, dass der Mieter sie identifizieren kann. Es ist also folgendes festzuhalten:

1. Der Vermieter hat zu prüfen, ob die Miete mindestens seit einem Jahr unverändert geblieben ist.

2. Der Vermieter kann nicht mehr automatisch 20 % mehr Miete verlangen, wenn diese auch in den letzten Jahren unverändert geblieben ist. Richtlinie ist immer die ortsübliche Vergleichsmiete. Steigt die ortsübliche Vergleichsmiete aber über 20 %, so bestimmt die Kappungsgrenze das Limit der Mieterhöhung.

Sodann hat der Mieter, nachdem ihm das Schreiben des Vermieters zugeht, eine Überlegungsfrist innerhalb der er sich schlüssig werden kann, ob er dem Erhöhungsverlangen zustimmt. Sie beginnt mit dem Zugang des Erhöhungsverlangens und endet – neu - mit Ablauf des dritten Kalendermonats, welcher auf den Zugang folgt. Bei berechtigten Mieterhöhungsverlangen ist der Mieter verpflichtet zuzustimmen. Wenn er dies nicht tut, kann er hierzu gerichtlich verpflichtet werden. Die Mieterhöhung kann dann eben auch wegen vorgenommener Renovierungsarbeiten des Vermieters durchgesetzt werden. Hierbei handelt es sich um solche Maßnahmen, mit denen der Gebrauchwert der Woh-nung auf Dauer nachhaltig verbessert wird (z. Bsp. Einbau moderner Fenster). Der Vermieter muss Art, Umfang, Beginn und voraussichtliche Dauer solcher Modernisierungsmaßnahmen sowie die zu erwartende Mieterhöhung dem Mieter zwei Monate vor dem Beginn schriftlich mitteilen. Das Gesetzt billigt dem Vermieter zu, die Jahresmiete um 11 % der für die Wohnung aufgewendeten Kosten zu erhöhen.


Beispiel:

Der Vermieter hat die Wohnung des Mieters mit einem neuen Bad ausgestattet. Die Kosten hierfür betragen 8.7000,- EUR. 11 % hiervon sind jährlich umlegbar, mithin 957,- EUR. Diese Kosten geteilt durch 12 Monate bedeuten eine berechtigte monatliche Mieterhöhung in Höhe von 79,75 EUR. Schließlich ist auch wegen der gestiegenen Betriebskosten eine Mieterhöhung möglich. Diese gilt jedoch nicht, wenn nur eine sogenannte Inklusivmiete vereinbart ist oder nur eine Betriebskostenpauschale. Auch bei dieser Mieterhöhung hat der Vermieter den Grund hierfür verständlich und nachvollziehbar schriftlich darzulegen. Im übrigen hat der Mieter noch eine weitere Verpflichtung, um sich nicht schadensersatzpflichtig zu machen und zwar diejenige, unverzüglich einen auftretenden Mangel dem Vermieter anzuzeigen. Dies ist vor allem dann erforderlich, wenn aus dem Mangel des Mietobjektes Folgeschäden entstehen können. Zeigt der Mieter den Schaden nicht oder nicht rechtzeitig an, so kann er für diesen Schaden haftbar gemacht werden.